Рассказываем – в какие районы Лиссабона стоит инвестировать иностранцам. Приведены цифры по состоянию на май 2021 года, источник – Idealista.
Чем интересен Лиссабон инвесторам
По данным Idealista, с января 2015 года цены на недвижимость в столице Португалии выросли в среднем в 2,56 раз. Средняя цена 3460€/м², Рост цен с мая 2020 по май 2021 года составил 3,1 %, темпы роста сохраняются.
Лиссабон – один из немногих городов мира с овертуризмом, для инвесторов это высокий нереализованный спрос и минимальные сроки окупаемости. Город - туристический хаб с возможностью путешествовать лоукостерами и одновременно провести несколько дней в столице-курорте. 30% путешествующих по Португалии туристов в качестве ночлега выбирают Лиссабон, показатель RevPAR (выручка на доступный номер в день) за пять лет вырос на 34%.
Лиссабон - площадка крупных инвестиционных проектов городского развития:
- Instrumento Financeiro para a Reabilitação e Revitalização 2020 привлекает инвесторов для реконструкции и реставрации 80% зданий центральной части города.
- Programa Operacional Regional de Lisboa 2020 с бюджетом свыше 307 млн. инвестиций создает комфортную городскую экосистему с сохранением национальной идентичности, модернизации инженерных систем, оптимизации работы коммунальных служб и транспортной инфраструктуры.
- Центр города стал площадкой экспериментального эко-пространства Sharing Cities. Территория площадью 10км² находится под контролем системы управления устойчивой энергетикой, установлено свыше 64 тысяч самоуправляемых фонарей и 540 точек подзарядки электрокаров.
Инвесторы извлекают прибыль без дополнительных вложений в транспортное сообщение и ремонт коммуникаций. При высоком спросе на курортную и торговую недвижимость расходы на рекламу сведены к минимуму.
Выгодные варианты инвестиций в недвижимость Лиссабона
Девелоперы предлагают инвесторам покупку апартаментов и торговых помещений в реконструированных зданиях: с высоким уровнем энергоэффективности, новыми коммуникациями, паркингами на нулевом уровне.
Апартаменты для сдачи в долгосрочную аренду.
Лиссабон – один из самых комфортных городов Европы для дистанционной работы. Пассивный доход арендодателя 3-5% годовых при стабильном росте стоимости самой недвижимости.
Сдача посуточно апартаментов и вилл приносит до 5-9% годовых.
Преимущества: отсутствие законодательных ограничений для арендодателей и круглогодичный курортный сезон. Услуги управляющих компаний одни из самых низких в Европе: 10-12%.
Магазины. 55% инвестиций приходится на торговые площади, доходность от 5%.
Стабильный ежемесячный доход с ежегодной коррекцией арендной платы. Окупаемость напрямую зависит от расположения торговой точки: инфраструктура района, трафик, фасадный выход на оживленную улицу.
Офисы и коворкинги.
Стабильный доход от 4% годовых при минимальных расходах на содержание помещений.
Транспортная инфраструктура и логистика.
Постоянно востребованы гаражи, СТО, склады. Доход от долгосрочной сдачи в аренду от 4% годовых, стабильный рост цены.
Агломерация Большого Лиссабона
В столичную агломерацию входят 18 районов - города-спутники и промежуточные населенные пункты. Большой Лиссабон фактически сросся, границы пригородов незаметны.
У выходцев из стран бывшего СССР популярностью пользуется юго-западный район Cascais, Кашкайш, 3617€/м²: своя марина, пляжи с Голубым флагом, развитая туристическая инфраструктура, надежное ж/д сообщение с центром Лиссабона. Выгодные инвестиции: сдача в аренду виллы, посуточная аренда апартаментов ТО-Т2, объекты туристической сферы.
По плотности населения столицу превосходит город-спутник Amadora, Амадора, 2127€/м², здесь высокая концентрация экспатов и трудовых иммигрантов, что обеспечивает высокий спрос на арендное жилье и объекты социальной инфраструктуры. Также привлекательны для инвесторов спекуляции на рынке новостроек. В районе Encosta do Sol с 2018 года цена жилья выросла в 2 раза.
