Блог о переезде в Португалию: получение ВНЖ, ПМЖ и гражданства

Покупка заброшенного или ветхого дома в Португалии

Если на португальском портале недвижимости Idealista задать поиск самого дешевого жилья, ошарашенного иностранца ждет несколько сотен объявлений о продаже домов за 20-40 тысяч евро. Выгодна ли для флипперов и иммигрантов с авантюрной жилкой покупка каменных руин в Португалии? Okno.Agency разбирается в законах, ценах, налоговых скидках, льготных кредитах и прочих нюансах покупки заброшенного или ветхого дома в Португалии.

Заброшенный и ветхий дом в Португалии – в чем разница?

В 2023 году португальские юристы яростно опротестовывали заявление министра жилищного строительства «Uma casa vazia é uma casa devoluta», приравнявшей все заброшенные дома к ветхим. На самом деле в Португалии существуют четкие критерии признания объекта недвижимости пригодным для постоянного проживания и использования:
  1. Юридически подтверждает статус жилья в Португалии лицензия на проживание (licenca de habitacao). Муниципалитет выдает licenca de habitacao после подтверждения, что конструкция, площадь, санитарные и прочие условия отвечают нормам жилых помещений;
  2. Целевое назначение объекта указано в лицензии на использование (licenca de utilizacao) – документ, определяющий целевое назначение объекта.
Если конструкция или системы жизнеобеспечения дома или квартиры не отвечают государственным нормам, объект классифицируют как непригодный для жилья. Для ветхих зданий часто используют термин «пустой дом» (casa vazia).
На законодательном уровне понятие заброшенного дома (casa devoluta) найдете в посвященном жилой недвижимости Законе 83/2019. П.1 ст. 5 закона относит к заброшенным жилые помещения, которые «необоснованно и продолжительно» не используются для эффективного проживания «по причинам, зависящим от собственника». И это не приравнивает заброшенный дом к руинам.
Срок, после которого здание признается casa devoluta – 1 год. Этот срок указан в п 1 с. 2 посвященного увеличению налога на муниципальную недвижимость IMI Декрета-Закона 67/2019.
Одним из маркеров casa devoluta Декрет-Закон 67/2019 называет низкое потребление воды и электроэнергии: объект не потребляет более 7м³ воды и до 35 кВт/ч электрики. Ст. 5 Декрета-Закона обязывает газовые, водопроводные, электроэнергетические и телекоммуникационные компании ежегодно до 1 октября предоставлять списки потребителей без договоров поставки или с низким уровнем потребления.
Не считаются заброшенными домами в Португалии:
  • вторые дома (casa de férias, дачи) португальцев;
  • объекты, интегрированные в туристическую застройку или зарегистрированы как объект для временного размещения туристов (alojamento local, AL);
  • жилье эмигрантов и дома людей, которые покинули жилье по профессиональным или медицинским причинам;
  • объекты в стадии реконструкции или строительства (при наличии разрешительной документации);
  • если низкое потребление воды и электрики вызвано документально подтвержденными уважительными причинами (обучение, состояние здоровья, уход за больным, пребывание в социальных учреждениях).
Процедура присвоения статуса пустующего жилья оговорена Декретом-Законом 555/99. С этим документом покупателям ветхих и заброшенных португальских домов стоит внимательно ознакомиться: Декрет-Закон 555/99 устанавливает правовые основы урбанизации и строительства, включая лицензирование строительных работ и реконструкции зданий.
Выявление пустующих ветхих и заброшенных объектов возложено на муниципалитеты. После того, как объект исключен из реестра жилого имущества, муниципалитет в режиме онлайн уведомляет Финансаш.

Сколько в Португалии пустующих домов?

В июле 2025 года был IHRU опубликовал доклад «Territórios com Falta ou Desadequação da Oferta Habitacional em Portugal», вызвавший шквал публикаций в прессе. Согласно переписи 2021 года.12% жилого фонда Португалии или в абсолютных цифрах 723215 домов и квартир пустовали. Из них 480000 признаны пригодными для проживания, включая 236927 объектов, выставленных на продажу или в аренду. Не выставлено на рынок свыше 250000 жилых объектов, включая объекты из категории AL; объекты в ожидании ремонта, решения суда или раздела наследства.
Португальские регионы с наибольшим количеством пустующего жилья:
  • 21801 -Лиссабон;
  • 8196 – Синтра;
  • 7930 – Коимбра;
  • 7799 – Порту;
  • 4766 – Оэйраш.

