Блог о переезде в Португалию: получение ВНЖ, ПМЖ и гражданства

Португальская государственная гарантия на покупку жилья для молодежи

Дефицит доступного жилья в Португалии – тема по-настоящему горячая, за 10 лет жилой фонд вырос всего на 0,8%. По данным португальского института статистики, свыше 40% квартир и домов Португалии занимают сразу две или более семей. Цены и арендные ставки на рынке жилой недвижимости растут во всех регионах. Ипотека? Почему нет, но где бывшему студенту взять деньги на первоначальный взнос? Okno.Agency рассказывает – как в Португалии работает молодежная программа государственной гарантии покупки жилья Crédito Habitação Jovem с возможностью получить кредит до 100% от цены дома.

Суть программы государственной гарантии на покупку жилья в Португалии

Осенью 2025 года средняя цена квадратного метра в Португалии составляет 2943€. Средняя цена квартиры площадью 70м² составляет 206 тыс. евро. или 237 минимальных португальских зарплат (870€ брутто). Для выплаты первоначального взноса по ипотеке покупателю в Португалии потребуется не менее 30 тыс. евро.
Льготная программа португальского правительства Crédito Habitação Jovem допускает одобрение банком ипотечного кредита на покупку первого жилья без первоначального взноса или с минимальным взносом. Диапазон финансирования сделки за счет кредитных средств до 100%. Гарантом части суммы выступает государство.
Максимальный размер личной гарантии государства (garantia pessoal pelo Estado) по частичному кредитованию до 15% от стоимости жилья. При цене дома 206 тыс. евро (и одобрении банком выдачи кредита на полную стоимость дома) государство гарантирует оплату задолженности заемщика в размере до 30900 евро.
Вид гарантии – поручительство. Гарантия освобождена от гарантийной комиссии (небольшая экономия для заемщика). Срок выплаты гарантии – до 30 дней с даты сообщения от банка (специальный пункт «Активация гарантии» в электронной системе).
Базовое условие льготной молодежной программы: возраст покупателя от 18 до 35 лет.
Максимальная стоимость жилья по условиям льготной программы – до 450 тыс. евро. Соответственно, максимальный размер госгарантии составляет 67500 евро.
Основание для выдачи личной государственной гарантии по договорам ипотеки для молодежи в Португалии (полный актуальный текст по ссылкам): Декрет-Закон №44/2024 от 24 июля 2024 года и Указ 236-А/2024/1 от 27 сентября 2024 года.
О других льготах для молодежи в Португалии (скидка до 100% на подоходный налог, освобождение от IMT и гербового сбора при покупке жилья) Okno.Agency рассказывало здесь. Если объект (или заемщик) отвечают требованиям льготных программ, они могут использоваться одновременно с получением государственной ипотечной гарантии.

До 15% государственной гарантии по договорам ипотеки в Португалии

Размер португальской ипотечной госгарантии прямо пропорционален объему финансирования сделки в пределах от 85 до 100%:
  • если банк согласовал выдачу кредита на все 100% стоимости дома, гарантия равна 15% (100%-85%);
  • если банк согласился профинансировать не 95%, госгарантию выдадут на 10% стоимости сделки (95%-85%);
  • если банк выдает кредит на 90% цены объекта, госгарантия составляет 5% (90%-85%).

Срок действия португальской программы государственной гарантии на покупку жилья молодежью

Финальный срок утверждения заявок на получение государственной гарантии договоров ипотеки для молодых семей – 31 декабря 2026 года. Все одобренные заявки будут профинансированы.

Максимальный срок действия португальской молодежной ипотечной гарантии

Независимо от срока действия кредитного договора государственная гарантия действует 10 лет с момента заключения договора ипотеки. Если в какой-то момент заемщик не в состоянии выполнять обязательства по выплате кредита, государство берет эту часть долга на себя. Спустя 10 лет срок госгарантии исчерпан, заемщик становится единоличным ответственным лицом по обслуживанию кредита.

