Как зарегистрировать квартиру в Португалии для сдачи в посуточную аренду?
Какой налог платят владельцы апартаментов с краткосрочной арендой и хостелов Португалии?
Как зарегистрировать предприятие местного размещения на портале Финансаш?
Сколько зарабатывают на краткосрочной аренде в Португалии?
До пандемии туризм приносил Португалии 8,5% ВВП. Спокойная европейская страна у океана, с великолепными климатом и природой, развитой транспортной и туристической инфраструктурой привлекает туристов и организаторов международных форумов. Посуточная аренда в Португалии, или местная аренда alojamento local (AL) – прибыльный бизнес с быстрой окупаемостью; один из самых привлекательных вариантов пассивного дохода для экспатов.
Рассказываем – как сдавать квартиры и дома в Португалии посуточно в рамках законодательных требований к Alojamento Local.
Три шага к получению лицензии Alojamento Local Португалии
Оказание услуг по местному размещению в Португалии отличается от туристической деятельности и долгосрочной аренды. Владельцу недвижимости необходимо выбрать свой формат.
Лицензия Alojamento Local Португалии – это не бумажный сертификат, а регистрационный номер объекта, который присваивается местным муниципалитетом.
Собственник квартиры или дома, решивший получать доход от сдачи жилья посуточно, проходит три основных этапа для получения лицензии:
- Зарегистрироваться в Finanças: выбрать налоговый режим:
- упрощенный, оборот до 200,000 евро / год;
- стандартный, требует бухгалтерского сопровождения.
2. Зарегистрировать предприятие в Balcão Único Eletrónico:
- до 10 дней для квартир и домов;
- до 20 дней общежитий.
3. Обеспечить соблюдение требований к объектам местной аренды, включая страховку; быть готовым к проверкам ASAE и Turismo de Portugal.
Важно! Без специальной лицензии сдача жилья посуточно в Португалии незаконна. Номер лицензии (регистрационный номер) обязателен при рекламировании объекта, в том числе на онлайн-агрегаторах.
Далее подробно о всех этапах и общих правилах рынка местной аренды Португалии.
Важно! В статье описан самый распространенный для alojamento local упрощенный налоговый режим категории В. О правилах бухучета и отчетности в стандартном налоговом режиме категории С или режиме категории F консультируйтесь у бухгалтера.
Сколько в Португалии сдается жилья посуточно?
Актуальные данные Института Статистики Португалии: в стране свыше 7 млн. 367 тыс. туристических койко-мест, доля отелей 61%. Обратите внимание на таблицу: официальные данные INE относят к «местной аренде» исключительно общежития с 10+ койками. На самом деле рынок Alojamento Local значительно шире: виллы, дома, квартиры и комнаты.
Расходы на проживание составляют в среднем 26% бюджета туриста. В 2019 году количество ночевок в рамках Alojamento Local превысило 38,4 млн.: 40% от общего числа, 2,2% ВВП страны.
Министр строительства Португалии Марина Гонсалвес оценивает рынок местной аренды Alojamento Local в 70 тысяч домов. По мнению правительства, это много и негативно влияет на доступность жилья для постоянного проживания. В 2023 году программой Mais Habitação (закон 56/2023):
- введены квоты на выдачу лицензий alojamento local в отдельных туристических районах;
- введен дополнительный налог;
- временно освобождены от уплаты IRS домовладельцы, изменившие посуточный формат аренды жилья на долгосрочный.
Законы рынка не изменить: арендодатели Португалии предпочитают посуточную аренду жилья: доходность выше; минимум рисков с выселением арендаторов. На момент составления статьи в Registro Nacional de Turismo (RNAL) зафиксировано 119891 запись об объектах краткосрочной аренды с уникальными регистрационными номерами.
Посуточная аренда жилья в Португалии выгодна владельцам недвижимости
По сведениям AirDNA, доходность краткосрочной аренды STR на 67% выше долгосрочной. Португалия – страна с мощным туристическим потенциалом без значительных сезонных колебаний. Зимой 2023 года заполняемость объектов для краткосрочной аренды Португалии составила 54,3%, летом превысила 80%.
В 2023 году средняя цена проживания туриста в Португалии 135,77€, на 19,2% выше прошлогоднего показателя, на 60% - цен 2019 года. При пессимистическом сценарии заполняемости 50% средняя доходность арендодателей Португалии = 24,778€/год.
