Купить магазин 68м² на первом, коммерческом, этаже многоэтажного дома в респектабельном районе Фигейра да Фош за 40 тысяч евро? Реально, если ваша ставка победит на электронном аукционе португальской налоговой службы. Стартовая цена объекта 36868,29 евро, или 70% стоимости, рассчитанной согласно п.п. а) п. 1 ст. 250 CPPT (Кодекс налогового процесса и процедуры).
Здание на Google Maps:
Покупка банковской, коммунальной и залоговой недвижимости в Португалии – весьма интересный и зачастую очень выгодный инструмент инвестирования. И непростой. Рассказываем – где и как можно выгодно купить залоговую, арестованную, муниципальную и социальную недвижимость в Португалии.
Выгоды покупки залоговой недвижимости в Португалии
Покупка имущества банкротов, должников банков, выморочного и арестованного имущества – реальный шанс приобрести ликвидный актив по цене на 10-25% ниже рынка. Шанс, но не гарантия: на фоне роста цен на недвижимость в Португалии банки не спешат распродавать дешево имущество должников, а на электронных аукционах конкурентная борьба покупателей за лакомый объект способна нивелировать ожидаемую прибыль.
Подводные камни покупки залоговой недвижимости в Португалии
Объект не очищен от обязательств и не проверен на 100% до начала продажи. Выставленные на продажу земельные участки, дома, квартиры, гаражи и коммерческая недвижимость нуждается в полноценной проверке юридической чистоты объекта. Независимо от продавца - банка, службы судебных исполнителей или муниципалитета покупатель не получает гарантию стопроцентной очистки объекта от долговых обязательств и претензий третьих лиц.
Унифицированной системы реализации коммунального, арестованного и залогового имущества в Португалии нет:
- муниципалитеты проводят «живые» аукционы;
- налоговая ждет письменные предложения или проводит электронные торги на разных площадках;
- социальная служба принимает одну электронную ставку;
- судебные приставы используют платформу e-leiloes.pt с шагом +1%.
Отличаются основания для начала процедуры принудительной и добровольной продажи, сроки, порядок определения стартовой цены, проведения аукционов, процедуры оплаты купленной недвижимости и оформления передачи прав на недвижимость покупателю.
Продажа залогового имущества с открытых торгов в Португалии имеет жесткие временные рамки. У потенциальных покупателей часто недостаточно времени для оценки реального состояния конструктива здания профессиональными строителями, полноценной проверки юридической чистоты объекта, расчета капиталовложений на реконструкцию и ремонт, объективного расчета ликвидности актива.
Оспаривание законности процедуры продажи залогового и арестованного имущества, результатов торгов. Кредиторы, наследники, супруги, третьи лица имеют право оспорить результаты продажи на основании неправильно организованной процедуры, судебной ошибки, незаконных действий судебных исполнителей или банковских служащих.
Риск быть втянутым в многолетние судебные споры с непредсказуемым финалом – главная причина низкой цены арестованного и залогового имущества. Перед покупкой объекта необходимо оценить риски, вероятные сроки и расходы на судебные разбирательства на всех уровнях судебной структуры Португалии.
Распространенные риски покупателя залоговой недвижимости в Португалии
Суброгация. Долги возлагаются не на должника, а на собственность. Новый владелец залогового или арестованного недвижимого имущества в Португалии может в будущем получить требование по возмещению задолженности за коммунальные платежи, услуги управляющей компании, муниципальный налог, страховку или ремонтные работы.
Многократно заложенное имущество или не снятые обременения. Распространенная ситуация при продаже залоговых квартир и домов банками: владелец оформил несколько договоров ипотеки или кредиторы после погашения долга не провели отмену регистрации ипотеки в Реестре.
Чтобы убедиться в отсутствии иных кредитных обязательств по объекту, необходимо самостоятельно запросить свидетельство о собственности. В Certidão de Teor указаны все зарегистрированные и (это важно) ожидающие регистрации договора ипотеки, узуфрукта, акты конфискации имущества.
Заказать Certidão de Teor можно в ближайшей Conservatória do Registo Predial или получить документ онлайн со скидкой 10% за 15€ на портале Registro Predial Online. Потребуется регистрация на сайте с указанием персональных данных и четкие формулировки объекта, по которому запрашивается свидетельство.