Сколько стоят в Португалии заброшенные и ветхие дома?

От нескольких тысяч до миллионов евро. Цена зависит от расположения, типа здания, площади, степени сохранности и запутанного клубка объективно-субъективных факторов. На портале Idealista после выбора округа, муниципалитета или собственной зоны на карте сортировка по цене сразу познакомит с самыми дешевыми руинами. На момент подготовки статьи в Большом Порту предлагали каменные развалины от 8500€.
На портале CASA.SAPO в разделе «фермы и поместья, нуждающиеся в восстановлении» выставлено на продажу 708 объектов ценой от 5000€ за руины 40м² в округе Виана-ду-Каштелу до 16,5 миллионов евро за поместье XVIII века с уже утвержденным проектом реконструкции, четырехэтажным дворцом и ландшафтными садами в Синтре.

Нюансы восстановления ветхого дома в Португалии

Общеизвестные критерии поиска потенциально ликвидных объектов описывать не будем. В Португалии стоит обратить внимание на рельеф местности, грунт, транспортную и социальную инфраструктуру; учесть реальные отзывы местных жителей и арендаторов. Чтобы сэкономить, обратите внимание на муниципалитеты и городские зоны с налоговыми льготами. Первичную информацию о зонах реновации в разных муниципалитетах Португалии найдете здесь. Так выглядит страница сайта муниципалитета Эворы с описанием зон исторического центра и Áreas de Reabilitação Urbana (ARU).
Важно! В португальских муниципалитетах могут быть собственные нормы и правила. Не уточнили заранее – есть риск получить внушительный штраф или решение о сносе. Существуют градостроительные ограничения на реновацию зданий в исторических кварталах или прибрежных районах. До покупки ветхого дома изучите градостроительные планы муниципалитета и обязательно проконсультируйтесь с архитектором: согласуются ли планы на реновацию с государственными и муниципальными нормами планирования.
Нередко руины продаются в виде земельного участка (сформированного или нет); площадь застройки на участке строго регламентируется.
В Португалии обязательно получение предварительного разрешения на строительные работы:
  • на охраняемых территориях, в исторических кварталах, лесных массивах;
  • если проект предусматривает изменение фасада (включая цвет краски), замену кровли, снос или капитальный ремонт стен;
  • при изменении целевого назначения здания;
  • для всех новых зданий и пристроек свыше 50м².
Предварительное уведомление муниципалитет рассматривает за 20 дней, если не дали ответ, вступает в силу правило молчаливого согласия. Полное лицензирование тянется от трех месяцев до полутора лет. Будьте готовы потратить время на получение разрешительной документации; проектирование и утверждение проекта; согласование с поставщиками и муниципалитетом подключения воды, канализации, электрики и обустройства прилегающей территории и подъездных путей. А после ремонта томиться в ожидании получения муниципального разрешения на ввод в эксплуатацию.
Предлагают ветхий дом с уже готовым проектом реконструкции? Стоит изучить внимательнее, сэкономите несколько месяцев. Главное, перепроверить соответствие проекта местным муниципальным нормам.
При покупке любой вторичной недвижимости учитывайте юридические риски: обременения, судебные споры, ошибки в правоустанавливающей или технической документации.

