В каталоге Idealista сотни предложений соблазнительно дешевых домов в весьма плачевном состоянии. В глазах обывателя – руины. В глазах опытного архитектора и прораба – перспективный объект для реконструкции с последующим проживанием или перепродажей. Рассказываем – как восстановить старый дом в Португалии.
Преимущества реконструкции старых домов в Португалии
Экономия времени, минимум 1 месяц. У владельца уже есть объект недвижимости на земельном участке. Не нужно:
- согласовывать целевое назначение земли с генпланами муниципалитета;
- подавать заявления о планах на строительство Plano de Informação Prévia, получать первичное разрешение на начало строительных работ до топографической съемки и разработки архитектурного проекта.
Потенциальная экономия нескольких тысяч евро. Как правило, к старому дому в городской черте подведена вода и электричество, есть асфальтированный подъезд. Стены здания или становятся каркасом нового проекта, или используются в качестве строительного материала.
Часть зданий муниципалитеты Португалии включают в программу софинансирования реконструкции. Здесь список актуальных проектов муниципалитета Лиссабона.
Существую государственные программы финансовой поддержки реновации территорий. Владельцы домов могут подать заявку для получения субсидии в проекте IFRRU 2020 или аналогичных программах.
Подводные камни реконструкции старого дома в Португалии
Легендарная португальская бюрократия довела до абсурда процедуру реконструкции зданий:
- каждая техническая характеристика, от мощности канализации и установки лифта до размеров окон и типа перекрытий требует буквального соответствия многочисленным директивам и нормативам;
- каждый этап согласовывается с чиновниками муниципалитета.
Процедура получения разрешений на реконструкцию и ввода в эксплуатацию здания после капитального ремонта занимает минимум 3 месяца.
Есть специфика в получении разрешений на реконструкцию зданий, расположенных в городах и сельской местности, на природоохранных территориях, территориях исторического наследия.
Основные положения изложены в Декрете-Законе 38382 Regulamento Geral das Edificações Urbanas – RGEU. В документе подробно описаны требования к фундаментам, толщине стен, ширине лестниц, сечению балок, расстоянию между зданиями. Согласно ст.3 муниципалитеты обязаны руководствоваться генпланами, планами урбанизации территорий или «не вредят городской эстетике»
Строительные нормы сокращают маневренность владельца в ходе реконструкции дома. Архитекторам и инженерам приходится адаптировать современные представления о комфорте к зданиям вековой давности. Иные планировочные решения, подвод коммуникаций, системы отопления и электроснабжения приходится рассчитывать в уже существующих рамках здания.
Незнание до покупки ветхой недвижимости всех архитектурно-инженерных нюансов, цен на проектные и строительные работы способно нивелировать выгоды от покупки дешевого ветхого дома. Убедиться в этом просто: в Португалии тысячи частных домов и городских особняков пребывают в ужасающем состоянии, расходы на реконструкцию не окупаются.
Реконструкция исторических зданий в Португалии
Жесткие условия предъявляются к владельцам исторических зданий: реконструкция не должна нарушить внешний облик фасада и кровли, есть требования к фасадам, светопрозрачным конструкциям, системам климат-контроля. Ст. 123 требует от муниципалитетов получение разрешения министра образования на реконструкцию зданий в пределах исторических охраняемых зон.
Аутентичность строения в ходе капитального ремонта поддерживается не дешевыми традиционными материалами: характерные для региона камень, черепица, деревянные рамы и двери, ступени, отделка фасада.
Изменение назначения здания в Португалии при реконструкции
Изменение целевого назначения здания в Португалии требует отдельного разрешения; в Архитектурном проекте на реконструкцию необходимо указывать назначение здания (ст. 8).
Превратить, по примеру британских архитекторов, пустующую конюшню или амбар в жилой дом в Португалии проще в сельской местности. В городской среде процесс трансформации заброшенного жилого дома в уютное кафе или мини-диагностический центр потребует отдельных запросов в муниципалитет с непредсказуемым ответом. Изменение целевого назначения предусматривает экспертизу и оплату работы чиновников.
Хорошая новость: разрешение на использование помещения под магазин не требует дополнительных согласований в случае изменения товарной группы. Можно торговать велосипедами или одеждой.