Судебная продажа наследственного имущества. В результате судебного спора между наследниками судья выносит решение о принудительной продаже с аукциона объекта или наследственных прав. В первом случае согласование цены объекта, условий продажи и распределения долей может занять годы. Во втором случае одновременно с правами на имущество покупатель принимает на себя обязательства по уплате долгов наследодателя. Получить судебное решение онлайн для проверки можно на сайте Tribunals.org.pt.
Право первоочередной покупки объекта наследниками. В условиях открытого аукциона наследники имеют право приобрести объект по стартовой цене. Иные способы продажи объекта могут быть в дальнейшем оспорены наследниками в суде за нарушение их права первоочередной покупки и неправомерное владение.
Право первоочередной покупки недвижимости арендаторами. Если семья прожила в доме или квартире более двух лет на основании договора аренды, она имеет право первоочередной покупки жилья по стартовой цене. В базовой информации о продаже залоговой недвижимости сведения о имеющемся договоре аренды нередко отсутствуют.
Продажа доли недвижимости. На торги выставляется часть, принадлежащая должнику – ½ дома или 1/3 участка. В натуре часть объекта не выделена, покупатель приобретает право собственности на часть земельного участка или недвижимости, в дальнейшем вынужден согласовывать распоряжение объектом с совладельцами.
Отмена аукциона за несколько дней до торгов. Судебный исполнитель имеет право отменить назначенный аукцион в связи с выявленными ошибками в идентификации объекта, стоимости, иными причинами.
Как купить залоговое имущество банков Португалии?
Банки имеют право наложить на залоговое имущество арест и предложить должнику добровольно продать объект. Альтернативный вариант – передача актива в собственность банка. Такое имущество банк имеет право сдавать в аренду или продавать.
На фоне роста цен на рынке недвижимости банки Португалии не спешат избавиться от потенциально прибыльных активов, однако специфика работы финансовых учреждений не предусматривает управление недвижимостью в больших объемах. Объявления о реализации залогового имущества в порядке добровольной продажи и активов банков ищите на официальных сайтах финансовых учреждений:
- Millennium BCP;
- Crédito Agrícola;
- Santander;
- Caixa Geral de Depósitos с онлайн-картой.
Часть банков заключили партнерские соглашения с агентствами недвижимости Португалии, информацию об этих объектах можно найти на сайтах компаний и на популярных португальских площадках недвижимости. Часть сайтов имеет специальные фильтры вроде imóvel de banco.
Специальный раздел банковской недвижимости Португалии создал портал Idealista (свыше 2600 объявлений). Найти объявления о продаже принадлежащих банкам земли, квартир, домов и коммерческой недвижимости можно на OLX.
Плюсы и минусы покупки залоговой недвижимости в банках Португалии
+ Теоретически объект прошел проверку юридической чистоты до оформления договора кредитования, риски получить недвижимость с претензиями третьих лиц и наследниками небольшой.
- Нужно убедиться в качестве недвижимости, отсутствии незаконных перепланировок, долгов по коммунальным платежам и других обременений.
+ Цена формируется по рыночным принципам, почти отсутствует субъективный фактор (потребность купить два жилья после продажи квартиры, отказ от продажи одного из совладельцев).
- Цена на сайте банка и у посредника может отличаться, стоит проверить объект на официальном сайте банка.
+100% финансирование покупки. Банки имеют право выдавать кредит до 100% цены квартир, земли, домов и другой недвижимости, которая является их собственностью покупки. Условие – цена покупки ниже оценочной стоимости объекта. В остальных случаях кредитование не превышает 80-90%.
- Срабатывает не всегда, многое зависит от оценки кредитоспособности заемщика.
+ Выгодная процентная ставка.
- Нередко это рекламный ход. В достоверности предложения стоит убедиться, сравнив эффективную процентную ставку (все расходы на обслуживание кредита) и стандартные условия кредитования «без льгот», а также условия в других банках.
+ Ниже расходы покупателя. За оценку объекта и услуги риэлтора платить не нужно.
- Остальные комиссии и сборы – открытие счета, перевод денег, оценка кредитоспособности остаются в полном объеме.
+ Кредит на долгий срок без ограничений возраста заемщика. Стандартные условия кредитования в Португалии – до 40 лет при условии, что заемщику не исполнится 75 лет. Покупка залоговой квартиры устраняет возрастной ценз.
- Общий расход на оплату процентов по кредиту на протяжении десятилетий нивелирует выгоду покупки.
