Северная столица Португалии давно превратилась из компактного средневекового портового городка в крупную агломерацию с населением свыше 2 млн человек. Расположенный на берегу реки Дору город занял обширные территории вдоль Атлантического океана.
Мы подготовили гайд по Большому Порту: чем интересен иностранным инвесторам и в каких районах инвестиции приносят наивысшую прибыль. Приведенные статистические данные портала Idealista на май 2021 года.
Большой Порту – технологии, индустрия, логистика, агросектор, туризм
Городская агломерация включает 14 крупных административных районов, включая Порту, Вила-Нова-де-Гайя, Матозиньюш, Гондомар. Центр агломерации - Порту насчитывает всего 200 тыс. человек, это компактный город с плотной жилой застройкой, растворившийся в пригородах.
Большой Порту, средняя цена недвижимости 2198€/м². Крупные нефтеперерабатывающие и машиностроительные комплексы, целлюлозная и текстильная промышленность, логистический хаб, всемирно известный центр виноделия и виноторговли.
В аграрных районах цена недвижимости ±920€/м² при стабильно позитивной динамике. Инвестиционный интерес представляют действующие фермерские хозяйства, мини-отели, магазины, кафе, склады.
Частных инвесторов привлекают муниципальные программы реконструкции жилого фонда. Программа IFFRU 2020 обеспечивает коллаборацию частных инвесторов и надежных национальных банков для повышения энергоэффективности и безопасности старого жилого фонда, создания комфортной городской среды.
Качественные дороги, надежное транспортное сообщение между районами Северной Португалии, близость столицы (до Лиссабона 270 км), налаженное международное сообщение, стабильное экономическое развитие и прекрасный климат – залог выгодных инвестиций. Цена недвижимости здесь на 30-40% ниже столичной, динамика роста – в 1,5 раза выше.
Большой Порту – прибыльный туристический кластер
Только внутренний туристический поток составляет свыше 2,8 млн./год, иностранные туристы составляют 3-5 млн. Регион привлекает своими пляжами, гастротурами, историческими достопримечательностями. Международный аэропорт Порту связан с центром города линией Е городского метрополитена. Мягкий климат и развитая инфраструктура обеспечивают круглогодичный туристический сезон.
Оценка карты Imovirtual четко демонстрирует внесезонный спрос на аренду: большая часть апартаментов расположены в непосредственной близости от исторического центра Порту и виноделен. У инвесторов есть возможности использовать разные варианты доступного и элитного жилья: на побережье, в центральной части города, в районах с производством локальных продуктов.
Увеличивает туристический поток крупные инвестиционные проекты. В процессе реализации тематическая реконструкция старых кварталов с винными погребами в Вила-Нова-де-Гайя. Инвестиционный портфель проект «WOW Porto» с посвященными искусству виноделия музеями, ресторанами и выставочными залами на территории 55 тыс м² - свыше 105 млн. евро.
Самые интересные районы Большого Порту для иностранных инвесторов
Matosinhos, Матозиньюш, 2651€/м².
Северо-западная часть Большого Порту. Сложный гибрид индустриальной и туристической сферы. Крупный морской порт, обширный нефтеперерабатывающий завод, аэропорт, логистические комплексы, широкий атлантический пляж, комфортные жилые кварталы, апарт-отели. С Порту соединен линией метрополитена.
Стабильно позитивная динамика цен на недвижимость: с 2017 года цена 1м² цена выросла на 48%. Варианты инвестиций: новостройки, апарт-отели, социальная инфраструктура, логистика, ремонт транспорта.
Espinho, Эшпинью, 2252€/м².
Юго-западная часть Большого порту. 17 километров песчаных пляжей и высокие волны. Рай серферов отличается развитой туристической инфраструктурой: агрегатор Booking предлагает выбор из 51 хостела и 362 апартаментов, минимальная цена €50/сутки.
Варианты инвестиций: земельные участки и покупка зданий под реконструкцию, апарт-отели, туристическая инфраструктура. С 2017 года 1м² цена увеличилась на 103%
Gondomar, Гондомар, 1271€/м².
Регион расположен к северу от Порту, смешанная индустриально-жилая застройка. Цена за год +14,2 %. Варианты инвестиций – комплексная малоэтажная застройка, участие в девелоперских проектах, объекты транспортной и логистической инфраструктуры.
Столица региона Porto, город Порту
Средняя цена 3023€/м², стабильно позитивная динамика: за 5 лет +52,8%. В городе прошла административная реформа, в ходе которой крохотные средневековые приходы объединили в полноценные административные округа – фрегезии.
Исторический центр. Cedofeita - Santo Ildefonso - Sé - Miragaia - São Nicolau – Vitória, 3539€/м².
