Португальский Закон 56/2023 вступил в силу 7 октября 2023 года, бюджет 2024 еще не принят, но паническая волна заявок от цифровых кочевников на получение режима NHR налицо. Рассказываем, почему принята программа «Больше Жилья» и как это отразится на жизни португальцев, экспатов, арендаторов и инвесторов.
Негде жить. Дефицит доступного жилья в Португалии достиг точки кипения; молодежь и переехавшие в Португалию иностранцы не в состоянии найти квартиры и дома по адекватным португальским зарплатам ценам. Массовое недовольство грозит рейтингам политиков, и вот в 2023 году португальское правительство в очередной раз меняет законодательство и выделяет 2,7 миллиарда евро на амбициозную программу Больше Жилья (Mais Habitação).
Рынок аренды в Португалии: немного истории
Португальское правительство постоянно экспериментирует с законодательными новациями в сфере строительства, доступности жилья, кредитов и налогов. Экспатам близка тема аренды доступного жилья, здесь законодатели меняют правила регулярно. Перечисленные ниже и другие законы Португалии претерпели изменения после вступления 07.10.2023 г. в силу Закона 56/2023.
Базовый закон об аренде жилья Португалии принят в 2006 году под названием Novo Regime do Arrendamento Urbano (NRAU). Приехавшие в Португалию до 2012 года экспаты с ностальгией вспоминают часы дешевой аренды квартир и домов, невозможность для арендодателя повысить арендную ставку даже после истечения его срока, передачу права аренды по наследству.
Законы №30/2012 и №31/2012 вернули интерес инвесторов к рынку аренды недвижимости Португалии. Количество объектов на рынке аренды увеличилось, однако возник перекос в сторону туристической аренды. Причина понятна - арендодателям выгодно сдавать жилье туристам по цене в 2-3 раза выше долгосрочных контрактов.
Закон № 13/2019 снова внес изменения в NRAU:
- диапазон длительности договора аренды жилья: минимум 1 год, максимум 30 (исключение для туристического, студенческого и профессионального жилья);
- арендаторов ограничили в праве на выселение без веской причины;
- четко сформулированы преференции для арендаторов-пенсионеров и инвалидов;
- пересмотрели налоговые ставки и коэффициенты корреляции арендной платы по действующим договорам.
Закон 68/2019 принял Программу доступной аренды:
- минимальный срок аренды 5 лет, для студентов от 9 месяцев;
- доход от аренды объектов, включенных в Программу, освобожден от уплаты налогов IRS и IRC;
- цена аренды ограничена рядом показателей, включая медианную цену аренды 1м² Института Статистики.
Всю непростую историю законодательных трансформаций рынка аренды жилья Португалии найдете на Portal da Habitação.
Результат? Спрос на аренду жилья не уменьшается, сегодня условия диктуют арендодатели. По данным портала Idealista, за 5 лет цена аренды жилья в Португалии в среднем выросла на 26%:
Движение Casa para Viver в Португалии
Движение объединяет различные общественные ассоциации популистского толка. Заявленная миссия – защита интересов арендаторов, обычных и малоимущих жителей Португалии в целом. Опубликованный перед маршем протеста 30 сентября 2023 года Манифест Casa para Viver включает немало популистских заявлений:
- контроль цен в жизненно важных секторах;
- госрегулирование цен на рынке аренды жилья;
- запрет на выселение без предоставления альтернативного жилья;
- ужесточение иммиграционной политики (отмена Золотых виз, режима NHR, льгот для Цифровых кочевников);
- отмена налоговых льгот для элитной недвижимости;
- снижение кредитных ставок при покупке жилья и установление спреда 0,25%;
- бесплатный проезд в общественном транспорте.
В рекламе марша 30 сентября в Порту организаторы объясняют недовольство народа ростом цен на аренду за 5 лет на 49%, ростом стоимости жилья на 35% за 3 года, наличием 723000 пустых домов при недостатке жилья (источники цифр не приводят) и прочая… Принятие парламентом программы Больше жилья для участников движения Casa para Viver – мера недостаточная.