Основные требования к покупателю жилья по молодежной программе государственной ипотечной гарантии

Возраст покупателя от 18 до 35 лет. Подтверждается паспортом / картой гражданина / аналогичным документом.
Важно: все покупатели объекта должны быть заемщиками кредита и отвечать условиям программы. Если квартиру покупает супружеская пара, в которой один из супругов старше, на него программа госгарантии не распространяется.
Статус налогового резидента Португалии. Не гражданство, а именно налоговое резидентство согласно ст.16 Налогового Кодекса Португалии. Подтверждается сертификатом налогового резидента (можно скачать в личном кабинете Finanças).
Иностранцы получают португальский статус налогового резидента в таких случаях:
  • пребывание на территории Португалии (подряд или с промежутками) свыше 183 дней за последние 12 месяцев;
  • или независимо от срока проживания подтвердить намерение проживать в Португалии в качестве постоянного места жительства (долгосрочная аренда, рабочий контракт, вид на жительство);
  • или состоять в штате экипажа самолета или судна, принадлежащего португальской компании;
  • или выполнять поручения португальского правительства за рубежом.
Доход заемщика не превышает 8-ю категорию IRS (налог на доходы физлиц). В 2025 году максимальный годовой доход по 8 категории ограничен 83696 евро. Подтверждается расчетной справкой IRS.
Если декларации IRS нет, подходят:
  • справка об освобождении от IRS + декларация Segurança Social с подтверждением ежемесячного дохода;
  • или свидетельство об освобождении от подачи деклараций IRS и подтверждение от Segurança Social типа и размера социальных пособий.
Заинтересованным в получении государственной ипотечной гарантии настоятельно рекомендуем внимательно изучить раздел «Расчет дохода» в Указе 236-А/2024/1. Четко перечислены все источники дохода и порядок оценки доходов (с учетом лимитов 8 категории IRS) для супружеских пар с раздельным или совместным налогообложением.
Заемщик покупает первое жилье в Португалии. Заемщик не должен иметь в собственности отдельный дом / квартиру или часть жилой недвижимости. Подтверждается декларацией об ответственности (Приложение VI к Указу 236-А/2024/1).
Долговая кредитная нагрузка не превышает 50% дохода. Важно – учитываются все кредиты семьи, включая потребительские Проверка платежеспособности заемщика перед одобрением выдачи кредита на покупку недвижимости. Основные исходные данные - размер и источники дохода, состав семьи, кредитная история, оценочная стоимость объекта. Требование логичное: заемщик должен реалистично относится к своим финансовым возможностям.
В Португалии существует Central de Responsabilidades de Crédito (CRC) (контролируется Банком Португалии), в нем собрана информация о всех выданных и потенциальных кредитах, неиспользованных кредитных лимитах, кредитных линиях, гарантиях и поручительствах, судебных разбирательствах и прочая. Для получения актуальной информации из CRC нужно авторизоваться на портале и оформить заявку.
Никаких долгов перед социальными службами и налоговой. Подтверждается официальными документами.
Заемщик ранее не использовал гарантию по этой программе. Льгота распространяется на покупку одного объекта, и это первое португальское жилье заемщика. Декларируется заемщиком, форма в Приложении IV к Указу 236-А/2024/1.

Основные требования к объекту недвижимости при получении государственной ипотечной гарантии в Португалии

Гарантия выдается исключительно для покупки (не строительства или реконструкции) объекта недвижимости со статусом жилого фонда. Жилье покупается заемщиком исключительно для собственного проживания.
Стоимость объекта по государственной молодежной программе не превышает 450000€. П. 11 Указа 236-А/2024/1 разъясняет понятие «стоимость объекта» для программы. Применяется минимальная из двух оценок:
  • договорная цена объекта;
  • оценочная стоимость объекта.
Банк оценивает потенциальный объект залога по стандартной процедуре: выписка из реестра недвижимости, техпаспорт, энергетический сертификат, сведения о проживающих. Перед одобрением кредита банк запрашивает оценочную стоимость дома или квартиры, эти расходы обычно возлагаются на заемщика.

