Перед покупкой недвижимости за рубежом покупатели скрупулезно просчитывают сроки окупаемости, расходы на отопление и вывоз мусора, но очень часто забывают о налоге на недвижимость. Фискальная константа, от которой не скрыться собственнику дома или квартиры в сотнях стран мира, существенно влияет на реальный доход семей и окупаемость недвижимости. В мире разные базы налогообложения, ставки и штрафы за неуплату, экспатам нужно учитывать реалии новой страны.
Рассказываем - сколько платят государству или местным органам власти за владение и распоряжение недвижимостью в Португалии и США и как платить меньше.
Недвижимость как объект налогообложения в США
К объектам, подлежащим налогообложению, относятся земля, жилые и нежилые объекты недвижимости, здания, строения, фермы – любое имущество, которое не может быть перемещено без ущерба для его состояния.
Для американских налогоплательщиков, особенно крупных капиталоемких компаний, важна классификация недвижимости: жилая, промышленная, коммерческая, ветхая, заброшенная, от этого зависят коэффициенты расчета и конечные суммы выплат. Освобождены от уплаты налога некоммерческие организации, в том числе религиозные общины.
Налог на имущество в США – одна из основных статей дохода местных властей. Собранные деньги расходуются на развитие системы образования, социальную и транспортную инфраструктуру в городах, округах и штатах.
Налог на недвижимость в США рассчитывается по эффективной ставке
У каждого объекта есть рыночная или оценочная стоимость. Сведения о стоимости недвижимости получают из разных источников: данные договоров купли-продажи, метод аналогов, экспертная цена, индексация расчетных показателей.
Многие объекты подлежат одновременному налогообложению федеральными и местными органами власти. Ежегодно граждане США тратят на уплату налогов на недвижимость в среднем 2471$. Данные ATTOM за 2022 год выше – 3901$.
Средний налог на недвижимость в пересчете на одну семью вырос на 3% за год. Общая сумма уплаченных налогов на недвижимость в США за 2022 год составила 339,8 миллиарда долларов США, на 3,6% больше показателя 2921 года.
В США нет единой ставки местного налога на недвижимость
Ставки, порядок расчета и сроки уплаты в 51 штате (50 штатов + Вашингтон) существенно отличаются. В зависимости от законодательства штата ставка налога на недвижимость может существенно снижаться для основного места проживания семьи, льгота формируется как абсолютная цифра или процент от подлежащей к уплате суммы.
Актуальные средней ставки налога на недвижимость разных штатов США в 2023 году в инфографике Wisevoter:
Важно! Указана средняя ставка в штате, по округам она отличается. Так на Гавайях при средней ставке 0,29% в округе Гавайи ставка 0,395, в округе Мауи – 0,21%.
Многие американские штаты вводят особые условия налогообложения:
- Невада берет за базу налогообложения 35% оценочной стоимости недвижимости;
- Вирджиния применяет налог к 60% оценочной стоимости земли и зданий;
- Аризона рассчитывает сумму, подлежащую к уплате, в размере 10% от оценочной стоимости недвижимости;
- Юта освобождает от налога 45% рыночной стоимости основного места проживания семьи;
- В Каролине коммерческая и вторичная недвижимость рассчитывается с коэффициентом 6%, основной дом – 4%
В некоторых штатах предусмотрены льготы для ветеранов, военнослужащих, малоимущих, инвалидов, пенсионеров. Пример - в Вашингтоне пенсионеры имеют право платить 50% в сравнении с обычными домовладельцами
Пять штатов с самыми высоким годовым налогом на недвижимость в США
Пять штатов с самыми низким годовым налогом на недвижимость в США
Низкая ставка лишает округа сотен миллионов долларов на развитие дорог и общественно значимых проектов. Изменить ставку налога на недвижимость многие штаты не могут из-за конституции. Упущенная выгода компенсируется высокими ставками иных местных налогов подчас экзотических - на продукты, алкоголь, чернику, конфеты, колоды карт или татуировки.
