Иммиграционные потоки Португалии усилились на фоне пандемии, преференций жителям бывших колоний и войны в Украине. Постоянно жить в гостинице – не вариант, претенденты на ВНЖ и ПМЖ Португалии, Digital Nomadы и семьи с детьми активно ищут жилье в рамках строго ограниченного бюджета. Рассказываем – как арендовать квартиру или дом в Португалии; где искать варианты; какие факторы учесть до подписания контракта.
Долгосрочная аренда в Португалии: информация к размышлению перед иммиграцией
По данным самого популярного у арендаторов портала Idealista за 5 лет арендные ставки в стране выросли на 42%, средняя цена аренды 12,9€/м² На языке абсолютных цифр: квартира, за которую в 2017 году платили лендлорду 500€ сегодня выставлена с прайсом 710€. Национальный институт Статистики подтверждает бурный рост ставок в крупных городах: +53% Лиссабон; + 49% Порту.
С помощью Статистики цен Idealista легко отследить динамику рынка в любом муниципалитете и фрегезии Португалии. До начала поиска проведите мини-исследование рынка, сравните арендные ставки в разных муниципалитетах и фрегезиях.
Всего за один год арендные ставки поднялись в Португалии на 20,2%. Лидирует Мадейра, +26,4%. В топ-3 регионов Большой Лиссабон +25,7%, Север +23,6%. Таблицу с годовой динамикой отдельно по муниципалитетам смотрите здесь.
Право арендатора поднимать ставки ограничено государством
Лендлорды предпочитают заключать контракты на 12 и более месяцев. Важно: право арендодателя повышать указанную в контракте ставку ограничено Гражданским Кодексом Португалии, № 47344/66 от 25.11.1966 и Законом о Новом режиме арендной платы № 6/2006 от 27.02.2006. Учитывая нестабильную экономическую ситуацию. Правительство минимизирует рост арендных ставок:
Пример: в контракте на аренду дома указана цена 2000€. В 2023 году арендатор будет платить 2040€, + 480€ /год.
Не спорьте с законами рынка аренды
Примите законы рынка аренды недвижимости Португалии как аксиому:
- рынок в фазе роста, спрос превышает предложение в большинстве регионов; выбирают Вас, а не Вы
- первый договор аренды минимум 12 месяцев
- площадь измеряют по внешним ограждающим конструктивным элементам, включая толстые фасадные стены и террасы
- больше комнат - ниже стоимость квадратного метра аренды в рамках одного сегмента рынка
- цена жилья с ремонтом и меблировкой выше руин
- первая линия, вид на океан / Тежу, консьерж-сервис / круглосуточная охрана дороже, окруженного самостроем таунхауса в районе автостанции
- южная сторона здания приоритетна на Севере Португалии, в Алгарве южные комнаты закрыты роллетами и маркизами; юго-запад пользуется максимальным спросом.
Используйте законы рынка в своих интересах. Арендодатели склонны критически оценивать свой актив: они знают все минусы. Аргументируйте оффер фактами.
Создайте чек-лист критически важных факторов аренды жилья в Португалии для ПМЖ вашей семьи
Близость пляжа и винных погребов в конце списка - если вы не серфер или сомелье; ищите жилье на год и более. Постоянное проживание в стране = комфорт всех членов семьи + разумный компромисс. Объективный анализ объекта реален с чек-листом в руках. Не рассчитывайте не шпионскую память и фото: спустя 3-4 осмотра начинается путаница.
Чек-лист помогает выбрать лучший объект аренды:
- фильтруйте объекты в списках порталов и шорт-листах агентов;
- уточняйте информацию на месте осмотра;
- сравнивайте результаты осмотров.
Какие критерии включить в чек-лист арендатора жилья в Португалии
- Супермаркеты и фермерские рынки - расстояние. Без продуктов не прожить.
- Шаговая доступность к месту работы / учебы важна штатным работникам компаний, профессорам, студентам, школьникам.
- Транспортные риски. Путь ребенка до школы, пенсионера в амбулаторию и магазин. Пробки, стоимость платных дорог, забастовки на ж/д.