Какие португальские банки участвуют в программе государственной ипотечной гарантии для молодежи

В 2024 году после опубликования Указа Министерство финансов выделило 1,2 млрд евро на обеспечение государственных гарантий. 20% суммы было «заморожено» для финансирования в будущем, основная часть средств распределена между 18-ю банками, подписавшими с Минфином Протокол об участии в программе Crédito Habitação Jovem.
Распределена сумма крайне неравномерно: 85% финансирования получена четырьмя банками: Santander, Caixa Geral de Depósitos, BCP, BPI. Справедливости ради стоит отметить, что некоторые банки (например, Novo Banco) сознательно отказались от расширенного финансирования, сократив свое участие в правительственной инициативе до минимума.
Сводную таблицу с распределением средств между банками-участниками к началу 2025 года опубликовал портал Idealista.

Как в Португалии покупателям до 35 лет оформить государственную гарантию по ипотеке

Реально оценить возможности семьи. Изучить кредитные условия банков-участников, страховых компаний. Выбрать жилье для покупки.
Подготовить документы в банк для заявки на кредит под залог недвижимости и заявки на получение государственной гарантии части кредитной суммы. Никто не запрещает подавать заявки сразу в несколько финансовых учреждений. Главное, чтобы банки были в числе участников программы.
Банк рассматривает заявку по стандартной схеме: с оценкой платежеспособности заемщика и ликвидности объекта. Одновременно банк оценивает соответствие заявителя условиям программы выдачи государственной гарантии.
Если не хватает документов или требования заявителя не отвечают условиям программы, банк официально разъяснит отказ. Важно - участие банка в программе Crédito Habitação Jovem не означает безоговорочное одобрение выдачи кредита. Банк вправе потребовать дополнительные гарантии ипотеки – страхование, поручительство.
После одобрения заявки оформляется договор купли-продажи жилья, договор ипотеки, поручительство государства на оговоренную сумму гарантии.
В ближайшие 10 лет взаимоотношения государства-гаранта и банка-кредитора, включая мониторинг и финансовую отчетность, происходят без участия заемщика. Задача покупателя – вовремя обслуживать кредит.
После платежа банку на основании «Активации гарантии» государство становится одним из сокредиторов заемщика и имеет право на пропорциональное возмещение ущерба. Государство получит свою долю после продажи объекта залога, выплаты страховки или иной формы погашения задолженности.

Можно ли в Португалии изменить условия договора ипотеки после оформления госгарантии

Можно, если пересмотр условий не увеличивает размер гарантированной государством суммы. Чаще всего меняют срок кредита, снижают процентную ставку, договариваются о реструктуризации или списании задолженности, меняют кредитора (тут есть нюанс, о нем ниже). В случае досрочных выплат по кредиту пропорционально уменьшается размер государственной гарантии.

В каких ситуациях реально потерять государственную гарантию по ипотеке в Португалии

Государство прекращает гарантию, если объект залога перестает быть собственностью заемщика или его постоянным жилищем. Это не означает запрет на покупку иных объектов недвижимости, земли или строительства. Важно сохранить за объектом ипотеки с молодежной гарантией статус основного места жительства. Гарантия прекращается с момента прямого согласия кредитора на изменение собственника недвижимости.
Государственную гарантию отменят, если кредитор по своей инициативе переуступает кредит компании, которая не присоединилась к Протоколу программы.
Государственную ипотечную гарантию отменят, если в результате пересмотра условий кредитного договора возникает дополнительная нагрузка по гос обязательствам или доказан факт мошенничества.
Всего за один год доля ипотечных кредитов с привлечением португальской государственной гарантии превысила 13% (среди молодых покупателей свыше 40%), одобрены тысячи ипотечных договоров. Португальцы к ипотечным обязательствам относятся ответственно: в 2025 году Банк Португалии оценивает долю неработающих кредитов всего в 0,2%. Помним – любое жилье по условиям ипотеки остается в залоге у банка до полной выплаты задолженности. Возможно, молодым иностранцам со статусом налогового резидента есть смысл использовать государственную гарантию и снизить финансовую нагрузку при покупке первого собственного жилья в Португалии.
Okno.Agency сопровождает процессы получения вида на жительство в Португалии по всем актуальным иммиграционным программам. Знаем новости законодательства, списки документов, требования AIMA, следим за возможными изменениями. Поможем оформить португальское гражданство, перевести и заверить документы, выбрать объект для покупки жилья в Португалии.
Недвижимость