Как декларируется недвижимость за границей гражданами США
Граждане США обязаны платить налог от дохода и прироста капитала независимо от страны происхождения дохода. Информация о собственности напрямую зависит от статуса владельца – физическое лицо или юридическая компания/траст. Физлицам не нужно декларировать недвижимость, которая приобретена в собственность частного лица.
Если физическое лицо - гражданин США владеет акциями, ценными бумагами, приобрел недвижимость на имя юридического лица, имеет контакт с иностранной компанией, он заполняет форму 8938. Сама форма не предусматривает обязанность декларирования собственно недвижимости – только корпоративных прав в дорогостоящие активы. Значительным активом является:
- для одиночки – сумма свыше 50,000$ на конец года или 75,000$ на любую дату;
- для супружеской пары -сумма, превышающая 100,000$ на конец года или 150,000$ на любую дату
- для граждан, которые подают декларации самостоятельно, суммы выше: 200,000$ и 300,000$ соответственно; у супружеских пар сумму удваивается.
Граждане США обязаны отчитываться о счетах в иностранных банках. Владельцы недвижимости в Португалии имеют счета в стране. Пороговая сумма для декларирования согласно законодательству США – от 10,000$ на счету в любой момент налогового года.
Как в США облагается налогом продажа недвижимости за границей для граждан страны
Налог на прирост капитала граждане США уплачивают независимо от места продажи недвижимости. Стандартная ставка налога при продаже инвестиционной или коммерческой недвижимости в диапазоне 0-15%. Для налогоплательщиков, которые долго живут за рубежом и продали свой дом, предусмотрены налоговые вычеты. Налогоплательщик из последних пяти лет два прожил в проданном доме – есть право на налоговый вычет:
- 250,000 для одиночки;
- 500,000 для пары.
Как в США облагается налогом доход от сдачи недвижимости в аренду для граждан страны
Гражданин США указывает доход от сдачи в аренду зарубежной недвижимости в форме федеральной налоговой декларации 1040 независимо от того – заполнена форма 8938 или нет. Стандартные американские вычеты распространяются на доходы от сдачи в аренду недвижимости за рубежом. Налог уменьшают:
- выплаты процентов по ипотеке;
- местные налоги на недвижимость;
- расходы на ремонт и содержание объекта;
- вознаграждение управляющей компании.
Важно – доходы от сдачи недвижимости за рубежом в США относятся к незаработанному доходу, не облагаются налогами на социальное обеспечение и Medicare, есть шанс исключить их из выплат по договору об избежании двойного налогообложения.
Какие налоги на американскую недвижимость платят в США иностранцы?
Покупать недвижимость в США иностранцы имеют право. Существует несколько способов оформить право собственности на имя иностранного инвестора:
- прямая инвестиция на имя инвестора;
- создание инвестором компании в Португалии, оформление недвижимости на имя компании;
- регистрация в иностранной юрисдикции, непрямые инвестиции;
- создание в США компании, которая становится собственником недвижимости;
- инвестиции через португальский / американский / иностранный траст.
Каждая форма собственности означает иной принцип уплаты налогов. Также иностранцы уплачивают налоги от прироста капитала, в том числе при покупке гостиничной недвижимости или кондоминиума в США.
Федеральные ставки на прирост капитала для иностранцев:
- до 37% - недвижимость в собственности менее года;
- диапазон 0-20% - недвижимость в собственности более года.
Как отличается налогообложение на владение недвижимостью в США иностранными компаниями и трастами
Компания заполняет федеральную форму 1120-F, ставка 21%. Оффшорный траст приравнен к физ. лицам гражданам США: заполняет форму 1040NR, ставки одинаковые с физлицами.
Как облагается налогом доход от сдачи недвижимости в США гражданами других стран?