- Медицинская сеть. Госпитали, амбулатории, частные диагностические центры, стоматологии.
- Школьная сеть. Рейтинги школ, средний балл, лидеров каждого муниципалитета найдете на Publico.
- Безопасность окружения. Соседство, социальный статус, криминогенная обстановка.
- Качество жилья. Конструктив здания, высота потолков, лестницы, стеклопакеты, тип отопления, душ/ванная, коммуникации, сырость.
- Планировка. Количество спален и ванных, домашний офис, терраса, логистика и эргономичность пространства.
- Меблировка. Покупка мебели арендатором оправдана, если нет планов пожить последовательно по паре лет на Мадейре, Азорах, у виноградников Дору и пляжей Пенише.
- Качество интернет-соединения, критично важно айтишникам, студентам, удаленщикам, фрилансерам.
- Спортивно-развлекательная инфраструктура. Пляжи, бассейны, фитнес-клубы, рестораны, детские развлекательные центры, шоппинг-моллы, кинотеатры, киноконцертные залы.
- Ваши персональные критерии комфорта проживания.
Часть факторов предварительно оцените по онлайн-картам и Google View. Затем в реальном режиме: электричка/автобус/авто + прогулка по району утром+днем+вечером.
Бюджет аренды жилья в Португалии
Длительная, от года и более аренда предусматривает корректировку арендной ставки (см. выше). Важный момент – авансовый платеж. Чем он больше – тем выше шансы снять приличное жилье в приличном районе. Если это ваш первый опыт аренды жилья в Португалии, и нет поручителя (см. ниже), будьте готовы внести сразу аванс за 6, 8, 12, 15 месяцев. Этой суммой необходимо располагать до начала поиска жилья в Португалии.
Аренда квартиры за 1500€ означает годовой расход в 18000€ без учета оплаты за электричество, отопление, охлаждение, воду, канализацию, газ, вывоз мусора, кабельное телевидение, оптоволоконный интернет. В январе 2023 года Numbeo фиксирует такие расходы на содержание апартаментов 85м² в главных городах Португалии:
Дополнительные расходы несут арендаторы жилья премиум-класса. Резиденты оплачивают круглосуточную охрану, консьерж-сервис, уборку территории, содержание общественного бассейна, спортивного комплекса, СПА, лобби, видовых террас и релакс-зон.
Участие в сделке риэлтора предусматривает оплату его услуг арендатором. Ставка – один месячный арендный платеж, или +800-5000€ к бюджету.
Поручитель арендатора в Португалии
Иностранец, не имеющий статуса ВНЖ, не сдавший декларацию IRS, не имеющий пакета документов, подтверждающих надежную платежеспособность на период действия договора аренды обязан представить лендлорду fiador – поручителя.
Поручитель обязуется исполнить обязательства по своевременной оплате за аренду жилья. Фиадор должен иметь пакет документов, подтверждающий платежеспособность, не иметь задолженностей по кредитам и судимости.
Если фиадора нет – арендатору придется вносить авансовую сумму за весь или большую часть срока аренды квартиры или дома в Португалии.
Создайте эффективную презентацию арендатора
Повторяем: выбирают Вас. Стильный буклет в формате PDF на английском и португальском с фотографиями представит Вашу семью потенциальному лендлорду до личного знакомства.
Что включить в презентацию арендатора Португалии:
- иммиграционный статус, текущее гражданство, планы на ПМЖ и гражданство Португалии;
- состав семьи, включая планы на расширение и домашних любимцев;
- наличие NIF, счета в португальском банке, поручителя (без указания персональных данных);
- характер работы, занятия, хобби;
- планы на длительное проживание в выбранном регионе, рациональная аргументация выбора региона и населенного пункта;
- научные, творческие, профессиональные достижения;
- справки о несудимости;
- немного цифр: доля аренды в доходе семьи, среднемесячный доход, соотношение пассивного и активного доходов;
- кратко - какие характеристики жилья имеют для вашей семьи особое значение;
- гарантии сохранности бытовой техники и мебели, знание норм противопожарной безопасности, соседской этики;
- вставка в иронической форме - опыт мелкого ремонта, интересная история из жизни, связанная с жильем.