Mais Habitação: битвы политиков и Закон 56/2023 Португалии
Впервые пакет мер для разрешения жилищного кризиса презентован общественности Кабинетом Министров на пресс-конференции 16 февраля 2023 года. Правительство огласило тезисы программы для обсуждения общественностью в течение месяца. Подробную информацию о направлениях и цифрах, которые были изначально заложены в законопроект, читайте по ссылке в этом абзаце.
После многочисленных дебатов и правок Декрет Ассамблеи Республики № 81/XV с пакетом программы Mais Habitação, законопроект 71/XV/1 был принят парламентом Португалии 19 августа 2023 года. Президент Португалии де Соуза 20 августа 2023 года наложил вето на пакет законов Mais Habitação и опубликовал пояснительную записку на своем официальном сайте. Частично публикуем аргументы президента в переводе браузера.
22 сентября 2023 года Mais Habitação без изменений вновь принят парламентом. Опубликован Закон 56/2023 под названием Aprova medidas no âmbito da habitação, procedendo a diversas alterações legislativas (Утверждает мероприятия в сфере жилищного строительства, внося ряд изменений в законодательство) в Diário da República 06 октября 2023 года. Вступил в силу документ 07 октября 2023 года.
Закон 56/2023 внес поправки в десятки кодексов, законов и декретов-законов Португалии, в том числе в Новый режим городской аренды (NRAU), Правовой режим урбанизации и строительства (RJUE), Налоговый кодекс муниципальной собственности (IMI), Закон о налоговых льготах (EBF), Правовой режим въезда, пребывания, выезда и выдворения иностранцев (Закон 23/2007).
Рассказываем – как изменяется правовое поле Португалии после принятия Mais Habitação, или Закона 56/2023. Важно: в статье описаны указанные в тексте статьи и новые пункты к законам существующим. Исключенные из португальских законов после 07.10.2023 пункты требуют особого анализа.
Mais Habitação Португалии: изменения программы Золотая Виза
Закон 56/2023 отменил большую часть условий получения льготного вида на жительство по программе инвестиционной деятельности, предусмотренной Законом 23/2007, более известным как Золотая виза. Исключены возможности получения ВНЖ Португалии за покупку дорогостоящей недвижимости. Четко изложены актуальные условия программы Золотая Виза на странице SEF.
Условия получения Золотой Визы Португалии после 07 октября 2023 года:
- создания 10 рабочих мест;
- инвестиции от 250 тыс. евро в культурные проекты;
- инвестиции от 500 тыс. евро в исследования; инвестиционные и венчурные фонды; компании со штаб-квартирой в Португалии и созданием от 5 рабочих мест.
Прямые или косвенные инвестиции в недвижимость запрещены (п.5. ст.3). В п. 5 ст. 43 перечислены организации, ответственные за анализ инвестиционных программ заявителей. В районах с низкой плотностью населения объем инвестиций может быть снижен на 20% (п. 2 ст. 3).
Отмена режима NHR Португалии. Не для всех
В самом Законе 56/2023 отмены NHR нет, это параллельный процесс реакции политиков на массовые протесты. Поданном 10 октября 2023 года в парламент Законом о бюджете на 2024 год прекращается популярный у инвесторов и Цифровых кочевников режим Non-Habitual Resident NHR.
Заинтересованные лица успевают подать заявление на NHR до 01.11.2023 года, срок одобрения заявок 01.03.2014 года. Все обладатели NHR сохраняют свой десятилетний льготный режим. Гайд по Non-Habitual Resident опубликован на нашем сайте.
В планах правительства введение в 2024 году десятилетнего льготного периода налогообложения для научных исследований и инноваций.
Mais Habitação Португалии: цена аренды в новом контракте повышается максимум на 2%
Заявленная в Программе Гарантия справедливого дохода отменяет нормальный рыночный механизм регулирования цен на рынке аренды жилья; ограничивает право арендодателя повышать стоимость аренды выше определенного государством уровня – ст. 34 Раздела I Главы IV «защита арендаторов».
Пояснения на правительственном сайте: если договор аренды жилья был заключен в последние пять лет до вступления в силу Закона 56/2023, арендодатель имеет право увеличить арендную ставку в новом контракте максимум на 2% по сравнению с ценой контракта предыдущего. Правило распространяется исключительно на новые контракты, независимо от того, старый это арендатор или новый.
