Заинтересованная в притоке трудоспособных и финансово обеспеченных иммигрантов страна Евросоюза манит великолепным климатом, океаном, дружелюбием, лояльной налоговой политикой. В Португалии сравнительно низкие цены на жилье при стабильно высоком спросе. В каких регионах Португалии 2022-й год принес домовладельцам ощутимый пассивный доход и где самые высокие арендные ставки? Спойлер: в одной из фрегезий континентальной Португалии за 365 дней цена недвижимости выросла на 97,8%.
Продажа недвижимости Португалии: как изменились цены за 2022 год
По данным портала Idealista (декабрь-2022), средняя цена недвижимости Португалии составляет 2460€/м². Первый год после пандемии повысил цены на португальскую недвижимость в среднем на 5,9%:
- на 2,2% меньше показателя декабря 2021 года (+7,7%);
- на 4% ниже уровня инфляции в ноябре 2022 (9,9%).
Онлайн-ресурсы используют разные методики расчетов. Портал Numbeo фиксирует ценовой диапазон в городах Португалии в пределах 1100 - 5500 €/м². Средняя цена жилья в центре города 2993€/м², на окраине 2016€/м², разница ощутимая - 33%.
Инвестиционный ресурс Global Property Guide фиксирует медианную реальную цену жилья в Португалии на уровне 3830€/м². В общем рейтинге фактической стоимости квартир и домов 37 стран Европы Португалия на 19 месте. Для сравнения: самое доступное жилье для покупки в Молдове - 965€/м², заоблачные цены в Монако - 44522€/м².
В 2022 году к факторам роста добавился нетипичный: перемещение людских и финансовых потоков из стран СНГ в страны ЕС. Подтверждает динамику портал Национального института статистики: средняя банковская оценочная стоимость объектов 1420 €/м², прирост за год +12%.
На портале Geohub.ine.pt легко найти актуальные сведения об оценочной стоимости недвижимости в любой точке Португалии.
Все на острова: топ-10 округов Португалии по росту цен за 2022 год
Портал Idealista приводит динамику административных округов страны. Тренд года - популярность у покупателей объектов на островах Португалии:
- 33% - Фаял, архипелаг Азоры
- 29% Терсейра, архипелаг Азоры
- 28,4% Сан Мигел, архипелаг Азоры
- 23,9% Мадейра, архипелаг Мадейра
- 22,5% Пику, архипелаг Азоры
- 19,5% Сетубал, Центральная Португалия
- 18,8% Авейру, Север Португалии
- 18,6% Порто Санту, архипелаг Мадейра
- 17,7% Фару, Алгарве
- 17,4% Брага, Север.
Популярность островов Португалии во многом вызвана пандемией, развитием цифровых технологий и военными рисками: покупатели предпочитают переждать темные времена вдали от мегаполисов. Немаловажный фактор – налоговые преференции жителей Мадейры и Азор + интенсивная популяризация архипелагов у туристов. Покупка объекта на курорте не требует значительных расходов на рекламу – об этом заботятся муниципалитеты.
Топ-10 районов континентальной Португалии с лучшей ценовой динамикой-2022
Поиск лидеров роста цен на портале Idealista – занятие кропотливое, сводная таблица выдает информацию по административным округам, но не сводит в единую таблицу все 308 муниципалитетов Португалии.
Исключим из обзора острова, поищем муниципалитеты и фрегезии, в которых недвижимость максимально порадовала инвесторов.
№1 +90,3% Sines, Setúbal
Город-порт в 159 км югу от Лиссабона. Население 12,5 тысяч, идет активное строительство новых жилых микрорайонов. Основной источник дохода - Атлантика: морской контейнерный терминал, нефтепереработка Galp, индустриально-логистическая зона, крупные заводы. Для души - яхтенная марина и отличные пляжи.
№2 +62,4% Querença - Tôr – Benafim, Loulé
Центр гастротуризма региона, местные фермы славятся чоризо и локальными винами. Домовладения отличаются просторными участками; поблизости несколько озер, гоночные трассы, заповедные лесные тропы. До пляжей Алгарве 12 км.
№3 +60,9% Bombarral e Vale Covo, Leiria
Городок у границы округов Лейрия и Лиссабон окружен садами и виноградниками. Основной доход – винодельни и экотуризм. Местная достопримечательность - 35 га парка в азиатском стиле Bacalhôa Buddha Eden с дегустационными винными подвалами.
№4 +59,2% Esgueira, Aveiro
Северо-восточный городской район Авейру наполовину занят торгово-индустриальной зоной, добычей соли, спортивным комплексом с футбольной академией и школой верховой езды. Окраинные поля постепенно занимают частные домовладения с бассейнами.
№5 +55,8% Alcácer do Sal, Setúbal
В состав муниципалитета входит курортный поселок Comporta у знаменитой косы Троя. В Comporta цены за год выросли на невероятные для Европы +97,8% неплохая динамика в центре муниципалитета. Девелоперы активно застраивают свободные территории жилыми малоэтажными комплексами в пятистах метрах от песчаного пляжа.
Места №№6-10 среди муниципалитетов континентальной Португалии с самым большим приростом цен распределились так:
№6 +51,3% Oliveirinha, Aveiro;
№7 +46,0 Alpiarça, Santarém;
№8 +43,6% Monchique, Faro;
№9 +42,6 Castro Marim, Faro;
№10 +39,9% Vila Nova de Cerveira, Viana do Castelo.
