Блог о переезде в Португалию: получение ВНЖ, ПМЖ и гражданства

Аренда в Португалии. Как снять жилье?

аренда в Португалии
Иммиграционные потоки Португалии усилились на фоне пандемии, преференций жителям бывших колоний и войны в Украине. Постоянно жить в гостинице – не вариант, претенденты на ВНЖ и ПМЖ Португалии, Digital Nomadы и семьи с детьми активно ищут жилье в рамках строго ограниченного бюджета. Рассказываем – как арендовать квартиру или дом в Португалии; где искать варианты; какие факторы учесть до подписания контракта.

Долгосрочная аренда в Португалии: информация к размышлению перед иммиграцией

По данным самого популярного у арендаторов портала Idealista за 5 лет арендные ставки в стране выросли на 42%, средняя цена аренды 12,9€/м² На языке абсолютных цифр: квартира, за которую в 2017 году платили лендлорду 500€ сегодня выставлена с прайсом 710€. Национальный институт Статистики подтверждает бурный рост ставок в крупных городах: +53% Лиссабон; + 49% Порту.
цены на аренду Португалия
С помощью Статистики цен Idealista легко отследить динамику рынка в любом муниципалитете и фрегезии Португалии. До начала поиска проведите мини-исследование рынка, сравните арендные ставки в разных муниципалитетах и фрегезиях.
аренда вила реал
Всего за один год арендные ставки поднялись в Португалии на 20,2%. Лидирует Мадейра, +26,4%. В топ-3 регионов Большой Лиссабон +25,7%, Север +23,6%. Таблицу с годовой динамикой отдельно по муниципалитетам смотрите здесь.
арендные ставки Португалия

Право арендатора поднимать ставки ограничено государством

Лендлорды предпочитают заключать контракты на 12 и более месяцев. Важно: право арендодателя повышать указанную в контракте ставку ограничено Гражданским Кодексом Португалии, № 47344/66 от 25.11.1966 и Законом о Новом режиме арендной платы № 6/2006 от 27.02.2006. Учитывая нестабильную экономическую ситуацию. Правительство минимизирует рост арендных ставок:
ограничение ставок аренды
Пример: в контракте на аренду дома указана цена 2000€. В 2023 году арендатор будет платить 2040€, + 480€ /год.

Не спорьте с законами рынка аренды

Примите законы рынка аренды недвижимости Португалии как аксиому:
  • рынок в фазе роста, спрос превышает предложение в большинстве регионов; выбирают Вас, а не Вы
  • первый договор аренды минимум 12 месяцев
  • площадь измеряют по внешним ограждающим конструктивным элементам, включая толстые фасадные стены и террасы
  • больше комнат - ниже стоимость квадратного метра аренды в рамках одного сегмента рынка
  • цена жилья с ремонтом и меблировкой выше руин
  • первая линия, вид на океан / Тежу, консьерж-сервис / круглосуточная охрана дороже, окруженного самостроем таунхауса в районе автостанции
  • южная сторона здания приоритетна на Севере Португалии, в Алгарве южные комнаты закрыты роллетами и маркизами; юго-запад пользуется максимальным спросом.
Используйте законы рынка в своих интересах. Арендодатели склонны критически оценивать свой актив: они знают все минусы. Аргументируйте оффер фактами.
квартира в аренду в Португалии

Создайте чек-лист критически важных факторов аренды жилья в Португалии для ПМЖ вашей семьи

Близость пляжа и винных погребов в конце списка - если вы не серфер или сомелье; ищите жилье на год и более. Постоянное проживание в стране = комфорт всех членов семьи + разумный компромисс. Объективный анализ объекта реален с чек-листом в руках. Не рассчитывайте не шпионскую память и фото: спустя 3-4 осмотра начинается путаница.

Чек-лист помогает выбрать лучший объект аренды:

  • фильтруйте объекты в списках порталов и шорт-листах агентов;
  • уточняйте информацию на месте осмотра;
  • сравнивайте результаты осмотров.