Расширение старого дома в Португалии во время реконструкции
Увеличение площади без согласования с муниципалитетом архитектурно-конструкторского проекта с уже готовой инженерной частью невозможно. Архитектор обязан оценить риски, учесть нормы отступа от соседних зданий, красные и голубые линии, рассчитать высоту каждого этажа, площадь и назначение помещений.
Эскизный проект реновации жилого дома с расширением площади от португальского архитектурного бюро:
Устойчивая реабилитация старого дома в Португалии
Португалия – один из европейских лидеров зеленой энергетики и снижения энергопотребления домов, муниципалитеты приветствуют проекты эко-реконструкций, у владельцев есть шанс получить частичную компенсацию за устойчивую реновацию.
Полезная онлайн-платформа для домовладельцев Renovação Verde: 100 опций повышения класса энергоэффективности дома. На сайте есть подборка ссылок для поиска сертифицированных специалистов, выбору систем кондиционирования, солнечных батарей, водоснабжения, руководства Лиссабона по передовым практикам энергосбережения.
Внутренняя перепланировка помещений в Португалии
Косметический ремонт без сноса стен и изменения технических характеристик здания не требует разрешения муниципалитета. Если в ходе ремонта меняется объем выбросов канализационных стоков, снесена стена или проведены иные работы, которые качественно влияют на характеристики здания, необходимо пройти процедуру согласований.
Первый этап реконструкции дома в Португалии. Предварительная консультация с архитектором и строителем
Платная услуга, которая экономит десятки тысяч евро. Архитектор сравнивает пожелания владельца с государственными строительными нормами и планами освоения территорий муниципалитетов. Строитель помогает оценить состояние фундамента, стен, рассчитать приблизительную смету. Выданное архитектором Estudo de viabilidade (технико-экономическое заключение) помогает принять решение о целесообразности покупки здания.
Второй и четвертый этапы реконструкции дома в Португалии: Архитектурный и Специализированные проекты
На первом этапе архитектор создает Архитектурный проект. На третьем после утверждения архитектурной части муниципалитетом инженеры разрабатывают отдельные инженерные проекты.
Документы нужны независимо от объема вмешательства в конструктив, фасад и инженерные сети здания. O Projeto de arquitetura разрабатывают сертифицированные архитекторы.
Архитектурный проект включает все характеристики здания до и после реконструкции:
- общий план здания;
- эскизы фасадов и разрезов;
- описание крыши, фундамента;
- схемы инженерных коммуникаций;
- схемы электропитания;
- планы отопления, кондиционирования и вентиляции.
Архитектурный проект включает точные сведения об архитектуре и конструкциям; подробно описывает толщину и материалы стен, высоту помещений.
Дополнительно к Архитектурному проекту по мере необходимости добавляются Projeto de especialidades – Специализированные проекты (или привычная нашим застройщикам Инженерная часть проекта). Специализированные проекты разрабатываются инженерами после одобрения муниципалитетом Архитектурного проекта, часть документов требует лицензирования.
Отдельные Projeto de especialidades для реконструкции старого дома в Португалии подробно описывают отдельные направления, включают подробные планы с описанием материалов, мощности, энергосбережения и схемы:
- доступности здания, ландшафтного дизайна, вспомогательных строений;
- фасада;
- ливневой канализации;
- электроснабжения и распределения точек электропитания;
- сетей водоснабжения и канализации, септика, бессейнов;
- отопления и вентиляции;
- противопожарной системы;
- газоснабжения;
- телекоммуникаций;
- шумоизоляции.
С 1.04.2023 года для реконструкции зданий на территории Лиссабона Архитектурный проект должен включать Отчет о сейсмической уязвимости.
При реконструкции здания авторы проектов - архитектор и инженеры прилагают декларации об ответственности, которые подтверждают точность указанных технических характеристик здания и отдельных элементов строительным нормам. Реконструкция внутри здания – декларации достаточно; затронут фасад (включая изменение цвета фасада), снесена несущая стена – нужно согласование с муниципалитетом.
Третий и пятый этапы реконструкции дома в Португалии: получение разрешений муниципалитета и госорганов
На втором этапе владелец получает согласование Архитектурного проекта. На четвертом – Специализированных проектов.
Количество разрешений зависит от сложности реконструкции, изменении отдельных элементов здания или систем жизнеобеспечения. Правовой механизм лицензирования регламентирует Декрет-Закон 250/94 от 15.10.1994 г.
Основные разрешения для реконструкции старого дома в Португалии:
- Licença de Construção – Лицензия на строительство. Одобряет Архитектурный проект в целом.