Сколько стоит реконструкция ветхого дома в Португалии

Цена проекта зависит от объекта и планов владельца. В среднем стоимость восстановления здания в Португалии стоит от 800 до 2000 евро за кв.м.
Будущему владельцу обновленного дома стоит добавить к цене покупки руин:
  • налог IMT (есть льготы, о них ниже); гербовый сбор, услуги нотариуса и сбор за регистрацию права собственности (без льгот в среднем 7-10% от цены покупки);
  • архитектурные сборы – от 5 до 15%, зависит от объема работ и репутации архитектора;
  • лицензионные сборы муниципалитетов (о скидках узнаете в муниципалитете);
  • если нанимаете управляющего реконструкцией, услуги стоят от 5 до 10% от стоимости строительства;
  • расходы на предварительные исследования и финальную оценку объекта;
  • расходы на снос конструкций и вывоз мусора;
  • расходы на строительные работы и стройматериалы;
  • оплата за подключение коммуникаций;
  • расходы на внутреннюю отделку, бытовую технику, мебель и декор;
  • страхование гражданской ответственности;
  • до 20% стоимости проекта резервируйте на непредвиденные расходы (в старых домах немало сюрпризов).

Финансовые и юридические риски владельца пустующего дома в Португалии

Владеть пустым домом в Португалии (особенно в городской черте) весьма накладно. Собственникам пустых домов и руин приходится платить повышенную ставку IMI:
  1. По решению муниципалитета ставка IMI для ветхих зданий может быть увеличена максимум на 30% (п. 7 ст. 112 Декрета-Закона 287/2003).
  2. Муниципалитет имеет право применить для руин и пустующих зданий методы расчета IMI как «земли под застройку» (расчет по площади участка) плюс повышенная налогооблагаемая стоимость. (ст. 38 Декрет-Закон 287/2003)
  3. Если здание в районе с высокой степенью городской застройки пустует свыше двух лет, ставка IMI автоматически увеличивается в 6 раз. Далее каждый год ставка увеличивается еще на 10%; попускается максимум 12-ти кратное повышение IMI (ст. 5 декрета-Закона 67/2019).
Никто в Португалии не оспаривает право собственника свободно распоряжаться своим недвижимым имуществом. Но не стоит забывать об ответственности за обеспечение безопасности и целевого использования:
  1. Как минимум пустой или разрушающийся объект лишат статуса жилья.
  2. Объект в целом или разрушающиеся коммуникации в многоквартирном доме представляет опасность для окружения? Кондоминиум, соседи или муниципалитет могут в судебном порядке потребовать от владельца недвижимости исполнения обязанностей по отношению к третьим лицам. Вплоть до конфискации.
Сотни тысяч пустых домов при явном дефиците доступного жилья – постоянный предмет политических дискуссий португальских политиков. В 2023 году пакетом законов Mais Habitação была предпринята попытка принудительной сдачи в аренду жилья, пустующего свыше двух лет. В 2024 году эта мера была отменена Декретом-законом 43/2024.

Налоговые стимулы реконструкции ветхих и заброшенных домов в Португалии

Снизить налоговую нагрузку и заинтересовать владельцев заняться ремонтом - самый простой способ для любого правительства. В 2025 году в Португалии налогоплательщики могут рассчитывать на комплекс налоговых льгот.

Imposto Municipal sobre os Imóveis (IMI)

Ст. 45 Декрета-Закона 215/89 «О налоговых льготах» с изменениями 2017 года: после реконструкции здания возрастом 30+ лет либо находящегося в зоне городской реабилитации, владелец освобождается от уплаты IMI на 3 года с момента завершения реконструкции.
Льготный срок может быть продлен еще на 5 лет, если жилье используется для постоянного проживания владельца либо сдано в долгосрочную аренду.
Претендовать на освобождение от IMI в Португалии могут проекты реконструкции, в которых:
  • соблюдены актуальные стандарты энергоэффективности;
  • степень сохранности объекта (в Португалии есть особая классификация) повышена после реконструкции минимум на 2 пункта;
  • муниципальная инспекция дала оценку не ниже «хорошо».

Imposto Municipal sobre as Transmissões Onerosas de Imóveis (IMT)

Льготы по ст. 45 Декрета-Закона 215/89:
  • освобождение от IMT при покупке недвижимости; условие – приобретение с целью восстановительных работ с четко указанными сроками (3 года);
  • освобождение от IMT при первой продаже после ремонта недвижимости, предназначенной для постоянного проживания или долгосрочной аренды.
  • снижение на 50% ставки оценки сохранности объекта.
Чтобы получить льготу, объект должен отвечать тем же требованиям, что и при подаче заявки на льготы IMI.