Так выглядели данные рынка посуточной аренды жилья в Порту и Лиссабоне 2023 года от портала Idealista:
Законодательные нормы Alojamento Local Португалии
Основной специальный закон Decreto-Lei n.º 128/2014. Закон определил три типа объектов:
- квартира – автономная часть здания для самостоятельного проживания;
- дом – автономное односемейное здание;
- общежитие – комнаты совместного проживания в здании.
Портал Turismo de Portugal дополнительно относит к объектам местного размещения до трех спален в резиденции, доме, квартире.
При заполнении регистрационной формы для открытия бизнеса alojamento local владелец недвижимости выбирает между такими категориями:
- Moradia – недвижимость для размещения одной семьи;
- Apartamento – квартира, сдается целиком;
- Estabelecimento de Hospedagem – гостевой дом, объект, в котором сдается несколько комнат, здесь дополнительно есть подраздел для хостелов (общежитий);
- Quartos – максимум 3 спальни в жилище, в котором зарегистрирован сам собственник.
П.2. ст. 4 Декрета Закона: основные критерии «местной аренды» Португалии, ее отличие от туристических объектов и долгосрочной аренды:
- срок аренды до 30 дней, помещение меблировано, оборудовано, предоставляются дополнительные услуги по размещению – уборка или прием;
- объект рекламируется в туристических агентствах, на веб-сайтах временного размещения или для туристов.
Собственник: физическое или юридическое лицо, официально зарегистрировавшее деятельность через Balcão Único Eletrónico.
Лимит объектов местного размещения и вместимости:
- Для квартир и домов. Один владелец имеет право сдавать в посуточную аренду в одном здании максимум 9 квартир (апартаментов) с размещением до 30 человек, но не более 75% жилья в здании. Учитывается недвижимость всех ближайших членов семьи или аффилированных юрлиц.
- Для общежитий. Размещение в комнатах, минимум 4 кровати. Исключение – двухъярусные кровати.
Общие требования к предприятиям местной аренды Португалии:
- объект подключен к системе водоснабжения, канализации или септику;
- обязательна проточная горячая и холодная вода;
- санитарные помещения обеспечивают конфиденциальность;
- в жилых помещениях есть окно или балкон для проветривания, дверь для безопасности и конфиденциальности, обеспечена блокировка солнечного света;
- книга жалоб;
- противопожарные нормы согласно п. 13 Декрета-Закона;
- для общежитий дополнительно в доступном месте сведения о телефоне 112 (экстренная помощь);
- у главного входа информационная табличка предусмотренного законом формата.
Минимальная площадь объекта местного размещения указана в ст. 9 Постановлении 262/2020 от 06.11:
Нормы и формулы расчета площади для общежитий указаны в ст. 12 Постановления 262/2020.
Максимальное число гостей в объекте местной аренды указано в ст. 11 Закона 62/2018:
- 2 взрослых / одна комната;
- плюс два места для детей до 12 лет / комната;
- плюс дополнительное размещение 2-х человек в домах и квартирах.
Дополнительную информацию со ссылками на законодательство найдете в Путеводителе по местной аренде от портала Turismo de Portugal.
Чем местная аренда Португалии отличается от туристической деятельности?
Туристические предприятия отвечают Правового режима RJET, утвержденного Декретом-Законом № 39/2008. К туристическим предприятиям относятся отели, апартаменты в апарт-отелях или их аналогах, кемпинги, туристические курорты (комплексы), туристические деревни, туристические предприятия в сельской местности (кинты, фермы, эко-отели).
Главное отличие туристических апартаментов от квартир и апартаментов Alojamento Local указаны в ст. 14 DL 39/2008:
- местная аренда – в собственности владельца 9 объектов в здании;
- туристические апартаменты, отели – от 10 единиц.
Чем отличается сдача дома под местную аренду от загородного дома с правовым статусом сельскохозяйственного туризма, читайте в ст.18 DL 39/2008.
Нужно ли разрешение кондоминиума на сдачу объекта посуточно?
Ст. 4 Закона 32/2018 прямо запрещает размещение общежитий на одной горизонтальной плоскости по соседству с жилыми помещениями без разрешения владельцев кондоминиума. Ст. 20-А: с учетом дополнительных расходов на содержание общественных зон кондоминиум имеет право установить дополнительный взнос в размере до 30% эксплуатационных расходов.
С принятием пакета законов Mais Habitação для размещения объекта AL в кондоминиуме разрешение необходимо. Исключение – собрание кондоминиума приняло универсальное разрешение на сдачу комнат или апартаментов посуточно. Кондоминиум имеет право потребовать отмену регистрации AL на основании 2/3 голосов.