Пара часов творчества и работы в фоторедакторе / заказ фрилансерам – имеете достойную презентацию. В качестве альтернативы – видеоролик на португальском.
Где искать аренду квартир, домов и вилл Португалии для переезда на ПМЖ
Топ популярности - Idealista. Удобный функционал, полезные фильтры: цена, тип недвижимости, Т0-Т4, количество ванных, лифт, терраса, мебель. Автоматический перевод на русский, украинский, английский. Масштабируемая карта срабатывает не всегда - часть арендодателей точную локацию не указывают, есть риск упустить объект. Учтите это, когда по совету портала построите свой район поиска.
Популярные онлайн-ресурсы Португалии поиска жилья в аренду
- Imowirtual – удобный портал, легко найти предложения риэлторов, полезные статьи в блоге;
- Casa Sapo – национальный портал недвижимости, неплохая система фильтров, карта;
- OLX – классический универсальный маркетплейс, много объявлений рассчитаны на сбор информации о покупателях;
- Gusto Justo – универсальная доска объявленией, фильтр предложений риэлторов;
- Casa.Trovit – тематическая португальская часть поискового агрегатора объявлений 50 стран мира;
- BQARTO – высокий шанс выйти на владельца жилья.
Как выбрать регион аренды жилья для иммиграции в Португалию?
Протяженность континентальной части Португалии 561 км, максимальная ширина 218 км, берег океана 832 км. Компактность страны обманчива: качество жизни, расходы на проживание, доступность работы существенно отличаются на Севере, Юге, в Центре, вдали от океана и на архипелагах.
Какие факторы учесть при выборе региона Португалии для иммиграции и аренды жилья?
- Климат. Подробная информация по регионам, городам, сезонам Португалии, многолетний архив метеонаблюдений на портале Weatherspark.
- Экономическое развитие – объективные данные на портале Statista.
- Средняя заработная плата в соотношении с арендными ставками.
- Градостроительные планы. Крупные инвестиционные проекты (аэропорты, торгово-логистические центры, комплексные урбанизации, студенческие кампусы, курорты) меняют экономический климат.
- Приоритетные направления региона – промышленность, логистика, туризм, агросектор, биотехнологии, цифровые технологии + программы поддержки бизнеса. Легко найти на официальных сайтах муниципалитетов.
Удобный инструмент сравнения муниципалитетов: Pordata, база статистических данных по каждому муниципалитету.
Какой формат населенного пункта Португалии подходит для иммиграции вашей семьи?
Лиссабон и Порту сложно назвать мегаполисами, однако темп Парка Наций не сравнить с темпом провинции. День сурка бывает везде - в городе, на курорте, в деревне. Оцените свой ритм и ожидания:
- не представляете жизни без шума авто, метро, торговых центров, городской толпы - выбирайте город; доля городского населения в Португалии 66,85%, за 10 лет количество горожан увеличилось на 5,75%
- в планах прогулки набережными, серфинг, утренние купания в холодном океане и ночные дискотеки на пляже – курортная Португалия подготовила немало соблазнов;
- предпочитаете тишину, ограниченный круг знакомых и неспешность – вам в провинцию; арендные ставки ниже на 15-60%.
Качество жизни «португальской деревни» в пределах 10-70 км от океанского прибоя не уступает городу и курорту:
- прибрежные районы соединяет сложная сеть платных и бесплатных дорог;
- неплохая сеть муниципального и ж/д транспорта, школьные автобусы;
- удаленность от супермаркета и фермерского рынка до 15 минут езды;
- доехать до больницы, пляжа или концертного зала реально за 15-30 минут.
Учтите уровень качества жизни и основные расходы
Портал Numbeo оперирует статистическими данными, регулярно обновляет информацию. В пару кликов получите необходимую информацию о качестве жизни в цифровом формате. Доступно сравнение качества жизни крупных городов и муниципалитетов по основным критериям, включая уровень безопасности и здравоохранения.
Легко сравнить стоимость жизни в городах: аренда, питание, коммунальные расходы, стоимость транспорта, международной школы, фитнес-клуба.
