Планируете арендовать жилье в Португалии? Будьте готовы перед вселением отдать арендодателю сумму, в несколько раз превышающую месячную арендную плату. Сумму немаленькую: по данным Deutsche Bank Research, в Лиссабоне аренда жилья составляет 116% средней заработной платы. Okno.Agency рассказывает португальским арендаторам и владельцам недвижимости, как оформить оформить арендный депозит и аванс за жилье в Португалии.
Авансовый платеж за аренду жилья в Португалии
Авансовый платеж за долгосрочную аренду жилья в Португалии, предусмотрен п. 1 ст. 1076 Гражданского Кодекса. Норма Гражданского Кодекса – императивная; не подлежит отмене сторонами. До 2023 года арендодатели могли на законных основаниях потребовать до пяти месячных авансовых платежей. Сейчас по письменному соглашению сторон об аренде жилья размер аванса ограничен Гражданским Кодексом Португалии максимум двумя месяцами.
Заплатили аванс за 2 месяца аренды квартиры? Второй раз платить не придется (но квитанции храните). Выплаченный аванс вернут арендатору, если совокупная сумма выплаченной арендной платы превышает фактический срок проживания.
Важно! В отличие от многих стран, арендный авансовый платеж за жилье в Португалии не используют для возмещения материального ущерба, покрытия задолженности или штрафов за нарушение сроков уплаты арендной платы. Для этого существует гарантия – депозит, поручительство или страховка арендодателя. Или принудительное выселение.
Депозит за долгосрочную аренду жилья в Португалии
Инструмент залога Caução da renda, предусмотрен п.2 ст. 1076 Гражданского Кодекса. Максимальный размер депозита за аренду жилья в Португалии – эквивалент двух месяцев арендной платы. Законная форма залога оговорена ст. 623 Гражданского Кодекса - деньги, ценные бумаги, банковская гарантия, ценные металлы, драгоценности.
Депозит считается способом покрытия ущерба арендодателя. Чаще всего это расходы на ремонт дома или замену испорченной техники и мебели. Также размер депозита может быть использован для компенсаций по нарушениям условий оплаты аренды или оплаты задолженности арендатора за свет, газ, воду.
Депозит подлежит возврату в полном объеме, если условия договора аренды выполнены арендатором и объект возвращен в состоянии, которое не превышает нормы естественного износа. Если после оплаты ущерба осталась часть депозита, его необходимо вернуть арендатору.
Максимальная по закону сумма аванса и депозита при заключении договора аренды в Португалии
Аванс и депозит при заключении договора долгосрочной аренды в Португалии не обязательны, это результат переговоров сторон. Официально в Португалии при заключении договора аренды жилья наниматель передает владельцу недвижимости (или его законному представителю) сумму в размере максимум 5 арендных месячных платежей:
- Оплата за первый месяц проживания (не считается авансом, это оплата за первый месяц действия договора аренды).
- Плюс максимум 2 месячных авансовых платежа за любой оговоренный сторонами срок (последующие два месяца проживания либо два последних месяца аренды).
- Плюс депозит в размере до 2-х месячных платежей.
Законных вариантов множество: владелец может запросить оплату за первый месяц проживания + аванс за месяц + депозит в размере 1-2 месяцев аренды. Или уговорить владельца на лайтовый вариант с одним месячным депозитом (спойлер – вряд ли).
Согласованный сторонами размер аванса и депозита указаны в договоре аренды. Проекты контрактов есть в сети, можно взять за основу контракты на сайте Программы доступной аренды. Договор долгосрочной аренды подлежит регистрации в Finanças, это основание для уплаты подоходного налога и налогового вычета.
Почему в Португалии часто платят авансом за 4 месяца аренды
Применяется португальскими арендодателями и законодательно-календарная эквилибристика - арендатора просят оплатить за четыре месяца плюс депозит за два месяца.
Пример: Аренда начинается в сентябре. По правилам аренду платят за месяц, который предшествует месяцу оплаты. Вполне законно арендодатель требует оплатить аренду за сентябрь и предстоящий октябрь. Далее подключается ст.1076 ГК и в договоре аренды появляется соглашение о выплате аванса еще за два месяца: ноябрь и декабрь.
За сколько месяцев аренды на самом деле платят авансом арендаторы жилья в Португалии
Никто не ограничивает право арендатора добровольно проплатить авансом сразу за несколько месяцев проживания. Есть деньги? Можно отдельным платежом заплатить сразу за полгода или год проживания и засчитать эти расходы для получения налоговой льготы арендаторов.
Именно на этой свободе договора нередко играют владельцы самых лакомых португальских квартир и домов: выставляют условие заплатить наперед за 6, 9 или 12 месяцев аренды. Особенно подобная практика характерна в ситуациях с арендаторами-иностранцами: португальские хозяева стараются выжать максимум, пока иностранца не депортировали или не отказали в визе. Планируете переезд в Португалию из Украины или Казахстана? Сразу резервируйте 14 (четырнадцать, авансы и депозит) месячных платежей для первого года аренды жилья.