Такой доход облагается по ставке 30% от валовой годовой арендной платы. Если арендная плата для нерезидента является бизнесом, применяются дифференцированные ставки и налоговые вычеты. Для резидента США всегда применяется система налоговых вычетов, максимальная ставка 37%, обязательно декларирование по федеральной форме 1040.
Какой налог уплачивают иностранцы от продажи недвижимости в США?
Стандартная ставка для иностранцев 15%, сумму уплачивается покупателем в течение 20 дней с момент фиксации сделки. Продавец или покупатель могут попробовать снизить сумму налога путем подачи заявления в IRS, если продажа недвижимости приводит к налоговым потерям, но требуется мощная аргументация. До момента позитивного решения фискальных органов сумма налога размещается на условном депонировании.
США и Португалия подписали соглашение об избежании двойного налогообложения
Американцы, которые живут и получают доход в Португалии, обязаны подавать декларации в обеих странах. Португалия исключает из налогового бремени доходы, которые подлежат уплате в США. Соединенные Штаты, в свою очередь, используют т.н. «оговорку об экономии», которая фактически нивелирует избежание двойного налогообложения на доход, полученный на территории Португалии.
Как сэкономить американцам, которые получают доход в Португалии:
- Налоговый вычет FTC (иностранный налоговый кредит);
- Исключение из налогового дохода суммы до 112,000$ (за 2022 год) по льготе FEIE, исключение трудового дохода за рубежом при позитивном тесте на физическое присутствие (330 из 365 дней находились в Португалии) или теста на добросовестное присутствие (документальное подтверждение законности проживания в Португалии);
- Налоговый вычет на детей до 2000$ на каждого ребенка / иждивенца.
Статус налогового резидента в Португалии приобретают иностранцы, которые находились на территории страны 183 дня и более на протяжении года.
Налог на недвижимость в Португалии существует
Такой налог называется IMI (Imposto Municipal Sobre Imóveis). Налог местный, ставки в разных муниципалитетах отличаются, есть отличия ставок в городах и деревнях. Основная информация изложена в Городском налоговом Кодексе на недвижимость, Декрет-закон 287/2003.Получить консультацию об уплате налога можно на портале ePortugal, для уточнения нюансов заполнения электронных деклараций услуга бесплатная.
Объект налога на недвижимость в Португалии – любое строение, здание, дом, земля, водоем, территория с насаждениями, которая зарегистрирована как частная собственность физического или юридического лица, а также здания и иные объекты, которые экономически автономны по отношению к земле, на которой расположены. За землю налог платят владельцы или землепользователи. Независимо от того, владеет лицо фермой с сотнями акров земли с озером или юнитом в апарт-отеле, он владеет объектом, который подпадает под уплату IMI.
Важный нюанс. В Португалии налог уплачивает лицо, которое зарегистрировано собственником земли, дома, квартиры или коммерческого объекта на 31 декабря текущего года. Если продавец продал дом 1 декабря 2022 года, налог IMI за весь 2022 год будет платить покупатель, потому что он зафиксирован собственником недвижимости на 31 декабря.
Эффективная ставка налога на недвижимость в Португалии
База налогообложения – рыночная стоимость объекта недвижимости. Ежегодно муниципалитеты обязаны уведомить главный фискальный орган страны об актуальной ставке на предстоящий год. Средняя эффективная ставка налога 0,8% в сельской местности, 0,3-0,45% в городах.
При расчете налога в сельской местности учитывается доход от земли, категория земель, тип и назначение строений. В городских муниципалитетах отличаются ставки для земель под застройку и уже застроенные, предусмотрены коэффициенты по расположению зданий, назначению, пощади, качеству и комфорту, амортизации.
Чтобы снизить давление на рынок аренды жилья, часть муниципалитетов вводит тройную ставку для домов, которые пустуют более года.
База расчета налога на недвижимость в Португалии – оцениваемая стоимость имущества, VPT (Valor Patrimonial Tributário). Обновляется раз в три года с учетом коэффициента 75% девальвации валюты. Чтобы выяснить VPT, португальцы используют Simulador de Valor Patrimonial Tributário с масштабируемой картой.
