Жизнь в Португалии: анализ исследования рынка недвижимости 2023 от JLL

Кашкайш или Парк Наций? Матозиньюш или Байша? Оценить преимущества недвижимости в разных районах незнакомой страны иностранцам ой как непросто. Для объективной оценки нужны факты, максимально очищенные от предвзятости местных жителей и заинтересованности продавцов. Получить ёмкую информацию о рынке недвижимости в Португалии-2023 и отдельных районах Большого Лиссабона, Большого Порту и Алгарве поможет интереснейшее исследование Living Destination – 2023 глобальной корпорации Jones Lang LaSalle Incorporated (JLL). Представляем краткий обзор исследования.

Международная корпорация, маркетинговое название JLL. Свыше 103 тыс. сотрудников, капитал 6,142 млрд. $, присутствие в 80 странах мира. Основана в 1783 году в Лондоне, в настоящее время штаб-квартира в Чикаго. Основное направление – управление инвестициями, включая корпоративные активы и крупных частных инвесторов. 4,6 млрд. м² недвижимости в управлении.

Jones Lang LaSalle Incorporated – мировой лидер применения в сфере недвижимости программного обеспечения и искусственного интеллекта; перспективные компании-разработчики покупаются и становятся структурными подразделениями JLL. В 2018 году корпорация создала собственный венчурный фонд в размере 100 млн. $ для развития стартапов, связанных с недвижимостью.

В 2021 году для комплексного анализа объектов коммерческой недвижимости приобретена платформа искусственного интеллекта Skyline AI. В 2023 году для сотрудников корпорации запущена собственная генеративная модель искусственного интеллекта JLL GPT. Этой компании доверять стоит.

Первый обзор рынка недвижимости Португалии компания опубликовала в 2021 году. За это время мировая экономика приходила в себя после пандемии, ускорилась инфляция, началась полномасштабная война в Украине. Эти и другие факторы неизбежно влияют на рынок недвижимости Португалии – страны Евросоюза с отрицательной демографической динамикой и беспрецедентным ростом претендентов на иммиграцию.

23 октября 2023 года компания JLL опубликовала второе исследование Living Destination, посвященное рынку недвижимости Португалии в целом и самым привлекательным для инвесторов регионами: Большой Лиссабон, Большой Порту, Алгарве.

Исследование рынка недвижимости Португалии 2023 года от команды JLL представляет интерес для частных инвесторов, покупателей жилой и коммерческой недвижимости, экспатов и потенциальных жителей Португалии:

В исследовании полезные сведения о демографии, структуре спроса, динамике предложения, трендах.

У рынка недвижимости особый ритм, кризисные явления проявляются с определенной временной задержкой, структура спроса и предложения чутко реагирует на сотни экономических, политических факторов, локальных и глобальных. Авторы второго исследования рынка недвижимости Португалии выделили пять основных факторов, способных повлиять на развитие структуры спроса в краткосрочной и среднесрочной перспективе:

Авторы исследования отмечают дефицит предложений на рынке недвижимости, рост влияния иностранных покупателей (7% от общего числа). Инвесторам стоит сфокусировать внимание на реновации старого фонда и сегменте многоквартирных домов.

Living Destination приводит позитивные показатели Португалии в различных рейтингах привлекательности страны: климат, политическая стабильность, безопасность, туристический и образовательный потенциал, курс на зеленые технологии.

Существенно меняется демографическая ситуация в Португалии:

Меняется структура домохозяйств: на 8% увеличилось количество бездетных пар, на 40% - разводы, 19% домохозяйств состоят из одного человека. Автоматически меняются предпочтения в жилье: площадь, планировка, критерии привлекательности локации.

К 5,974 млн единиц жилого фонда Португалии добавилось 30777 единиц. Дефицит жилья не удовлетворен, но рынок реагирует на спрос, в Португалии выдано 46700 лицензий на жилое строительство. При этом продажи недвижимости упали: по сравнению с 1 полугодием 2022 года количество сделок сократилось на 22%, объем продаж на 16%. Несмотря на повышение ставок, ипотека составила 66% от объема продаж. Цена жилья по сравнению с 2020 годом выросла на 25%.

Португалия остается привлекательной для иностранных инвесторов. По сравнению с 2021 годом:

В аренду сдается 923000 квартир и домов, это 15% от всего числа жилых объектов Португалии. По сравнению с 1991 года объем арендованного жилья в Португалии увеличился на 70%. Арендные ставки по сравнению с 2020 годом выросли на 23%.

Общие данные о рынке недвижимости Португалии исследования Living Destination – концентрированный коктейль информации для планирования покупок недвижимости на вторичном и первичном рынках. Потенциального покупателя и арендатора интересует оптимизация расходов на содержание жилища и качество жизни во всех аспектах: доступность сервисов, безопасность, условия для работы и развлечений.

Обзор Living Destination включает социально-экономический профиль столицы Португалии, общие данные жилой статистики и краткие характеристики отдельных районов: цена жилья, динамика за несколько лет, структура спроса на жилье различных планировок, структура национального состава.