С точки зрения португальского законодательства, подобные требования расцениваются как преступная спекуляция (действующая ст.14 Декрета-Закона 321-Б/90 о режиме городской аренды от 15.10.1990 г). Но кто ж подаст в суд…
Некоторые португальские арендодатели за «оптовую» оплату долгосрочной аренды предлагают нанимателям небольшие скидки и обещание заморозить размер месячной аренды на ближайший год. С учетом стремительно растущих рыночных арендных ставок и законного права арендодателя повысить размер аренды на коэффициент INE (+2,16% в 2025 году) предложение кажется выгодным. На практике в случае досрочного расторжения договора аренды возврат «добровольного аванса» зависит исключительно от порядочности владельца жилья.
Как в Португалии арендодатель декларирует получение и возврат депозита и авансовых платежей
Авансовые платежи за долгосрочную аренду жилья и полученный депозит считаются доходом от недвижимости: разъяснение № 20256 португальского налогового и таможенного управления от 07.06.2023 г. Доходы от недвижимости указываются в годовой декларации IRS (Anexo F Modelo 3, для владельцев возрасте 65+ Modelo 44). Если объект недвижимости является совместным имуществом супругов, каждый подает декларацию. Арендодатели, которые декларируют доход по Приложению F, обязаны выдавать электронные квитанции, они и являются базой расчетов для декларирования.
После возврата депозита в декларации IRS (за год, в котором был произведен возврат) арендодатель отмечает сумму в разделе «понесенные и оплаченные расходы», тем самым снижая сумму налогооблагаемого годового дохода.
Как арендодателю использовать депозит за аренду жилья в Португалии
Владелец жилья имеет право вычесть из суммы депозита средства на возмещение ущерба. Арендатора о вычете уведомляют письмом, в котором перечислены причины вычетов из депозита и приведены доказательства.
Аргументировать письменно придется каждый цент, поэтому:
- проводим в присутствии арендаторов фото- или видеофиксацию состояния объекта и показаний счетчиков;
- сохраняем все квитанции об оплате арендной платы;
- собираем все чеки, подтверждающие расходы на ремонт, клининг и прочее;
- если арендатор спровоцировал пожар или устроил притон, собираем подтверждения официальных служб и соседей плюс экспертные заключения.
Вычет из депозита может быть произведен во время действия договора аренды или после его официального расторжения / прекращения срока действия.
Как арендатору сохранить 100% депозита за аренду жилья в Португалии
Не спешить. Согласовать в договоре аренды основные условия использования объекта: сроки аренды и порядок оплаты; право на содержание домашних любимцев; право использовать жилье в качестве домашнего офиса или мастерской; порядок взаимодействия с владельцем в случае аварий или ремонтных работ.
До заселения (желательно совместно с арендодателем) провести фото- и видеофиксацию объекта. Особое внимание на реальное состояние конструкции дома, электропроводки, сантехники, столярки, бытовой техники и домашнего текстиля. Забита канализация или трещина на стене? Фиксируем и согласовываем с владельцем порядок исправления дефектов.
За весь период проживания без разрешения владельца:
- не устанавливать кондиционер, печь, новые стеклопакеты или двери;
- не ломать или перекрашивать стены;
- не выбрасывать мебель и бытовую технику;
- не нарушать сроки оплаты аренды и другие условия договора.
Собирать все квитанции об оплате аренды; а также чеки и документальные подтверждения согласованных с арендодателем расходов на ремонт или обновление жилья. Собирать подтверждения оплаты счетов от поставщиков электрики, воды, газа, интернет-провайдеров.
Как арендатору вернуть депозит за аренду жилья в Португалии
Достаточно написать официальное письмо арендодателю (заказное письмо или электронное сообщение с уведомлением о получении; зависит от согласованных сторонами условия коммуникации). В письме указываются:
- данные арендодателя и арендатора;
- информация из договора аренды (дата заключения договора, адрес жилья, размер залога);
- уведомление о выполнении договорных обязательств (своевременная оплата аренды, передача объекта в состоянии, в котором оно было получено, за исключением естественного износа);
- банковские реквизиты для возврата денег (IBAN) или иной способ возврата депозита;
- просьба уведомить о факте возврата депозита.
Как арендатору жилья в Португалии снизить налоговую нагрузку
Выплаченный аванс – часть арендной платы. В годовой декларации о доходах португальские арендаторы жилья имеют право вычесть до 15% от расходов на аренду. Чем больше предоплата, тем больше у арендатора возможностей для оптимизации налогообложения.
Максимальная сумма налогового вычета для арендаторов жилья на территории Португалии в 2025 году:
- до 600€ для большинства арендаторов;
- до 900€ для арендаторов с годовым доходом менее 7703€;
- расчет по специальной формуле 600€ + [(900€ - 600€) x (30 000€ – Rendimento Coletável) ÷ (30 000€ - 7 703€)] для арендаторов с годовым доходом от 7703 до 30000€;
- до 1000€ для арендаторов, переехавших жить на Внутренние территории (льгота действует первые три года).
В Португалии политики неоднократно меняли правила игры на рынке долгосрочной аренды жилья: количество законов с исправлениями и изменениями сложно подсчитать. Владельцам жилья и арендаторам приходится постоянно отслеживать актуальные налоговые ставки и льготы, особенности аренды жилья в районах с особым статусом. Или привлекать компетентных бухгалтеров, юристов, риелторов и переводчиков. Okno.Agency много лет занимается вопросами иммиграции в Португалию; нужного специалиста найти поможем.