Зоны сдерживания для новых объектов Alojamento Local Португалии
Важный фактор покупки недвижимости для пассивного дохода в Португалии. Общее понятие зон сдерживания áreas de contenção описано в ст. 15-А Закона 32/18. Закон разрешает местным муниципалитетам вводить квоты на количество объектов для посуточной аренды. Как правило, это определенный процент от общего количества жилья в определенной зоне.
Желающие зарегистрировать новый объект местной аренды в зоне сдерживания могут получить аргументированный отказ. Исключения:
- сдача жилья по доступной цене;
- восстановление разрушенных зданий, реконструкция зданий, пустующих свыше 3-х лет, которые интегрируются в проект урбанизации, определенную культурную или социальную среду.
Дополнительно ограничено количество предприятий местного размещения на одного владельца: максимум 7 в пределах зоны сдерживания.
Где искать зоны сдерживания. На официальных сайтах муниципалитетов. В Лиссабоне зоны сдерживания были определены в 2019 году и подтверждены в 2022, всего их 19. В 2023 году после достижения квоты 2,5% приостановлена регистрация объектов местного размещения во фрегезиях Campolide и Beato. Найти все зоны сдерживания Лиссабона можно по ссылке https://lisboainterativa.cm-lisboa.pt.
Регистрация предприятия Alojamento Local в Finanças
Что потребуется от арендодателя на начальном этапе:
- карта гражданина или Chave Móvel Digital для неграждан; аналогичный документ, удостоверяющий личность;
- NIF – португальский налоговый номер;
- предварительная оценка годового дохода;
- выбор налогового режима;
- предварительная дата начала работы;
- адрес объекта (необходим, если адрес отличается от налогового адареса арендодателя).
Предпринимательская деятельность на стезе краткосрочной аренды Португалии начинается с регистрации в IRS профессиональной деятельности по категории В.
Нужно выбрать налоговый режим:
- Категория В. Упрощенный, годовой доход до 200 тыс. евро, бухучет предприниматель ведет самостоятельно.
- Категория C. Стандартный, для дохода свыше 200 тыс. евро; требует найма сертифицированного бухгалтера.
Далее описываем упрощенный режим категории В. Налогоплательщик категории В уплачивает 28% налога на 35% полученного дохода. Остальные 65% отнесены автоматически к операционным расходам (15% этих расходов нужно обосновать).
Исключения:
- в зонах ограничения арендодатели платят 50% от 35% годового дохода;
- для владельцев общежитий база снижена с 35% до 15%.
Пример:
Процесс регистрации на портале Finanças предусматривает наличие карты гражданина или NIF. Ссылка на страницу регистрации здесь.
Налоговые обязательства и отчетность владельца Alojamento Local в Португалии
Владелец или уполномоченное лицо выдает квитанцию о полученной сумме. Срок 5 дней с момента бронирования или заезда.
Если счета не выставляются через Finanças, собственник обязан отправить квитанции SAF-T не позднее 20 числа следующего за отчетным месяца.
Декларации для упрощенной формы налогообложения заполняются по типовой форме модели IRS 3. Если других источников дохода нет, заполняется приложение В. Подробно о заполнении декларации, налогообложении категорий B и F читайте здесь.
Какой НДС начисляется при местной аренде в Португалии?
В услуги предприятий Alojamento Local включен НДС (IVA) по льготной ставке:
- 6% континент;
- 5% Мадейра;
- 4% Азоры.
Владельцы отправляют регулярные декларации о НДС. Владельцы с доходом до 10 тыс. евро/год имеют право на освобождение от НДС. В таком случае налогоплательщик не начисляет НДС клиентам, однако и не вычитает НДС из своих расходов. Подробнее об НДС для местной аренды Португалии тут.
Новация 2023 года: местный чрезвычайный налог CEAL для Alojamento Local
В 2023 году введен дополнительный местный чрезвычайный налог CEAL для объектов местного размещения во всех районах Португалии, кроме «внутренних территорий» и зон с низкой жилищной нагрузкой. Освобождены от уплаты CEAL владельцы Moradia и Quartos. Ставка 15% от базы, которая рассчитывается по сложной формуле. Подробно о CEAL читайте тут.
Актуальный пример расчета CEAL и ссылки конкретные коэффициенты фрегезий согласно Постановлению 455-Е 2023 от 29.12.2023 г. опубликован на сайте Португальской Ассоциации местного размещения ALEP.