Лиссабон поддерживает репутацию привлекательного места для жизни, здесь проживает 47% экспатов, прирост мигрантов за 10 лет +25%. Всего за 10 лет население Лиссабона выросло на 1,7%. Бездетные пары и одиночки составляют 60% домохозяйств.

Количество квартир и домов Лиссабона с 1,5 млн в 2021 году увеличилось на 6800 единиц, плюс выдано 28200 разрешений на строительство. По сравнению с 2011 годом большинство объектов сдано в Лиссабоне, Луреш, Мафра, Одивелаш, Сейшал. 29% жилья Лиссабона сдается в аренду.

Уровень продаж был относительно стабильный, ежегодно продавалось около 50000 квартир и домов, из них 4% покупают иностранцы, доля иностранных инвестиций в общем объеме продаж 8%. С 2022 года продажи падают. Актуальная статистика продаж в сравнении 1 кв. 2022 и 2023 гг:

Сводная таблица базовых параметров рынка жилой недвижимости Лиссабона в исследовании JLL:

Хорошо видна неоднородность спроса на жилье разной площади в центральных и периферийных районах. Очевидна незаинтересованность покупателей в студиях. Лидер спроса – квартиры с двумя спальнями, что непросто согласовать с вышеизложенной информацией о 60% одиноких и бездетных жителях Лиссабона.

Подробную информацию о каждом из перечисленных в таблице районе Лиссабона с описанием цен, динамикой и демографической ситуации читайте в исследовании JLL.

Северная столица Португалии испытывает недостаток молодого населения, семьи из трех и более человек сократились на 60%, бездетные пары и одиночки составляют 55% жителей Порту. До 2031 года население агломерации Порту уменьшится на 1,3%. Технологичность и космополитизм Порту привлекают экспатов, по сравнению с 2011 годом количество покупателей-иностранцев выросло на 88%, составляет 10% от всего международного населения Португалии.

Жилой фонд Порту в 2021 году насчитывал 837000 объектов, за два года количество квартир и домов выросло всего на 3500, большинство новостроек в Порту и Вила Нова ди Гайя.

Север активнее реагирует на дефицит жилья в Португалии: в Порту выдано 33300 разрешений на строительство, на 15,4% больше Лиссабона. В среднем ежегодно продается 25000 объектов. Налицо сокращение продаж: по сравнению с первым полугодием 2022 года на 22% меньше объектов продано, объем продаж уменьшился на 16%.

186000 объектов жилого фонда Порту сдано в аренду, это 27% от общего числа жилой недвижимости, на 2% меньше Лиссабона.

Статистика спроса Порту отличается от Лиссабона. Высок спрос на студии и апартаменты с одной спальней (46% в сумме) в историческом центре Порту. Велика доля квартир с одной спальней и тремя спальнями. Подробно о каждом районе Порту с динамикой цен и кратким описанием – в исследовании JLL.

Южное побережье Португалии традиционно ассоциируется с Золотыми визами и экспатами. В 2023 году живущие в Алгарве иностранцы составляют 13% международного населения страны; по сравнению с 2011 годом количество эспатов выросло на 31%, и это значительно меньше 88% Порту.

По данным обзора Living Destination – 2023, на рынке премиальной недвижимости Алгарве за период 2019-2022 гг (до сокращения программы Золотая Виза Португалии в этом регионе) иностранцы составляли 25% покупателей с объемом продаж 37%.

На фоне общенациональной отрицательной динамики популяция Алгарве за 10 лет выросла на 3,6%. Авторы JLL справедливо оценивают Алгарве как все еще популярное международное пенсионное направление: 26% пожилые люди. Высок в Алгарве процент одиночек и бездетных пар: 62%.

В 2021 году жилой фонд Алгарве насчитывал 378000 объектов, за два года построено 1500 квартир и домов, преимущественно в Лоле, Портимао, Лагос. Выдано 8500 разрешений на строительство. По сравнению с Лиссабоном и Порту активность рынка недвижимости Алгарве с первого полугодия 2022 года резко сократилась: на 27% меньше продано объектов, на 21% меньше объем продаж.

В Алгарве иная структура рынка жилья, превалирует малоэтажное строительство, поэтому обзор типологии объектов от экспертов JLL отличается от городов.

Безусловно, изложенное в виде инфографики исследование Living Destination корпорации JLL – не всеобъемлющий документ для анализа рынка недвижимости Португалии. Авторы Living Destination - 2023 не задействовали оценку покупательной способности населения, слабо описали периферийные прибрежные районы агломераций Большого Порту и Лиссабона, округа Авейру, Коимбра и Алентежу, которые сейчас переживают бум интереса иностранных покупателей.

Крупные игроки рынка недвижимости умеют хранить секреты. Однако собранная в удобочитаемый документ актуальная информация наверняка полезна потенциальным получателям пассивного дохода и инвесторам с кратко- и среднесрочными проектами. Читаем, изучаем, анализируем.

Отдельная благодарность авторам исследования Living Destination из компании JLL и всему коллективу португальского отделения JLL.