В каких случаях после 7 октября 2023 года можно поднять арендную ставку в Португалии больше чем на 2%:
- Цена аренды в предыдущем контракте ниже лимита Программы поддержки аренды.
- Арендодатель провел обширные ремонтные или реставрационные работы и получил утверждение муниципалитета. С целью компенсации расходов на ремонт можно поднять цену максимум на 15% (годовой лимит).
Такой правовой режим действует до 01.12.2029 года.
Mais Habitação Португалии: борьба с пустующим жильем
Новая ст. 108-С Декрета-закона 128/2014 (утверждает правовой режим деятельности местных предприятий размещения) описывает механизм принудительной сдачи пустующих квартир и домов. Если объект зарегистрирован как пустующий, через 2 года муниципалитет обязан уведомить владельца, предложить ему сдать в аренду с определенными ценовыми ограничениями. В противном случае у муниципалитета есть право принудительно сдать объект.
Дополнительно ужесточаются ставки налога IMI на пустующие здания. На деревенские минимальное повышение 20€, кратность три раза. В 10 раз увеличивается ставка для городских пустующих зданий и территорий, подробнее в новой ст. 112-Б Налогового Кодекса о муниципальном имуществе. Дополнительный контроль обеспечат регулярные (4 раза в год) уведомления налоговиков об отсутствии потребления или низком потреблении воды, света, газа.
Mais Habitação Португалии меняет правила местного размещения Alojamento local (AL)
К объектам местного размещения AL относятся квартиры, дома, которые сдаются туристам через Airbnb или иным способом, но по закону не могут быть квалифицированы как полноценный туристический объект. Впервые термин AL упомянут в Декрете-Законе 39/2008. Владельцы такой недвижимости проходят регистрацию в муниципалитете.
Пояснения на правительственном портале. Приостанавливается регистрация новых объектов (квартир и объектов, интегрированных в автономную часть здания) для сдачи в краткосрочную аренду по лицензиям AL – дополнение ст. 9 Декрета-Закона 128/2014.
Исключения (выдача новых лицензий на AL разрешена):
- недвижимость на архипелагах;
- недвижимость на внутренних территориях Португалии, список в Portaria 208/2017;
- муниципалитеты имеют право возобновить выдачу лицензий, если дефицита жилья нет – поправка, п.2. ст. 19 Закона 128/2014.
Регистрация (лицензирование) объекта Alojamento local разрешена на 5 лет с правом последующего продления на такой же срок.
Выданные до 07.10.2023 г. лицензии действительны до 2030 года. Не будут пересматривать лицензии у владельцев, которые взяли до 16.02.2023 г. кредит под покупку или переоборудование квартиры для сдачи краткосрочную аренду и не погасили его до 31.12.2029 г.
Важно! До 07.12.2023 г. арендодатели с лицензией Alojamento local обязаны подтвердить деятельность и регистрацию в Национальном реестре местного размещения (NRAL). Иначе лицензию аннулируют – новая ст. 21 в Декрете-законе 128/2014. Исключение – лица, которые сдают собственное жилье на срок до 120 дней/год.
Обладатели лицензий Alojamento local могут добровольно отказаться от сдачи жилья туристам. Если квартира будет сдана как жилье в долгосрочную аренду до 31 декабря 2024 г., арендодатель освобождается от уплаты подоходного налога на недвижимость IRS и IRC до 31 декабря 2029 г – новая ст. 74-А Положения о налоговых льготах. Применима к объектам с лицензиями, полученными до 31.12.2022 г.
Кондоминиум решением собрания с 2/3 голосов имеет право запретить сдачу квартиры в краткосрочную аренду – поправка ст. 9 Декрета Закона 128/2014. Решение передается в муниципалитет для аннулирования лицензии.
Mais Habitação Португалии: государственное финансирование строительства и ремонта зданий
Глава II посвящена Программе поддержки доступного жилья: строительство и реабилитация жилого фонда для продажи и аренды. Указано, кто может получить финансовую поддержку от государства и на каких условиях. Предусмотрена передача земли под строительство, максимально на 90 лет (без права собственности), налоговые льготы. За финансирование отвечает Banco Português de Fomento, общая сумма 250 млн. евро.
