Запрос консультации
Нажимая на кнопку, вы даете согласие на обработку своих персональных данных
Блог о переезде в Португалию: получение ВНЖ, ПМЖ и гражданства

Лучшие районы Лиссабона для инвестиций

лучшие районы лиссабона
Европейская столица априори обладает инвестиционной привлекательностью. У Лиссабона особый шарм: столичная агломерация с 19 км пляжей уникальными памятниками архитектуры притягивает туристов, бизнесменов, стартапы, айтишников, фрилансеров, становится площадкой для крупных девелоперских проектов. 

Рассказываем – в какие районы Лиссабона стоит инвестировать иностранцам. Приведены цифры по состоянию на май 2021 года, источник – Idealista.

районы лиссабона

Чем интересен Лиссабон инвесторам


По данным Idealista, с января 2015 года цены на недвижимость в столице Португалии выросли в среднем в 2,56 раз. Средняя цена 3460€/м², Рост цен с мая 2020 по май 2021 года составил 3,1 %, темпы роста сохраняются.

Лиссабон – один из немногих городов мира с овертуризмом, для инвесторов это высокий нереализованный спрос и минимальные сроки окупаемости. Город - туристический хаб с возможностью путешествовать лоукостерами и одновременно провести несколько дней в столице-курорте. 30% путешествующих по Португалии туристов в качестве ночлега выбирают Лиссабон, показатель RevPAR (выручка на доступный номер в день) за пять лет вырос на 34%.

Лиссабон - площадка крупных инвестиционных проектов городского развития:
  • Instrumento Financeiro para a Reabilitação e Revitalização 2020 привлекает инвесторов для реконструкции и реставрации 80% зданий центральной части города.
  • Programa Operacional Regional de Lisboa 2020 с бюджетом свыше 307 млн. инвестиций создает комфортную городскую экосистему с сохранением национальной идентичности, модернизации инженерных систем, оптимизации работы коммунальных служб и транспортной инфраструктуры.
  • Центр города стал площадкой экспериментального эко-пространства Sharing Cities. Территория площадью 10км² находится под контролем системы управления устойчивой энергетикой, установлено свыше 64 тысяч самоуправляемых фонарей и 540 точек подзарядки электрокаров.

Инвесторы извлекают прибыль без дополнительных вложений в транспортное сообщение и ремонт коммуникаций. При высоком спросе на курортную и торговую недвижимость расходы на рекламу сведены к минимуму.

Выгодные варианты инвестиций в недвижимость Лиссабона


Девелоперы предлагают инвесторам покупку апартаментов и торговых помещений в реконструированных зданиях: с высоким уровнем энергоэффективности, новыми коммуникациями, паркингами на нулевом уровне.

Апартаменты для сдачи в долгосрочную аренду.


Лиссабон – один из самых комфортных городов Европы для дистанционной работы. Пассивный доход арендодателя 3-5% годовых при стабильном росте стоимости самой недвижимости.

Сдача посуточно апартаментов и вилл приносит до 5-9% годовых.


Преимущества: отсутствие законодательных ограничений для арендодателей и круглогодичный курортный сезон. Услуги управляющих компаний одни из самых низких в Европе: 10-12%.

Магазины. 55% инвестиций приходится на торговые площади, доходность от 5%.


Стабильный ежемесячный доход с ежегодной коррекцией арендной платы. Окупаемость напрямую зависит от расположения торговой точки: инфраструктура района, трафик, фасадный выход на оживленную улицу.

Офисы и коворкинги.


Стабильный доход от 4% годовых при минимальных расходах на содержание помещений.

Транспортная инфраструктура и логистика.


Постоянно востребованы гаражи, СТО, склады. Доход от долгосрочной сдачи в аренду от 4% годовых, стабильный рост цены.

Агломерация Большого Лиссабона


В столичную агломерацию входят 18 районов - города-спутники и промежуточные населенные пункты. Большой Лиссабон фактически сросся, границы пригородов незаметны.

У выходцев из стран бывшего СССР популярностью пользуется юго-западный район Cascais, Кашкайш, 3617€/м²: своя марина, пляжи с Голубым флагом, развитая туристическая инфраструктура, надежное ж/д сообщение с центром Лиссабона. Выгодные инвестиции: сдача в аренду виллы, посуточная аренда апартаментов ТО-Т2, объекты туристической сферы.