Taxa Municipal Turística (TMT)
Муниципальный туристический налог, устанавливается местным муниципалитетом. Airbnb на основании согласованного с муниципалитетом протокола взимает налог автоматически. В остальных ситуациях ответственность на владельце. Информация о ТМТ на сайте Лиссабона здесь.
Регистрация объекта краткосрочной аренды в Balcão Único Eletrónico
Закон требует зарегистрировать объект AL в местном муниципалитете. Форма уведомления: предварительное сообщение comunicação prévia на имя Президента муниципалитета. Способ – заполнение электронной формы на портале Balcão Único Eletrónico. Общий объем файлов до 2 Мб. Перед заполнением формы необходимо выбрать муниципалитет, в котором расположен объект.
Для идентификации потребуется карта гражданина или цифровой мобильный ключ CMD. Альтернативный вариант – личное посещение муниципалитета с пакетом документов.
Что необходимо для регистрации объекта местной аренды в Португалии
1. Licença de Habitação. Жилищная лицензия – документ, подтверждающий пригодность недвижимости к использованию под жилье, в том числе соответствие противопожарным и санитарным нормам. Обязательный документ при сделках купли-продажи и аренде жилья. Выдается в местном муниципалитете.
2. Documento de identificação для физлиц или Código de acesso à certidão permanente do registo commercial для юрлиц. Идентификация с налоговым номером.
Если объект сдается на условиях субаренды, дополнительно прилагается договор аренды с включенным согласием владельца на пересдачу квартиры или дома (либо соответствующим дополнением к договору аренды).
3. Основные сведения об объекте:
- адрес владельца;
- адрес объекта;
- полное название объекта. Разрешено добавлять к названию слова «гостевой дом» или «B&B».
- вместимость; номер укомплектован односпальными кроватями, считается за 1 гостя; двуспальными или двухъярусными – 2; одна двуспальная двухъярусная кровать = 4 гостя в номере.
- ориентировочная дата открытия.
- контакты лица для связи в чрезвычайных ситуациях.
4. Caderneta Predial. Копия из реестра городской недвижимости, предоставляется владельцем или всеми совладельцами объекта. Документ должен быть получен в Finanças не позднее 6 месяцев до подачи заявки.
5. Plantas do estabelecimento. План помещений, в идеале масштаб 1:100.
6. Registo e Assinatura do Documento AL. Заполнение стандартной формы.
7. Seguro de Responsabilidade Civil. Копия договора страхования гражданской ответственности. Страховка покрывает материальный и неимущественный ущерб, причиненный гостям и третьим лицам.
8. Cópia da declaração de início ou alteração de atividade nas Finanças. Деятельность должна соответствовать подклассам 55201 или 55204 Португальской классификации, утверждена Декретом-Законом 381/2007.
9. Документы, подтверждающие подключение объекта к системе водоснабжения, канализации (септик), электричеству.
10. Notificação ao condomínio. Копия уведомления кондоминиума о намерении разместить объект краткосрочной аренды, если помещения находятся в части жилого здания.
Подача документов на открытие объекта местной аренды возможна уполномоченным лицом. В этом случае к стандартному списку прилагается доверенность.
После подачи документов онлайн система Balcão Único Eletrónico автоматически присваивает предварительному сообщению номер для проверки хода рассмотрения заявки. В случае позитивного рассмотрения муниципалитет присваивает объекту местный регистрационный номер. Сроки: 10 дней для квартир, домов, комнат и 20 дней для общежитий.
Что делать, если заявку на AL отклонили?
Платформа не дает пояснений, если отказ вызван ошибкой при заполнении электронных форм. Стоит изучить инструкции по заполнению. Возможно, к заявке поданы не все документы, либо документы просрочены. Отказ может быть вызван превышением квоты в зонах ограничения Лиссабона и Порту, временным запретом на регистрацию новых объектов Alojamento Local либо отсутствием разрешения на использования объекта (нет жилищной лицензии или разрешения владельца).
Регистрационный номер объекта Alojamento Local в Португалии
По сути, это и есть лицензия Alojamento Local. Número de registo de alojamento local присваивается местным муниципалитетом. Регистрационный номер отображается в Registro Nacional de Turismo (RNAL).
Номер для сдачи в краткосрочную аренду в Португалии обязателен: это подтверждение легальности сдачи жилья. Номер указывается в рекламе, в коммерческих предложениях, на сайтах объекта, на электронных площадках, включая Airbnb и Booking.com.
Сразу после присвоения регистрационного номера владелец имеет право сдавать квартиру, дом или комнаты в краткосрочную (до 30 дней) аренду. Регистрационный номер нельзя передать третьему лицу, в т.ч. путем замены акционеров (исключение – наследство).