Imposto sobre Valor Acrescentado (IVA)

Предусмотрены при реконструкции пустующих зданий льготные ставки НДС: 6% вместо 23% на континентальной части, 5% на Мадейре, 4% на Азорах.
Пункт 2.27 Перечня I Налогового Кодекса Португалии:
  • при заключении договоров на реконструкцию владелец имеет право на льготную ставку 6% НДС на ремонтные работы;
  • ставка 6% НДС распространяется на стоимость строительных материалов, если их стоимость не превышает 20% стоимости работ. Если выше – НДС на стройматериалы рассчитываются по ставке 23%.
Льготная ставка 6% НДС распространяется также:
  • на оборудование, повышающее энергоэффективность здание (солнечные панели, тепловые насосы и прочее);
  • на интегрированное медицинское оборудование, которое повышает доступность недвижимости для маломобильных; исключая строительные работы и материалы для пандусов или модернизации санузлов.
Пункт 2.23 Перечня I Налогового Кодекса. Ставка 6% НДС применяется ко всем ремонтным работам в официально обозначенной зоне городской реабилитации (Áreas de Reabilitação Urbana (ARU), краткое описание понятия и ссылки на законы здесь). Льготная ставка применяется независимо от того, находится ли зданий в собственности или арендуется. Если есть декларация муниципалитета о признании территории ARU с пониженной ставкой НДС, дополнительных доказательств от налогоплательщика не требуется.
На Portal da Habitação в льготную категорию плательщиков НДС по ставке 6% включены (независимо от местонахождения) проекты по восстановлению объектов недвижимости:
  • при наличии контракта с Национальным фондом реконструкции зданий (через INRU или управляющую компанию фонда);
  • в рамках специальных схем финансирования или налоговой поддержки при восстановлении зданий;
  • в рамках программ, финансируемых INRU(IP).
Летом 2025 года INRU сообщило об итогах тендера на реконструкцию заброшенных зданий. На 6 лотов предложены инвестиции в размере 30 млн. евро.

Imposto sobre o Rendimento das Pessoas Singulares (IRS)

Ст. 71 Декрета-Закона 215/89 предусматривает налоговый вычет 30% налога на доход физлиц (максимум 500 евро) при реконструкции ветхих и заброшенных домов в зоне городской реабилитации либо объектах с сертифицированными восстановительными работами на арендованных объектах согласно ст.27-35 Novo Regime do Arrendamento Urbano (NRAU).
Ранее ст. 71 Закона о налоговых льготах устанавливала специальную ставку 5% для зданий после ремонта в зонах городской реабилитации:
  • п. 5 ст. 71 - на прирост капитала при продаже недвижимости;
  • п. 7 ст. 71 - на доход от сдачи жилья в аренду (также относится к объектам, перечисленным в ст. 27-36 NRAU).
Чтобы претендовать на льготную ставку 5% IRS, объект должен отвечать условиям, указанным выше для IMI. На момент подготовки статьи обе статьи в актуальной версии закона отменены.
Муниципалитеты могут снизить на 80% тарифы, применяемые к работам по реконструкции объектов недвижимости и использованию общественных пространств на время ремонта.