Второй по плотности населения регион – Odivelas, Одивелаш, 2161€/м², типовая спальная четырехэтажная застройка с коммерческими помещениями на первых этажах.
Представляет интерес для инвестиций в туристическую инфраструктуру район городка Oeiras, Оэйраш, 2914€/м², и вся территория вдоль моря до Кашкайша.
Оценить распределение предложений на коммерческие объекты Большого Лиссабона удобно на ресурсе Imovirtual. Более 50% экспонируемых объектов сконцентрировано в Лиссабоне.
Исторический центр Лиссабона
Santa Maria Maior, средняя цена 5385€/м² и Misericordia, 5923€/м²
Концентрация туристических магнитов. Включает несколько самых дорогих несколько фрегезий (муниципальных округов) Лиссабона
Chiado, Шиаду, 7623€/м². Популярный центр европейского шопинга, практически полностью реконструированный после пожара 1988 года. Высокая концентрация мультибрендовых и антикварных магазинов, стабильный трафик туристов, знаменитый лифт Санта Жушта. Результат - высокие арендные ставки, от 18 до 40€/м².
Большая часть зданий прошли реконструкцию, с верхних этажей открывается красивый вид на реку. Апартаменты в районе Шиаду с ценой от 120€/сутки пользуются спросом у туристов. Интерес для инвесторов представляют хостелы: цена спального места на 20% выше среднегородских.
Baixa. Байша, 6751€/м². Низинная территория у реки, один из первых в Европе районов с регулярным планированием улиц. Все дома сертифицированы на сейсмостойкость. Район магазинов с отличным транспортным сообщением, есть станция метро. Часть улиц – полностью пешеходные.
Alfama – Sé, Алфама, 5137€/м². Самый старый район Лиссабона, must have туристов. Высокая концентрация кафе, сувенирных магазинов, есть проблемы с проездом крупногабаритного транспорта и доставкой грузов. Аренда крохотного ресторана в районе Замка Св. Георгия стартует от 32€/м². Средняя цена T0 (студии) 110€/сутки.
Bairro Alto, Байру Алту, 5910€/м². Богемный центр столицы, узкие старинные улицы. Историческая ценность зданий классифицирована как Conjunto de Interesse Público,. Большая часть зданий прошла или в стадии реконструкции, первые этажи занимают бары, выше – хостелы. Самая тусовочная улица - da Atalaia, аренда бара здесь дороже на 15-20%.
Misericórdia, Мизерикордиа 6526€/м². Богемный район плотной городской застройки с барами, ресторанами, монобрендовыми бутиками. Популярен у туристов для краткосрочной аренды. Аренда апартаментов Т0 от 95€/сутки.
Юго-западный исторический центр Лиссабона
Estrela, Эштрела, 5197€/м² и Lapa, Лапа, 5262€/м²
Район посольств, дворцов, респектабельных особняков, недвижимости класса люкс. Популярный район временного размещения путешественников соединен с пляжами Кашкайша электричкой, а с историческим центром Лиссабона – трамваем № 28.
Премиальная недвижимость не подвержена кризисам: во время локдауна цены Эштрелы просели всего на 2,1%, в 2021 году стабильный рост цены. Оптимальные варианты для инвестиций – инфраструктурные объекты премиум-класса, особняки, объекты в стадии реконструкции, апартаменты класса бизнес+.
Центр Лиссабона
Avenida da Liberdade, Авенида да Либердаде, ±8000€/м².
Главный проспект столицы, многоэтажные здания с торговыми точками на первых этажах. Плотный трафик местных жителей и туристов, высокие цены на недвижимость, 100% гарантия долгосрочной аренды магазина с брендовой реконструкцией за счет арендатора. Коллекционная недвижимость: на самом проспекте предложения бывают крайне редко. На соседних улицах цена аренды торговой площади стартует от 18€/м².