Как купить арестованную недвижимость Португалии на электронном аукционе e-leiloes.pt
Онлайн-платформа создана на основе Приказа №1264/2015. Продают арестованную недвижимость судебные исполнители, администрирует платформу Палата адвокатов Португалии. Имущество должника арестовано и передано для реализации судебному исполнителю, который фактически становится распорядителем имущества. На торги выставляют земельные участки, недвижимость, транспортные средства, оборудование, движимое имущество, корпоративные права.
Для регистрации на портале e-leiloes.pt необходимо указать португальский индивидуальный налоговый номер, сведения о месте регистрации и семейном положении (данные о супруге/партере), номер банковского счета. Участвовать в электронных торгах уполномоченные представители покупателей могут, нужно специальное оформление их полномочий.
Преимущества электронных аукционов e-leiloes.pt для покупателей арестованного имущества:
- минимальный финансовый риск - оплата за регистрацию аккаунта, регистрационный и гарантийный взносы для участия в торгах по конкретному лоту не предусмотрены;
- широкий выбор - покупатели имеют право одновременно участвовать в нескольких торгах;
- конфиденциальность - информация о проигравших участниках электронного аукциона продажи арестованного имущества в Португалии не раскрывается;
- аналитика - доступны данные о количестве участников, ставках, динамике торгов, цене продажи, покупателе.
Базовую стоимость Valor base определяет суд, информацию можно проверить на портале eTribunal Citius. Начальная стоимость Valor de abertura обычно составляет 50% базовой, иногда равна минимальной стоимости Valor mínimo (85% базовой цены).
Объявление о продаже, характеристики лота, актуальную ставка и сведения об аукционе покажем на примере рандомно выбранного лота LO1151192023:
Ставки ниже 50% базовой стоимости автоматически отвергаются, ставка до 85% базовой стоимости считается условной заявкой. Такая заявка рассматривается в дальнейшей процедуре продажи имущества в качестве сделанного в частном порядке предложения к переговорам о продаже недвижимости.
Шаг аукциона e-leiloes.pt 1%, ставки ниже +1% от ранее поданного наивысшего предложения не принимаются. Отменить ставку невозможно. Победитель аукциона обязан уплатить предложенную цену плюс возместить судебные издержки, уплатить ИМТ и гербовый сбор. Отказ от покупки и уплаты цены за объект торгов может повлечь арест имущества самого покупателя. Ответы на самые популярные вопросы, найдете здесь.
Даже после аукциона e-leiloes.pt у покупателя в Португалии нет стопроцентной гарантии получения права собственности на объект торгов. После аукциона судебный исполнитель уведомляет заинтересованные стороны о результатах торгов. Документ о передаче имущества покупателю передается после стопроцентной оплаты цены лота и обязательных сборов.
Важно! После аукциона e-leiloes.pt имущество не будет передано покупателю, если:
- долг оплачен или достигнуто соглашение об уплате долга;
- должник умер;
- есть право третьего лица на первоочередной выкуп;
- подана обоснованная жалоба на процедуру продажи;
- появилось заявление о неплатежеспособности (банкротстве) должника или составлен план ревитализации (PER).
Главный риск покупки недвижимости через систему e-leiloes.pt – это прямо заявленное на платформе отсутствие гарантий:
- сертификации жилья и коммерческого использования объекта;
- соответствия реального состояния недвижимости заявленным характеристикам (площадь недвижимости и земельного участка, эксплуатационные характеристики здания или помещения, коммуникации, право на проживание супруги покойного должника, иные обременения).
Проверять объект до покупки на e-leiloes.pt нужно самостоятельно, с привлечением компетентных юристов, риэлторов, строителей.
Как купить недвижимое имущество в Португалии, находящееся в налоговом залоге?
Злостная неуплата налогов и таможенных сборов приводит к аресту активов должника и принудительной продаже движимого и недвижимого имущества. Отвечает за процедуру португальская налоговая и таможенная служба Autoridade Tributária e Aduaneira. Актуальная информация о лотах опубликована в разделе Venda Electrónica Bens Penhorados. Система поиска простая, легко найти выставленную на продажу залоговую недвижимость в конкретном округе Португалии.
Согласно п.1 ст. 250 CPPT базовая стоимость недвижимого имущества при продаже налогового залога в Португалии рассчитывается:
- в городской местности по стоимости актива в CIMI (Налоговый кодекс муниципальной собственности);
- в сельской местности согласно поправочным коэффициентам Декрета-закона № 287/2003 от 12.12.