Ст. 23 Раздела III Декрета-Закона 128/2014 описывает механизм финансирования принудительных работ по обязательному ремонту зданий раз в 8 лет (ссылка на ст. 89 и далее Декрета-Закона 555/99). Banco Português выделяет муниципалитетам сумму на восстановление жилого состояния зданий. Общая сумма финансирования 150 млн. евро.
Mais Habitação Португалии: кооперативы нового поколения
Ст. 12. Раздела II Декрета-Закона 128/2014. Правительство совместно с муниципалитетами поощряет пилотные проекты Кооперативов нового поколения по развитию доступности жилья. Условия: участок находится в коллективной собственности, неделимый, передан в аренду на 75 лет. Спустя 75 лет земля и здание передаются государству. Реабилитация существующего жилого фонда кооперативами на 25% финансируется государством.
Программа доступного жилья Португалии: снижение НДС для застройщиков
В Кодекс о налоге на добавленную стоимость внесены изменения в п. 2.18 и 2.23. Преференции получают проекты, в которых:
- 700/1000 здания выделено для доступного жилья (продажа / аренда) после сертификации уполномоченным португальским госорганом (на континенте INRU);
- вместо контрактов на восстановление договоров указаны договора на реабилитацию и строительство общественных зданий.
Mais Habitação Португалии: налог на доходы физлиц от сдачи недвижимости в аренду
Новая ст. 72 Кодекса о НДФЛ устанавливает ставку НДФЛ на доход от сдачи жилья в аренду. Базовая ставка указана в п. 2, равна 25%.
Чем длиннее срок договора аренды – тем выше скидка ка базовую ставку НДФЛ:
- от 5 до 10 лет: снижение на 2% при каждом продлении, максимальная скидка 10%;
- от 10 до 20 лет: скидка 15%;
- договор на срок 20+ лет – скидка 20%.
Если арендная плата в заключенном после 01.01.2024 г. контракте на 50% выше средней по муниципалитету, скидки не применяются.
Программа "Больше Жилья Португалии": освобождение от муниципальных налогов IMI и IMT
Ст.46 Положения о налоговых льготах дополнена п. 5. Освобождаются на три года от уплаты IMI объекты стоимостью до 125 тыс. евро, перечисленные в п.1. и 3 статьи (купленное или построенное жилье). По решению муниципалитета льгота может быть продлена еще на 2 года.
Появилась статья 45-а, в которой освобождается от уплаты муниципального налога на обременительную передачу собственности (IMT) покупка земель для программы поддержки аренды. Построенные городские здания освобождаются от налога на 3 года с правом продления еще на 5 лет.
Изменили понятие земель под застройку применительно для налогообложения IMI. Теперь это участки в пределах или вне городской агломерации, на которые получена лицензия или позитивное предварительное решение, либо квалифицированные муниципалитетом как пригодные для застройки с уведомлением фискальных органов – поправка ст. 6 Налогового кодекса о муниципальном имуществе.
Mais Habitação Португалии: освобождение от гербового сбора
Освобождаются от гербового сбора:
- договора аренды, включенные в Программу поддержки аренды
- договоры, заключенные в рамках государственных жилищных программ под контролем INRU и его аналогов на Мадейре и Азорах.
Программа Больше Жилья Португалии: судебные споры по аренде
Новая ст. 15-а в NRAU создает Отдел арендаторов и арендодателей (BAS) при Главном управлении юстиции. Задача нового органа – запреты и выселения на рынке аренды. Заявление о выселении арендаторов подается в BAS. Срок судебного заседания для рассмотрения споров максимум 20 дней.
Иммиграция в Португалию: изменения 2023 года
Новации законодательства – непрерывный процесс в любом демократическом обществе. Позитивные и негативные последствия португальской программы Mais Habitação мы сможем наблюдать в режиме live ближайшие годы. Экспаты-старожилы знают – нет ничего более временного, чем популистские программы, основанные на эмоциях отдельных слоев населения. Рацио и законы рынка всегда вносят свои коррективы.
Команда Okno.Agency совместно с опытными юристами и бухгалтерами анализирует изменения правил иммиграции и рынка недвижимости Португалии. Поможем выбрать оптимальную стратегию иммиграции в Португалию, обеспечим комплексное сопровождение релокации семьи и бизнеса с поиском земли и недвижимости для проживания, работы компании, инвестиций и пассивного дохода.