кашкаиш инвестиции

По плотности населения столицу превосходит город-спутник Amadora, Амадора, 2127€/м², здесь высокая концентрация экспатов и трудовых иммигрантов, что обеспечивает высокий спрос на арендное жилье и объекты социальной инфраструктуры. Также привлекательны для инвесторов спекуляции на рынке новостроек. В районе Encosta do Sol с 2018 года цена жилья выросла в 2 раза.

Второй по плотности населения регион – Odivelas, Одивелаш, 2161€/м², типовая спальная четырехэтажная застройка с коммерческими помещениями на первых этажах.

Представляет интерес для инвестиций в туристическую инфраструктуру район городка Oeiras, Оэйраш, 2914€/м², и вся территория вдоль моря до Кашкайша.

Оценить распределение предложений на коммерческие объекты Большого Лиссабона удобно на ресурсе Imovirtual. Более 50% экспонируемых объектов сконцентрировано в Лиссабоне.

карта коммерческих помещений лиссабон

Исторический центр Лиссабона


Santa Maria Maior, средняя цена 5385€/м² и Misericordia, 5923€/м²

Концентрация туристических магнитов. Включает несколько самых дорогих несколько фрегезий (муниципальных округов) Лиссабона

Chiado, Шиаду, 7623€/м². Популярный центр европейского шопинга, практически полностью реконструированный после пожара 1988 года. Высокая концентрация мультибрендовых и антикварных магазинов, стабильный трафик туристов, знаменитый лифт Санта Жушта. Результат - высокие арендные ставки, от 18 до 40€/м².

Большая часть зданий прошли реконструкцию, с верхних этажей открывается красивый вид на реку. Апартаменты в районе Шиаду с ценой от 120€/сутки пользуются спросом у туристов. Интерес для инвесторов представляют хостелы: цена спального места на 20% выше среднегородских.

аренда шиаду


Baixa. Байша, 6751€/м². Низинная территория у реки, один из первых в Европе районов с регулярным планированием улиц. Все дома сертифицированы на сейсмостойкость. Район магазинов с отличным транспортным сообщением, есть станция метро.  Часть улиц – полностью пешеходные.

Baixa Лиссабон

Alfama – Sé, Алфама, 5137€/м². Самый старый район Лиссабона, must have туристов. Высокая концентрация кафе, сувенирных магазинов, есть проблемы с проездом крупногабаритного транспорта и доставкой грузов. Аренда крохотного ресторана в районе Замка Св. Георгия стартует от 32€/м². Средняя цена T0  (студии) 110€/сутки.

Алфама

Bairro Alto, Байру Алту, 5910€/м². Богемный центр столицы, узкие старинные улицы. Историческая ценность зданий классифицирована как Conjunto de Interesse Público,. Большая часть зданий прошла или в стадии реконструкции, первые этажи занимают бары, выше – хостелы. Самая тусовочная улица - da Atalaia, аренда бара здесь дороже на 15-20%.

байру алту


Misericórdia, Мизерикордиа 6526€/м². Богемный район плотной городской застройки с барами, ресторанами, монобрендовыми бутиками. Популярен у туристов для краткосрочной аренды. Аренда апартаментов Т0 от 95€/сутки.

Юго-западный исторический центр Лиссабона


Estrela, Эштрела, 5197€/м² и Lapa, Лапа, 5262€/м²

Район посольств, дворцов, респектабельных особняков, недвижимости класса люкс. Популярный район временного размещения путешественников соединен с пляжами Кашкайша электричкой, а с историческим центром Лиссабона – трамваем № 28. 

Премиальная недвижимость не подвержена кризисам: во время локдауна цены Эштрелы просели всего на 2,1%, в 2021 году стабильный рост цены. Оптимальные варианты для инвестиций – инфраструктурные объекты премиум-класса, особняки, объекты в стадии реконструкции, апартаменты класса бизнес+.

Центр Лиссабона 


Avenida da Liberdade, Авенида да Либердаде, ±8000€/м².

Главный проспект столицы, многоэтажные здания с торговыми точками на первых этажах. Плотный трафик местных жителей и туристов, высокие цены на недвижимость, 100% гарантия долгосрочной аренды магазина с брендовой реконструкцией за счет арендатора. Коллекционная недвижимость: на самом проспекте предложения бывают крайне редко. На соседних улицах цена аренды торговой площади стартует от 18€/м².