Пример расчета. Одинокий мужчина без детей владеет квартирой с VPT 100,000€ в муниципалитете Синтры. Муниципальная ставка Синтры 0,3%, IMI за год равен 300€.
Льготы по уплате налога на недвижимость в Португалии на 2023 год
Если семья совокупно владеет недвижимостью на сумму до 67260 евро и получает валовый доход 15469,85 евро, на освобождается от уплаты IMI.
Освобождены от уплаты IMI в течение трех лет покупатели жилья для постоянного проживания. Условие – налогооблагаемая стоимость собственного капитала не превышает 125,000 евро, годовой налогооблагаемый доход до 153,300 евро.
Дополнительный налог на недвижимость в Португалии
Португальский аналог налога на роскошь введен в 2017 году. AIMI взимается с любых построенных зданий и земель под застройку стоимостью от 600,000€ для одиночек- физлиц и от 1,200,000€ для супружеских пар.
Дополнительному налогообложению подлежит стоимость недвижимости, которая превышает указанные пороги. Пример: в собственности Джона особняк ценой 800,000€. AIMI уплачивается с суммы 800,000-600,000 = 200,000€, нужно заплатить 1,400€.
Компании платят 0,4%. Для физлиц ставка AIMI последовательно автоматически увеличивается с ростом цены объекта, диапазон 0,7-1,5.
Пример расчета AIMI для одинокого физического лица – владельца виллы ценой 2,500,000€:
Случаи освобождения от AIMI существуют, необходима консультация специалиста по налогообложению.
Какой налог с дохода от сдачи в аренду платят в Португалии?
У резидента Португалии расчет происходит либо методом доходов глобального подоходного налога по прогрессивной шкале от 14,5-48%. Либо в соответствии со сроком договора аренды:
- Менее 2 лет: 28%;
- От 2 до 5 лет: 26%;
- От 5 до 10 лет: 23%;
- От 10 до 20 лет: 14%;
- Более 20 лет: 10%.
Важно! Если иностранец продал в Португалии дом, который был его основным местом жительства, и реинвестировал средства в покупку, строительство, реконструкцию жилого объекта, который обозначен как основное место жительства, можно избежать уплаты налога на прирост капитала. Льгота распространяется на покупку жилья в Португалии и в любой стране Евросоюза, с которой у Португалии подписано соглашение по обмену налоговой информацией.
Какой налог от аренды недвижимости платят португальские компании?
Иностранцы оптимизируют налогообложение через инвестиции в португальские компании, который становятся собственниками и управителями недвижимости. Ставки корпоративных налогов ниже: 19-21% на континентальной части Португалии, 11,9-14,7% на архипелагах Мадейра и Азоры.
Статус Non-Habitual Residence Португалии для граждан США
Льготный налоговый статус распространяется на иностранцев, в том числе граждан США. Условие: пять лет до подачи заявления на NHR не проживать на территории Португалии, получить визу, которая подтверждает статус налогового резидента Португалии (проживание свыше 183 дней). В этом случае иностранцы получают ощутимые преимущества:
- 0% ставка на глобальный доход, прирост капитала, проценты и роялти;
- 20% ставка на доход, полученный в Португалии.
Срок действия статуса Non-Habitual Residence Португалии для граждан США 10 лет.
Иммиграция в США и Португалию с Okno.Agency
Наша компания обеспечивает комплексное сопровождение иммиграционных процессов для граждан двух стран. Поможем разработать оптимальную иммиграционную стратегию, учтем специфику налогообложения двух стран, особенности специальных налоговых режимов.
Поможем разобраться в тонкостях оформления статуса Non-Habitual Residence Португалии для граждан США. Для американских пенсионеров подберем оптимальный вариант проживания в курортных районах Португалии (с уже сложившимся американским комьюнити или без оного), рассчитаем расходы на переезд и интеграцию в европейскую страну.