Какие критерии включить в чек-лист арендатора жилья в Португалии

  1. Супермаркеты и фермерские рынки - расстояние. Без продуктов не прожить.
  2. Шаговая доступность к месту работы / учебы важна штатным работникам компаний, профессорам, студентам, школьникам.
  3. Транспортные риски. Путь ребенка до школы, пенсионера в амбулаторию и магазин. Пробки, стоимость платных дорог, забастовки на ж/д.
  4. Медицинская сеть. Госпитали, амбулатории, частные диагностические центры, стоматологии.
  5. Школьная сеть. Рейтинги школ, средний балл, лидеров каждого муниципалитета найдете на Publico.
  6. Безопасность окружения. Соседство, социальный статус, криминогенная обстановка.
  7. Качество жилья. Конструктив здания, высота потолков, лестницы, стеклопакеты, тип отопления, душ/ванная, коммуникации, сырость.
  8. Планировка. Количество спален и ванных, домашний офис, терраса, логистика и эргономичность пространства.
  9. Меблировка. Покупка мебели арендатором оправдана, если нет планов пожить последовательно по паре лет на Мадейре, Азорах, у виноградников Дору и пляжей Пенише.
  10. Качество интернет-соединения, критично важно айтишникам, студентам, удаленщикам, фрилансерам.
  11. Спортивно-развлекательная инфраструктура. Пляжи, бассейны, фитнес-клубы, рестораны, детские развлекательные центры, шоппинг-моллы, кинотеатры, киноконцертные залы.
  12. Ваши персональные критерии комфорта проживания.
Часть факторов предварительно оцените по онлайн-картам и Google View. Затем в реальном режиме: электричка/автобус/авто + прогулка по району утром+днем+вечером.
улочки Португалии

Бюджет аренды жилья в Португалии

Длительная, от года и более аренда предусматривает корректировку арендной ставки (см. выше). Важный момент – авансовый платеж. Чем он больше – тем выше шансы снять приличное жилье в приличном районе. Если это ваш первый опыт аренды жилья в Португалии, и нет поручителя (см. ниже), будьте готовы внести сразу аванс за 6, 8, 12, 15 месяцев. Этой суммой необходимо располагать до начала поиска жилья в Португалии.
Аренда квартиры за 1500€ означает годовой расход в 18000€ без учета оплаты за электричество, отопление, охлаждение, воду, канализацию, газ, вывоз мусора, кабельное телевидение, оптоволоконный интернет. В январе 2023 года Numbeo фиксирует такие расходы на содержание апартаментов 85м² в главных городах Португалии:
коммуналка в Португалии
Дополнительные расходы несут арендаторы жилья премиум-класса. Резиденты оплачивают круглосуточную охрану, консьерж-сервис, уборку территории, содержание общественного бассейна, спортивного комплекса, СПА, лобби, видовых террас и релакс-зон.
Участие в сделке риэлтора предусматривает оплату его услуг арендатором. Ставка – один месячный арендный платеж, или +800-5000€ к бюджету.

Поручитель арендатора в Португалии

Иностранец, не имеющий статуса ВНЖ, не сдавший декларацию IRS, не имеющий пакета документов, подтверждающих надежную платежеспособность на период действия договора аренды обязан представить лендлорду fiador – поручителя.
Поручитель обязуется исполнить обязательства по своевременной оплате за аренду жилья. Фиадор должен иметь пакет документов, подтверждающий платежеспособность, не иметь задолженностей по кредитам и судимости.
Если фиадора нет – арендатору придется вносить авансовую сумму за весь или большую часть срока аренды квартиры или дома в Португалии.
квартира с видом на Тежу

Создайте эффективную презентацию арендатора

Повторяем: выбирают Вас. Стильный буклет в формате PDF на английском и португальском с фотографиями представит Вашу семью потенциальному лендлорду до личного знакомства.

Что включить в презентацию арендатора Португалии:

  • иммиграционный статус, текущее гражданство, планы на ПМЖ и гражданство Португалии;
  • состав семьи, включая планы на расширение и домашних любимцев;
  • наличие NIF, счета в португальском банке, поручителя (без указания персональных данных);
  • характер работы, занятия, хобби;
  • планы на длительное проживание в выбранном регионе, рациональная аргументация выбора региона и населенного пункта;
  • научные, творческие, профессиональные достижения;
  • справки о несудимости;
  • немного цифр: доля аренды в доходе семьи, среднемесячный доход, соотношение пассивного и активного доходов;
  • кратко - какие характеристики жилья имеют для вашей семьи особое значение;
  • гарантии сохранности бытовой техники и мебели, знание норм противопожарной безопасности, соседской этики;
  • вставка в иронической форме - опыт мелкого ремонта, интересная история из жизни, связанная с жильем.
Пара часов творчества и работы в фоторедакторе / заказ фрилансерам – имеете достойную презентацию. В качестве альтернативы – видеоролик на португальском.
презентация для арендатора