Важно! Начиная с 2030 года все регистрационные номера Alojamento Local Португалии временные, выдаются на 5 лет.
Обязательные условия сдачи квартиры или дома в краткосрочную аренду в Португалии
Выше был перечислен стандартный список требований к объекту Alojamento Local. Квартира, дом или комнаты должны быть пригодны для проживания, хорошо проветриваться. Гостям обеспечены услуги приема, горячая и холодная проточная вода, конфиденциальность и безопасность в номерах и санузлах.
Важно! Объекты местной аренды проверяют представители муниципалитета и госструктур. Если нет таблички, нарушены нормы площади или противопожарной безопасности, лицензию AL могут отобрать и выписать штраф.
Есть стандартизированные нормы Португалии, которые стоит учесть при подготовке объекта Alojamento Local к сдаче в краткосрочную аренду:
Национальный номер службы экстренной помощи 112. Размещается в видимом для гостей месте.
Информационная книга, или Правила размещения. Дублируется на португальском, английском + дополнительно двух международных языках. Включает правила использования, регламент работы.
Среди обязательных правил:
- безопасная эксплуатация бытовых приборов;
- сбор и сортировка бытовых отходов;
- шум, меры обеспечения покоя окружающих;
- контактный номер ответственного лица.
Если квартира или общежитие размещается в кондоминиуме, добавляются внутренние правила сообщества, порядок использования общественных пространств.
Книга жалоб в бумажном и электронном формате. Титульный лист Книги жалоб вывешивается в квартире, на нем обязательно указано название и точный адрес объекта.
Противопожарные меры согласно нормам португальского управления гражданской защиты ANERC:
- огнетушитель + инструкция; предпочтительно порошковый огнетушитель;
- противопожарное одеяло + инструкция; одеяло по размеру совпадает с предполагаемым объектом тушения, располагается на расстоянии вытянутой руки от источника открытого огня;
- в общежитиях дополнительно люминесцентные вывески с указаниями выходов + знак огнетушителя (расположен на расстоянии 2 м. от пола).
Актуальная информация для предприятий местной аренды Португалии на сайте ANERC тут.
Аптечка, укомплектованная согласно инструкциям Главного управления здравоохранения: свыше десяти наименований, в т.ч. антисе. Маркировка – белый крест на зеленом фоне.
Дополнительные уведомления гостей:
- запрет курения в помещениях без дымоудаления;
- есть продажа алкоголя.
Идентификационная табличка AL Alojamento Local. Обязательна, размещается:
- у входной двери квартиры или дома;
- у входной двери в здание для общежитий.
Форма, размеры, материал таблички утверждены законом:
- материал – прозрачный экструдированный пластик;
- толщина 10 мм
- размер 200х200 мм;
- цвет букв AL темно синий Pantone 280;
- шрифт Arial 200;
- размещение: 50 мм от стены, шурупы 90 мм, диаметр 8 мм.
Уведомление SEFв рамках работы Alojamento Local Португалии
Serviço Estrangeiros e Fronteiras (SEF). Предприятие местного размещения обязано уведомить SEF или его аналог о размещении иностранных гостей. Срок 3 дня, владелец или уполномоченное лицо обязан отправить информацию о каждом иностранном госте. Стандартные формы уведомлений есть на сайте. Для начала нужно зарегистрироваться на площадке, заполнить информацию для идентификации. Регистрация занимает до 48 часов.
Проверки объектов краткосрочной аренды AL Португалии
Обязательная проверка объекта Alojamento Local. Муниципалитет проводит проверку объекта в срок до 30 дней с момента регистрации предварительного сообщения Balcão Único Eletrónico.
Дополнительно объекты Alojamento Local проверяют:
- ASAE – Управление продовольственной и экономической безопасности; цель – соблюдение законов;
- Turismo de Portugal - по запросу ASAE; цель – обновление списка объектов AL для регистрации на онлайн-платформах бронирования.
Выбор объекта недвижимости в Португалии для сдачи в краткосрочную аренду требует анализа десятков факторов, включая региональные квоты, налоговые ставки, соотношение спроса и предложения, сезонность и событийный график. Поможем подобрать объект для пассивного дохода, разработаем оптимальную стратегию иммиграции в Португалию. Краткосрочная аренда жилья в Португалии – надежные долгосрочные инвестиции и отличная база для релокации семьи в безопасную европейскую страну с отличным климатом.