Campo de Ourique Кампу-де-Оурик 5630€/м², за год цена увеличилась на 5,6%, один из самых востребованных районов для долгосрочной аренды..
Юго-запад Лиссабона
Alcântara, Алкантара, 5174€/м². Перспективный для инвестиций район, бывший пригород Лиссабона. Два яхт-клуба, интересные девелоперские проекты комплексов апартаментов в современном стиле. Динамика роста цен выше, чем в центре: с 2017 по 2021 год стоимость увеличилась с 2827 до 5180 евро/м².
Belém, Белень 5437€/м². Район яхт-клубов, музеев, королевских дворцов, респектабельных спальных кварталов. Славится безопасностью, прекрасными видами и отличной экологией. Цена недвижимости стабильно высокая, кризис на стоимость не повлиял, динамика +3,3% за 2020 год. Оптимальный вариант для инвестиций – объекты туристической инфраструктуры.
Север Лиссабона
Avenidas Novas, Авенида Новаш, 6068€/м². Включает несколько фрегезий, географически близок к центру, имеет превосходное транспортное сообщение. Районкласса де люкс с развитой инфраструктурой. Объекты для инвестиций – торговые помещения, офисы, коворкинги, сфера услуг, ремонт авто. Самый дорогой район - São Sebastião da Pedreira, 6425€/м², рядом центральная мечеть Лиссабона и музей современного искусства Гульбекяна.
São Domingos de Benfica, Сан-Домингуш-де-Бенфика, 3857€/м². Перспективный район для арендного бизнеса: близко аэропорт, ж/д вокзал, хорошее транспортное сообщение с центром города, цена объектов почти в 2 раза ниже центра.
Benfica, Бенфика, 3471€/м². Район смешанной жилой застройки, цена недвижимости за 5 лет выросла на 34%. Туристические магниты – стадион, зоопарк, обширная парковая зона. Варианты инвестиций: долгосрочная аренда квартир и торговые помещения.
Северо-восток Лиссабона
Marvila, Марвила, 3746€/м². Тихий пригород со смешанной жилой застройкой и резким ростом цен на недвижимость: с 2017 года по декабрь 2019 с 1497 до 4203 €/м². Динамика 2020 года напоминала кардиограмму в диапазоне 25%. С весны 2021 года цена стабильно увеличивается. В Марвиле на берегу Тежу реализуется крупный девелоперский проект комплексной жилой застройки с принципом «город в городе», апартаменты Т1 от 6320€/м².
Parque das Nações, Парк Наций, 5690 €/м². Лучший район города: современная комплексная застройка бизнес-класса, комфортные условия для жизни, работы и отдыха. Территория вытянута вдоль реки, включает жилые комплексы, торгово-развлекательные центры, набережную, самое высокое здание в стране. Стабильный спрос на долгосрочную аренду апартаментов и объектов социальной инфраструктуры. Инвестиционная привлекательность – высокая, за 2019 год цена апартаментов выросла на 26%.
Стоит ли инвестировать в Лиссабон?
Лиссабон интересен для инвесторов сравнительно низким порогом инвестиций – на 30-50% ниже Франции, Германии, Бельгии, Испании. Недвижимость Старого Света была и будет надежным источником стабильного дохода. По данным аналитического доклада исследовательской группы PwC только 17% инвесторов заинтересованы в краткосрочных, до 3 лет, проектах. 38% инвесторов рассматривают инвестиции от 10 лет. 55% инвесторов планируют инвестиции от 3 до 10 лет.
Инвестиции в исторический центр Лиссабона рассчитаны на стремительное развитие туристической сферы: арендный бизнес, покупка объектов категории HoReCa и соинвестиции девелоперских проектов по реконструкции зданий
Северный и северо-восточные районы Большого Лиссабона представляют интерес для инвестиций в новостройки. Юго-запад - долгосрочные инвестиции в недвижимость премиум-класса, апарт-отели и туристическую инфраструктуру.