Где искать аренду квартир, домов и вилл Португалии для переезда на ПМЖ

Топ популярности - Idealista. Удобный функционал, полезные фильтры: цена, тип недвижимости, Т0-Т4, количество ванных, лифт, терраса, мебель. Автоматический перевод на русский, украинский, английский. Масштабируемая карта срабатывает не всегда - часть арендодателей точную локацию не указывают, есть риск упустить объект. Учтите это, когда по совету портала построите свой район поиска.
идеалиста поиск квартиры

Популярные онлайн-ресурсы Португалии поиска жилья в аренду

  1. Imowirtual – удобный портал, легко найти предложения риэлторов, полезные статьи в блоге;
  2. Casa Sapo – национальный портал недвижимости, неплохая система фильтров, карта;
  3. OLX – классический универсальный маркетплейс, много объявлений рассчитаны на сбор информации о покупателях;
  4. Gusto Justo – универсальная доска объявленией, фильтр предложений риэлторов;
  5. Casa.Trovit – тематическая португальская часть поискового агрегатора объявлений 50 стран мира;
  6. BQARTO – высокий шанс выйти на владельца жилья.
сайты для поиска квартиры в Португалии

Как выбрать регион аренды жилья для иммиграции в Португалию?

Протяженность континентальной части Португалии 561 км, максимальная ширина 218 км, берег океана 832 км. Компактность страны обманчива: качество жизни, расходы на проживание, доступность работы существенно отличаются на Севере, Юге, в Центре, вдали от океана и на архипелагах.

Какие факторы учесть при выборе региона Португалии для иммиграции и аренды жилья?

  1. Климат. Подробная информация по регионам, городам, сезонам Португалии, многолетний архив метеонаблюдений на портале Weatherspark.
  2. Экономическое развитие – объективные данные на портале Statista.
  3. Средняя заработная плата в соотношении с арендными ставками.
  4. Градостроительные планы. Крупные инвестиционные проекты (аэропорты, торгово-логистические центры, комплексные урбанизации, студенческие кампусы, курорты) меняют экономический климат.
  5. Приоритетные направления региона – промышленность, логистика, туризм, агросектор, биотехнологии, цифровые технологии + программы поддержки бизнеса. Легко найти на официальных сайтах муниципалитетов.
факторы выбора региона Португалии
Удобный инструмент сравнения муниципалитетов: Pordata, база статистических данных по каждому муниципалитету.
сравнение муниципалитетов Португалии

Какой формат населенного пункта Португалии подходит для иммиграции вашей семьи?

Лиссабон и Порту сложно назвать мегаполисами, однако темп Парка Наций не сравнить с темпом провинции. День сурка бывает везде - в городе, на курорте, в деревне. Оцените свой ритм и ожидания:
  • не представляете жизни без шума авто, метро, торговых центров, городской толпы - выбирайте город; доля городского населения в Португалии 66,85%, за 10 лет количество горожан увеличилось на 5,75%
  • в планах прогулки набережными, серфинг, утренние купания в холодном океане и ночные дискотеки на пляже – курортная Португалия подготовила немало соблазнов;
  • предпочитаете тишину, ограниченный круг знакомых и неспешность – вам в провинцию; арендные ставки ниже на 15-60%.
Качество жизни «португальской деревни» в пределах 10-70 км от океанского прибоя не уступает городу и курорту:
  • прибрежные районы соединяет сложная сеть платных и бесплатных дорог;
  • неплохая сеть муниципального и ж/д транспорта, школьные автобусы;
  • удаленность от супермаркета и фермерского рынка до 15 минут езды;
  • доехать до больницы, пляжа или концертного зала реально за 15-30 минут.
дом на берегу в аренды в Португалии

Учтите уровень качества жизни и основные расходы

Портал Numbeo оперирует статистическими данными, регулярно обновляет информацию. В пару кликов получите необходимую информацию о качестве жизни в цифровом формате. Доступно сравнение качества жизни крупных городов и муниципалитетов по основным критериям, включая уровень безопасности и здравоохранения.
сравнение качества жизни Порту Лиссабон
Легко сравнить стоимость жизни в городах: аренда, питание, коммунальные расходы, стоимость транспорта, международной школы, фитнес-клуба.
сравнение стоимости жизни Порту Лиссабон
Качество жизни в университетских городах Португалии легко оценить на портале UNIPAGE. Есть данные о стоимости аренды комнат, питания, транспорта.
жилье для студентов в Португалии