В агломерации Большого Лиссабона +39,6% прибыли принесла недвижимость муниципалитета Santa Clara. Топ Большого Порту:
- +52,6% фрегезия Coronado, муниципалитет Trofa (+35,4%)
- +48,2% фрегезия Ermesinde, муниципалитет Valongo (+27,3%).
Во время поисков на Idealista мы нашли свыше пятидесяти фрегезий, где за год стоимость недвижимости увеличилась на 20, 25 и более процентов. В основном это муниципалитеты с комплексной урбанизацией, новыми коттеджными поселками, таунхаусами, деликатной реконструкцией исторической застройки.
Как выросли цены на жилье в Португалии за 5 и 10 лет
По данным Idealista, спрос на квартиры, апартаменты, дома и виллы Португалии стабильно высокий, за 5 лет цены выросли на 36,6%. Среднегодовой прирост стоимости недвижимости Португалии +7,32%.
Аналитические инструменты Global Property Guide фиксируют двукратный рост цен недвижимости Португалии в сравнении с 1990 годом. С учетом индекса инфляции дома и квартиры подорожали на 30% с 1990 года, на 49,2% за 10 лет.
По динамике реального роста цен на жилье за 5 лет и 10 лет от Global Propertu Guide (с учетом индекса инфляции и без), Португалия стабильно в лидерах роста стоимости недвижимости Европы. Топ-5 рейтинга выглядит так:
Главные причины роста цен недвижимости Португалии: активность инвестиционных фондов, низкие ипотечные ставки, интенсивная иммиграция, климатические изменения, гибридный формат работы. Индекс стоимости жилья Португалии от портала Trading Economics подтверждает бурный прирост за последнее десятилетие.
Аренда недвижимости в Португалии: динамика рынка
Все экспаты отмечают повышение арендных ставок: квартиры, которые совсем недавно сдавали за 450-600€, сегодня стоят 700-900€. Портал Idealista подтверждает позитивную динамику средних арендных ставок: +16,3% в сравнении с декабрем 2021 года. Важно: пятилетний график арендных ставок в Португалии выглядит весьма ровно, диапазон 10,7-12,5€/м².
Сводные данные о продаже и аренде недвижимости в городах Португалии публикует портал Numbeo (см.выше).
На сколько поднялась в 2022 году аренда недвижимости Португалии по регионам
Портал Idealista: в декабре 2022 года средняя ставка аренды Португалии 12,5 €/м². В сравнении с 2021 годом лидируют архипелаги: +28,6% Азоры, + 28,5% Мадейра. На третьем месте Большой Лиссабон, +22%. Замыкает список Алентежу, +10,9%.
Немного иную картину демонстрирует динамика рынка аренды недвижимости Португалии за 5 лет:
- 42% Алентежу
- 41,1% Азоры
- 33,4% Центр Португалии;
- 28,4% Мадейра;
- 25,5% Алгарве;
- 9,9% Север;
- 7,3% Большой Лиссабон.
Какой доход приносит сдача в аренду жилья в Португалии
Доходность от аренды в разных регионах Португалии по оценке Global Property Guide умеренно высокая. Средний показатель доходности аренды:
- 5,94% Мадейра;
- 5,69% Сетубал;
- 5,59% Большой Лиссабон;
- 4,90% Авейру;
- 4,85% Большой Порту;
- 4,78% Брага;
- 4,66% Алгарве.
Подробную информацию по ценам студий, квартир Т1-Т4, арендных ставок и доходности в разных городах смотрите здесь.
Что выгоднее: купить или арендовать дом в Португалии
Окупаемость недвижимости Португалии по данным Global Property Guide 19 лет. В списке европейских стран 16 строка рейтинга скорости окупаемости инвестиций. Для сравнения: лидер списка Литва - 13 лет, аутсайдер Монако - 40 лет.
Удобный инструмент для оценки состояния рынка - соотношение цены недвижимости к арендной ставке:
- до 15 – выгоднее покупка;
- 16-20 – баланс цен;
- 21+ означает перегретый рынок, лучше арендовать жилье.
По данным портала Numbeo, за пределами центральной части городов Португалии соотношение цены и аренды 16,74, в центре 18,91. Теряет привлекательность для покупателей недвижимости в Португалии Кашкайш. Самые выгодные районы для инвестиций с целью извлечения пассивного дохода Брага и Лейрия.
Как выбрать самый перспективный район для иммиграции в Португалию
Статистика, цены, динамика - немаловажные факторы выбора объекта для инвестиций или места проживания на ближайшие годы. Высокий спрос на жилье Португалии вызвал «аукционы» среди арендаторов и ужесточение условий аренды. Покупка недвижимости на этапе девелоперского проекта приносит высокую доходность – при условии надежного застройщика, рационального проекта и стопроцентного попадания в локацию.
Поможем выбрать недвижимость в Португалии в районах с лучшей экономической, экологической, медицинской, образовательной, транспортной ситуацией. В хоте персональных консультации оценим перспективность инвестиций, подскажем оптимальные финансовые схемы, источники кредитования. Проведем due diligence объекта при комплексном сопровождении процесса иммиграции в Португалию. Конфиденциальность гарантируем.