В объявлении есть информация о лоте, фотография, сведения о должнике, представителе фискальных органов, контакты лица, ответственного за показ объекта. Рекомендуем обращать внимание указанные в объявлении даты и время осмотра и приема ставок.
На платформе Autoridade Tributária участники допускаются к торгам после прохождения процедуры идентификации по NIF и паролю в системе portal das finanças. Стандартный крайний срок подачи заявки на электронный аукцион - за полчаса до начала торгов. Время подачи заявок на имущество дороже 56000€ - полгода. Отозвать ставку можно только в одном случае: дата торгов переносится на срок свыше 90 дней с первоначальной даты аукциона.
Порядок оплаты за покупку недвижимости на электронном аукционе залоговых активов налоговой службы Португалии:
- 1/3 цены продажи сразу после признания аукциона состоявшимся и определения победителя;
- 2/3 суммы – на протяжении 15 дней с даты торгов.
Альтернативный вариант продажи налогового залога в Португалии – переговоры и закрытые письменные предложения от покупателей. Пример объявления о продаже земельного участка на Мадейре с подачей письменных предложений:
Часть имущества налоговики продают через платформу e-leiloes.pt или поручают реализацию аукционным компаниям. Реализация налогового залога – процесс непростой, должники постоянно оспаривают решения, процедуру, стартовую стоимость и результаты торгов. Нередко уже выставленное на торги залоговое имущество переходит в статус «продажа приостановлена».
При покупке налогового залога в Португалии необходимо изучить объект, документацию, проверить соответствие заявленных характеристик и реальное состояние недвижимости. Нередко возникают проблемы с освобождением объекта, попытки должников нанести имуществу максимальный вред. Проверка юридической чистоты объекта и выявление долгов перед коммунальными службами, банками и третьими лицами налоговиков не волнует, все вопросы нужно выяснять покупателю с привлечением специалистов.
Как купить недвижимость напрямую у муниципалитетов в Португалии?
Единого портала продажи коммунального имущество муниципалитетами в Португалии нет. Каждый желающий может зайти на сайт Câmaras Municipais и получить информацию о продаже квартир, домов, участков или коммерческой недвижимости.
Актуальность информации под вопросом: на сайте муниципалитета Сезимбры с 2013 года висит объявление о продаже дома. На сайте Авейру объявление о продаже 13 лотов опубликована в далеком 2019 году, при этом муниципалитет отчитался о привлеченных 4,767,026 евро за продажу пяти муниципальных объектов в 2023 году. Публичные торги проходили в конгресс-холле Авейру. Муниципалитет Порту объединил передачу в концессию и продажу на одной странице.
Как купить или арендовать недвижимость у органов социального обеспечения?
Segurança Social сдает в аренду или продает жилье, офисную и складскую недвижимость, гаражи, земельные участки. В основном это социальные объекты, социальное жилье, имущество институтов и учреждений социальной службы Португалии. Дополнена система поиска предложениями пространств в кондоминиумах. Информацию об актуальных лотах продажи и аренды с контактами и описанием ищите на странице Bolsa de Imóveis da Segurança Social.
Четыре этапа аренды и покупки недвижимости у Segurança Social:
- Регистрация покупателя/арендатора на площадке по этой ссылке. Нужны данные НИФ, адрес, семейное положение, контакты, актуальная электронная почта.
- Поиск объектов в системе. Предусмотрена даже онлайн карта, часть объявлений содержит фотографии, планы помещений, дополнительные сведения.
- Подать предложение. В объявлении есть специальное окно для ставки покупателя/арендатора. Ставка равна или больше заявленной на сайте.
- Победитель заключает договор с региональным отделением Segurança Social.
Информация в системе обновляется часто, заинтересованным лицам стоит регулярно посещать систему.
Покупка залогового и арестованного имущества в Португалии
Процесс приобретения квартир и домов с прилюдных торгов требует скрупулезной проверки истории объекта, законности начала каждого этапа процедуры судебного рассмотрения, ареста, реализации, выбора способа продажи, определения стартовой цены, хода торгов, принятия решения о признании итогов аукциона основанием для передачи объекта новому покупателю.
Покупателю залоговой недвижимости важно минимизировать риски обременений, расходов на судебные споры, оплату долгов по объекту, реконструкцию зданий и помещений, принудительному выселению предыдущих владельцев. Все это – потеря времени, денег и нервов. Без компетентной помощи юристов и риэлторов не обойтись. Поможем разобраться в хитросплетениях португальского законодательства, оценить ликвидность актива, потенциальные перспективы участия в торгах.