Качество жизни в университетских городах Португалии легко оценить на портале UNIPAGE. Есть данные о стоимости аренды комнат, питания, транспорта.
Как построить первую беседу с автором объявления об аренде
Предварительно отметьте в чек-листе базовые характеристики квартиры или дома из объявления. Стратегия беседы:
- Статус собеседника: владелец или риэлтор, сколько стоят услуги риэлтора.
- Проверка добросовестности. Уточните часть информации: в тексте возможны случайные или преднамеренные ошибки в площади, количестве спален, комплектации жилья.
- Цену пусть озвучит автор объявления.
- Ошибки, несоответствия – повод для торга или отказа от осмотра объекта.
- Не создавайте ажиотаж, задайте 2-3 вопроса из чек-листа. Остальные ответы – при осмотре объекта. Будьте готовы отправить свою презентацию
Хотите арендовать жилье в Португалии – не затягивайте с осмотром
Актуальная информация меняется ежедневно. Время осмотра определяет лендлорд или риэлтор, за один день объект осматривает 6-10 претендентов. За 15-20 минут оцените качество жилья, окружение, планировку, запахи, вид из окна. Дополните чек-лист «протоколом осмотра»: план и целевое назначение помещений, габариты комнат, возможность расставить мебель, бренды техники, выявленные плюсы и минусы. Понравилась квартира? Изучите район в пешей прогулке.
Оффер арендатора Португалии. Будьте готовы к аукциону
После осмотра квартиры или виллы претендент формулирует оффер: цена аренды, объем аванса, срок аренды. Предложение направляется по электронной почте.
Какие аргументы для торга с арендатором актуальны в Португалии:
- результаты аналогового анализа рынка;
- длительный срок аренды дает шанс на скидку;
- ветхое жилье, необходимость ремонта;
- отсутствие мебели, стиральной машины, кухонной техники;
- сомнительное соседство.
Бюджетный и бизнес- сегменты рынка испытывают дефицит объектов аренды. Арендодатель выбирает из нескольких предложений самое выгодное (и надежное). Дольше срок аренды, выше залоговая сумма и ежемесячный платеж – выше шансы выиграть такой вот закрытый от участников аукцион.
Как заключить договор аренды жилья в Португалии
Шаблоны контрактов на аренду жилья легко найти в Сети. Контракт заключается в простой письменной форме, без удостоверения нотариусом и свидетелями. Три экземпляра – для двух сторон и налоговой. Есть два вида договора аренды: срочный – с конкретно указанным сроком и неопределенный, без четко указанного срока. Гербовый сбор10% оплачивает лендлорд.
Минимальный срок срочного договора жилья в Португалии:
- 1 год для городского жилья и загородных домов без сельхозугодий, по окончании возможна автопролонгация / стороны могут использовать форму неопределенного контракта. Неопределенный договор допустим в случае целевой аренды для профессиональной, туристической, образовательной, учебной цели
- 7 лет – для дома с участком сельскохозяйственного назначения (животноводство, виноградник, растениеводство) земли в сельской местности с правом многократного продления на 7 лет.
Если жилье не введено в эксплуатацию или покупатель находится вне пределов страны / не может сразу воспользоваться правом аренды, стороны могут заключить вексельный договор. Это преддоговорная форма, соглашение о намерениях, полноценный арендный контракт не заменяет.
Аренда жилья в комплексном пакете иммиграционных услуг Okno.Agency
Переезд в новую страну невозможен без поиска жилья. Команда Okno.Agency включила помощь в поиске вариантов жилья, консультацию, переговоры с арендодателями в свой пакет услуг по иммиграции в Португалию. Пакетное предложение выгоднее оплаты отдельных видов услуг.
Комплексное обслуживание делает интеграцию в Португалию максимально комфортным: команда Okno.Agency последовательно выполняет все иммиграционные этапы: выбор иммиграционной программы, сбор и подача документов, налоговый номер, счет в банке, поиск жилья. Результат – жизнь в европейской стране, качественное жилье, перспективы гражданства Португалии, стабильность и благополучие.