- Licença de Utilização – Лицензия на использование. Подтверждает пригодность использования здания указанному в документах и проекте назначению.
- Licença de Habitação. Лицензия на обитаемость. Особое подтверждение жилого назначения объекта.
- Autorização de Utilização do Solo. Разрешение на использование земельного участка, фиксирует назначение земли и площадь.
- Licença de Alteração de Fachadas. Разрешает внесение изменений во внешний облик здания: реконструкцию фасада, расширение, новые дверные и оконные проемы.
- Autorização de Ocupação de Via Pública. Необходимо для использования общественных дорог, по которым проезжает строительная техника, осуществляется подвоз стройматериалов.
- Autorização de Utilização de Água e Esgoto – разрешение на использование муниципальных систем водоснабжения и стоков на период ремонтных работ.
- Licença para construção de piscinas нужна при строительстве бассейна на территории реконструируемой кинты.
Заявки на получение лицензий и порядок их рассмотрения ищите на официальном сайте своего муниципалитета. Во многих муниципалитетах (например, в Лейрии) местные жители могут подавать заявки онлайн.
Сроки утверждения муниципалитетом проектов реконструкции здания:
- Архитектурный проект: максимум 30 дней + выдача решения до 8 дней;
- Специализированные проекты: максимум 30 дней + выдача решения.
Энергетическую сертификацию проводит ADENE - Агентство по энергетике Португалии. Проект газоснабжения утверждает местная газораспределительная компания. Рабочие проекты на подключение водоснабжения проходят согласование в SMAS - муниципальной службе водоснабжения и санитарии, здесь ссылка на SMAS Sintra.
Шестой этап реконструкции старого дома в Португалии: договор с подрядчиком, работы, надзор
Реконструкцию зданий в Португалии проводят компании, которые официально зарегистрированы и получили лицензию. Проверить наличие строительной лицензии в Португалии легко онлайн на сайте IMPIC, Instituto dos Mercados Públicos, do Imobiliário e da Construção.
Подрядчик ведет обязательный Журнал работ O Livro de obras, в котором отмечаются все этапы реконструкции. Параллельно сертифицированный инженер-строитель осуществляет надзор за строительством, соблюдением техники безопасности.
Седьмой этап восстановления старого дома в Португалии: Лицензия на использование
После завершения всех работ владелец здания подает в муниципалитет заявление на получение Licença de utilização, или документа, подтверждающего пригодность реконструированного здания к предназначенной жилой или коммерческой эксплуатации. Срок рассмотрения заявки 30 дней.
Сколько стоит реконструкция старого дома в Португалии?
Каждый проект уникален, меняется стоимость строительных материалов, услуг архитекторов, каменщиков, кровельщиков, штукатуров, электриков. Расчет стоимости реконструкции зависит от объема работ, каждый этап имеет свою смету.
По данным портала habitissimo:
- средняя цена обычного Архитектурного проекта 6500€, проекты на реконструкцию всегда стоят дороже;
- медианные цены Projeto de especialidades 1209€, диапазон 300-5950€;
- техническое руководство работами архитектора или инженера строителя от 400€;
- средняя цена энергетического сертификата на отдельный дом 400€;
- лицензия на строительство 450€;
- строительный надзор от 250€/месяц.
Португальская Ассоциация страховщиков совместно с Ассоциацией по обучению и развитию в области гражданского строительства и Высшего технологического института разработали SCRIM - Симулятор стоимости реконструкции для оценки реальной стоимости недвижимости. Базовые исходники обновлены в 2022 году.
Реконструкция старого дома в Португалии: инвестиции в атмосферу
В стране сотни удачных примеров реновации сельских ферм (quinta) и городских домов:
- на месте фермерского дома с большим земельным участком появляются школы верховой езды, отели, рестораны, ивент-пространства, кемпинги или роскошные загородные резиденции;
- после реконструкции промышленных предприятий появляются дегустационные залы, яхт-клубы, офисы и апартаменты в стиле лофт;
- восстановление аутентичных зданий в туристических кварталах обеспечивает доход арендодателям;
- многие экспаты сознательно выбирают для жизни дома с историей, легендами и особой атмосферой.
Поможем разработать оптимальную стратегию иммиграцию в Португалию с выбором типа визы, налогообложения, региона проживания. Поможем оценить перспективы покупки старого португальского дома для жизни и инвестиций.