Как построить первую беседу с автором объявления об аренде

Предварительно отметьте в чек-листе базовые характеристики квартиры или дома из объявления. Стратегия беседы:
  1. Статус собеседника: владелец или риэлтор, сколько стоят услуги риэлтора.
  2. Проверка добросовестности. Уточните часть информации: в тексте возможны случайные или преднамеренные ошибки в площади, количестве спален, комплектации жилья.
  3. Цену пусть озвучит автор объявления.
  4. Ошибки, несоответствия – повод для торга или отказа от осмотра объекта.
  5. Не создавайте ажиотаж, задайте 2-3 вопроса из чек-листа. Остальные ответы – при осмотре объекта. Будьте готовы отправить свою презентацию

Хотите арендовать жилье в Португалии – не затягивайте с осмотром

Актуальная информация меняется ежедневно. Время осмотра определяет лендлорд или риэлтор, за один день объект осматривает 6-10 претендентов. За 15-20 минут оцените качество жилья, окружение, планировку, запахи, вид из окна. Дополните чек-лист «протоколом осмотра»: план и целевое назначение помещений, габариты комнат, возможность расставить мебель, бренды техники, выявленные плюсы и минусы. Понравилась квартира? Изучите район в пешей прогулке.
дорогая аренда Лиссабон

Оффер арендатора Португалии. Будьте готовы к аукциону

После осмотра квартиры или виллы претендент формулирует оффер: цена аренды, объем аванса, срок аренды. Предложение направляется по электронной почте.
Какие аргументы для торга с арендатором актуальны в Португалии:
  • результаты аналогового анализа рынка;
  • длительный срок аренды дает шанс на скидку;
  • ветхое жилье, необходимость ремонта;
  • отсутствие мебели, стиральной машины, кухонной техники;
  • сомнительное соседство.
Бюджетный и бизнес- сегменты рынка испытывают дефицит объектов аренды. Арендодатель выбирает из нескольких предложений самое выгодное (и надежное). Дольше срок аренды, выше залоговая сумма и ежемесячный платеж – выше шансы выиграть такой вот закрытый от участников аукцион.
как сделать оффер арендодателю

Как заключить договор аренды жилья в Португалии

Шаблоны контрактов на аренду жилья легко найти в Сети. Контракт заключается в простой письменной форме, без удостоверения нотариусом и свидетелями. Три экземпляра – для двух сторон и налоговой. Есть два вида договора аренды: срочный – с конкретно указанным сроком и неопределенный, без четко указанного срока. Гербовый сбор10% оплачивает лендлорд.

Минимальный срок срочного договора жилья в Португалии:

  • 1 год для городского жилья и загородных домов без сельхозугодий, по окончании возможна автопролонгация / стороны могут использовать форму неопределенного контракта. Неопределенный договор допустим в случае целевой аренды для профессиональной, туристической, образовательной, учебной цели
  • 7 лет – для дома с участком сельскохозяйственного назначения (животноводство, виноградник, растениеводство) земли в сельской местности с правом многократного продления на 7 лет.
Если жилье не введено в эксплуатацию или покупатель находится вне пределов страны / не может сразу воспользоваться правом аренды, стороны могут заключить вексельный договор. Это преддоговорная форма, соглашение о намерениях, полноценный арендный контракт не заменяет.
вексельный договор аренды Португалия

Аренда жилья в комплексном пакете иммиграционных услуг Okno.Agency

Переезд в новую страну невозможен без поиска жилья. Команда Okno.Agency включила помощь в поиске вариантов жилья, консультацию, переговоры с арендодателями в свой пакет услуг по иммиграции в Португалию. Пакетное предложение выгоднее оплаты отдельных видов услуг.
комфортное жилье в Португалии
Комплексное обслуживание делает интеграцию в Португалию максимально комфортным: команда Okno.Agency последовательно выполняет все иммиграционные этапы: выбор иммиграционной программы, сбор и подача документов, налоговый номер, счет в банке, поиск жилья. Результат – жизнь в европейской стране, качественное жилье, перспективы гражданства Португалии, стабильность и благополучие.
Недвижимость