авенида либердаде

Campo de Ourique Кампу-де-Оурик 5630€/м², за год цена увеличилась на 5,6%, один из самых востребованных районов для долгосрочной аренды..

Юго-запад Лиссабона


Alcântara, Алкантара, 5174€/м². Перспективный для инвестиций район, бывший пригород Лиссабона. Два яхт-клуба, интересные девелоперские проекты комплексов апартаментов в современном стиле. Динамика роста цен выше, чем в центре: с 2017 по 2021 год стоимость увеличилась с 2827 до 5180 евро/м².

Belém, Белень 5437€/м². Район яхт-клубов, музеев, королевских дворцов, респектабельных спальных кварталов. Славится безопасностью, прекрасными видами и отличной экологией. Цена недвижимости стабильно высокая, кризис на стоимость не повлиял, динамика +3,3% за 2020 год. Оптимальный вариант для инвестиций – объекты туристической инфраструктуры.

Белем

Север Лиссабона


Avenidas Novas, Авенида Новаш, 6068€/м². Включает несколько фрегезий, географически близок к центру, имеет превосходное транспортное сообщение. Районкласса де люкс с развитой инфраструктурой. Объекты для инвестиций – торговые помещения, офисы, коворкинги, сфера услуг, ремонт авто. Самый дорогой район - São Sebastião da Pedreira, 6425€/м², рядом центральная мечеть Лиссабона и музей современного искусства Гульбекяна.

São Sebastião da Pedreira

São Domingos de Benfica, Сан-Домингуш-де-Бенфика, 3857€/м². Перспективный район для арендного бизнеса: близко аэропорт, ж/д вокзал, хорошее транспортное сообщение с центром города, цена объектов почти в 2 раза ниже центра.

Benfica, Бенфика, 3471€/м². Район смешанной жилой застройки, цена недвижимости за 5 лет выросла на 34%. Туристические магниты – стадион, зоопарк, обширная парковая зона. Варианты инвестиций: долгосрочная аренда квартир и торговые помещения.

Северо-восток Лиссабона 


Marvila, Марвила, 3746€/м². Тихий пригород со смешанной жилой застройкой и резким ростом цен на недвижимость: с 2017 года по декабрь 2019 с 1497 до 4203 €/м². Динамика 2020 года напоминала кардиограмму в диапазоне 25%. С весны 2021 года цена стабильно увеличивается. В Марвиле на берегу Тежу реализуется крупный девелоперский проект комплексной жилой застройки с принципом «город в городе», апартаменты Т1 от 6320€/м².

недалеко от парка наций

Parque das Nações, Парк Наций, 5690 €/м². Лучший район города: современная комплексная застройка бизнес-класса, комфортные условия для жизни, работы и отдыха. Территория вытянута вдоль реки, включает жилые комплексы, торгово-развлекательные центры, набережную, самое высокое здание в стране. Стабильный спрос на долгосрочную аренду апартаментов и объектов социальной инфраструктуры. Инвестиционная привлекательность – высокая, за 2019 год цена апартаментов выросла на 26%.

парк наций лиссабон

Стоит ли инвестировать в Лиссабон?


Лиссабон интересен для инвесторов сравнительно низким порогом инвестиций – на 30-50% ниже Франции, Германии, Бельгии, Испании. Недвижимость Старого Света была и будет надежным источником стабильного дохода. По данным аналитического доклада исследовательской группы PwC только 17% инвесторов заинтересованы в краткосрочных, до 3 лет, проектах. 38% инвесторов рассматривают инвестиции от 10 лет. 55% инвесторов планируют инвестиции от 3 до 10 лет. 

Инвестиции в исторический центр Лиссабона рассчитаны на стремительное развитие туристической сферы: арендный бизнес, покупка объектов категории HoReCa и соинвестиции девелоперских проектов по реконструкции зданий

Северный и северо-восточные районы Большого Лиссабона представляют интерес для инвестиций в новостройки. Юго-запад - долгосрочные инвестиции в недвижимость премиум-класса, апарт-отели и туристическую инфраструктуру.
Недвижимость