Льготное кредитование реконструкции заброшенных и ветхих домов в Португалии

Обратите внимание на португальский Финансовый инструмент городской реабилитации и ревитализации IFRRU 2020 (с лета 2025 года переименовано в IFRRU 2030). Можно получить на выгодных условиях кредит максимальным сроком до 20 лет или гарантию.
IFRRU 2030 консолидирует финансовые потоки из разных источников, самый крупный - Европейский фонд регионального развития, объем 1,4 млрд евро. Так выглядит отчет IFRRU 2020 по состоянию на 31 декабря 2024 года:
На какие проекты распространяются возможности финансирования через IFRRU 2030:
  1. Полная реконструкция зданий возрастом от 30 лет либо с оценкой сохранности 2 и ниже.
  2. Реабилитация заброшенных промышленных объектов и территорий, включая строительство новых объектов.
  3. Комплексная реконструкция социального жилья.
  4. Ремонт частных помещений при реконструкции здания, относящегося к социальному жилью.
  5. Обновление общественного пространства, которое является частью реконструированного комплекса социального жилья (для проектов е старше 5 лет).
Дополнительно IFRRU 2030 финансирует меры по повышению энергоэффективности объектов недвижимости независимо от формы собственности, включая частные дома.
Иностранцы имеют право претендовать на помощь IFRRU 2030. Запрос на финансирование оформляется в одном из банков-партнеров: Santander, BPI Bank, Millenium BCP. Список утвержденных до 31.12.2024 года проектов занимает 15 страниц:
IFRRU 2030 финансирует расходы на покупку объекта, исследования, проектирование, консультации, строительные и инженерные работы, закупку материалов и строительного оборудования, испытания, меры по безопасности, НДС. Лимит госфинансирования на покупку объекта недвижимости – до 10% от общего объема приемлемых инвестиций.

Невозвратные гранты на реконструкцию жилья в Португалии

Финансовая помощь на реновацию старого жилого фонда выделяется в рамках программ Portugal 2030 и Плана восстановления и повышения устойчивости PRR. Актуальную информацию лучше уточнить в своем муниципалитете.
В рамках PRR реализуется программа финансовой поддержки 1.º Direito – Programa de Apoio ao Acesso à Habitação под управлением INRU (IP), Декрет-Закон 37/2018. Приоритет деревенским районам или городским зонам с признаками деградации. Три вида финансовой поддержки: невозвратное софинансирование / льготное кредитование / соинвестиции. Подать заявку могут муниципалитеты, сообщества жильцов и частные лица (граждане Португалии и обладатели португальского вида на жительство).
Рассчитана программа на малообеспеченные и незащищенные группы населения, включая арендаторов, которым отказали в продлении договора аренды, неплатежеспособных и должников (долг от 40% от среднего дохода). Также семья имеет право на подачу заявки при таких условиях: доход менее четырехкратного IAS (индекс социальной поддержки, в 2025 году равен 2090 евро) и движимое имущество не превышает 60 IAS ( в 2025 году лимит 31350 евро). Подача заявок через муниципалитет.

Примеры реконструкции заброшенных зданий в Португалии

Самая масштабная реконструкция жилого фонда произошла в Лиссабоне. Муниципалитет отчитался о ремонте и сдаче в эксплуатацию 1840 пустующих домов, средства выделены PRR.
Летом 2025 года муниципалитет Коимбры показал журналистам реконструированное здание XVI века. Casa das Cruzes много лет служило Братству Милосердия. При финансовой поддержке проекта Centro 2020 Дом Креста преобразован в 17 квартир с общим двором и прачечной. Стоимость проекта 959227,7 евро. Социальное жилье – собственность муниципалитета; предназначено для безработных, находящихся в процессе переквалификации. Не превратится ли Casa das Cruzes в португальский аналог печально известного Pruitt-Igoe, покажет время.
Через программу 1.º Direito потрачено 200 тысяч евро на покупку ветхого здания в городе Сан-Жуан-де-Мадейра. Общая стоимость проекта 1,4 млн евро; муниципалитет планирует превратить два ветхих дома в комплекс социального жилья на 12 квартир.
Рациональная оценка реальных сроков, расходов и преимуществ – то, что необходимо иностранцу при покупке ветхого или заброшенного дома в Португалии. Купить руины, отремонтировать и перепродать с прибылью в условиях стабильного роста цен недвижимости в Португалии – реально. Так же реально, как и перестроить старинный португальский дом под потребности своей семьи. В окружении гор, оливковых плантаций, виноградников или с видом на Атлантический океан.
Okno.Agency – португальское иммиграционное агентство с многолетним опытом успешного сопровождения переезда в Португалии выходцев из стран бывшего Союза, Европы и Северной Америки. Знаем все о новых иммиграционных законах Португалии, актуальных требованиях программ для получения долгосрочных виз и гражданства. Поможем с переводом и сбором документов, услугами юристов и риелторов, предложим готовые решения для выгодных инвестиций в землю и недвижимость Португалии.
Недвижимость