Концентрация архитектурных памятников, фотозон для туристов, узкие средневековые улицы, круто поднимающиеся от набережной Рибейра. Самые высокие цены в районе Кафедрального собора - 4634€/м² и в районе Baixa, Байша - 4119€/м².
В историческом центре интерес для инвесторов представляют коммерческие объекты под сдачу в долгосрочную аренду, хостелы, бутик-отели, апартаменты. Основные проблемы: старый жилой фонд, необходимость реконструкции зданий, трудности с доставкой крупногабаритных грузов, высокая концентрация жилых апартаментов посуточно.
Запад. Aldoar - Foz do Douro – Nevogilde, 3617€/м², стабильный рост цены на 6-8% в год.
Районы элитной малоэтажной застройки вблизи от пляжей и набережной. Цена апартаментов с одной спальней в вивенде стартует от 100€/сутки. Аренда виллы целиком ±900 евро/сутки без налогов и сборов.
Восточная часть. Bonfim, Бонфим, 2930€/м², рост цены с 2017 года + 53,4%. Campanhã, Кампанья, 2500€/м², рост цен с 2017 года в 2,1 раза.
Районы с отличной транспортной инфраструктурой и меньшей концентрацией туристов. Варианты инвестиций – реконструкция жилых комплексов, новостройки, земля, долгосрочная аренда жилья. Хостелы и апарт-отели представляют интерес в непосредственной близости от вокзала, стадиона, станций метро.
Север. Ramalde, Рамалде, 2334€/м², рост цены с 2017 года на 37%.
Индустриальный район северной столицы Португалии с высокой плотностью населения. Инвестиционно привлекательны: проекты ЖК с концепцией «город в городе», коммерческие объекты, СТО, сдача в долгосрочную аренду недорогого жилья.
Северо-восток. Paranhos, Параньюш, 2688€/м², рост цены 100% с 2017 года.
Современная застройка, много учебных заведений и студенческих кампусов. Интересны инвесторам девелоперские проекты комплексной застройки. Востребованы хостелы, недорогие апартаменты с долгосрочной арендой, коворкинги, торгово-развлекательные заведения.
К югу от Порту: район Vila Nova de Gaia, Вила Нова де Гайя
Крупный район, объединяющий 15 фрегезий. Территориально граничит по реке Дору с историческим центром Порту, соединен несколькими мостами. Центральная часть вдоль реки между мостами – знаменитые винодельни, надежный туристический магнит и основа процветания местных отелей: большинство отелей расположены по двум берегам реки в пешей доступности до района виноделен и моста Ponte Luis I.
Santa Marinha e São Pedro da Afurada, Санта-Маринья и Сан-Педро-да-Афурада, 2021€/м².
Здесь самая высокая цена на недвижимость: район с комфортными условиями для постоянного проживания. Соединен с Порту мостом Аррабида, есть своя марина, шопинг-моллы. Рост цен с 2017 года +162%. Варианты инвестиций – социальная инфраструктура, долгосрочная аренда.
Canidelo, Каниделу, 1937€/м².
Приморский район, преимущественно малоэтажная застройка, протяженная береговая линия с отелями, ресторанами, кафе. Динамика роста стабильная, с 2020 года во время пандемии цены показали рост +23%.
Oliveira do Douro, Оливейра ду Дору, 1707€/м².
Район перспективной жилой застройки с крупной транспортной развязкой соединен с Порту мостом Ponte do Freixo. Район демонстрирует стабильно высокий рост цен на недвижимость: в 2,3 раза с 2017 года и на 25,4% в сравнении с 2020 годом. Варианты инвестиций: земельные участки, реконструкция старых зданий, долгосрочная аренда коттеджей.
Arcozelo, Аркозелу, 1478€/м.
Активно развивающийся курорт на юго-западе, привлекает инвесторов сравнительно низкими ценами и перспективами развития современной туристической инфраструктуры, востребованной у европейских туристов. Цена стабильно растет с 2015 года. Прирост за 3 месяца 2021 года +7,8%.
Сравнение Лиссабона и Порту
В сравнении со столицей в абсолютных цифрах 1 м² в Порту дешевле на 13%. Фактически стоимость недвижимости на севере ниже на 30-40%, при этом рост цен выше на 35-50%. Точку безубыточности в Большом Порту реально достичь на 2-3 года быстрее Лиссабона. Выбор региона для инвестиций в Португалии всегда нелегкая задача для инвестора.
Северные районы отличаются более суровым климатом, Лиссабон стал туристическим хабом, южные регионы активно развивают туристическую сферу. В целом Португалия демонстрирует стабильную позитивную динамику экономического развития. Наша компания много лет успешно помогает иностранным инвесторам реализовывать выгодные проекты.Поможем найти перспективные варианты на побережье, в исторических районах и территориях перспективного развития для долгосрочных и краткосрочных инвестиций.
