Рынок недвижимости всегда интересовал иммигрантов: это надежный индикатор реального состояния экономики и качества жизни в отдельных районах. По данным отчета JLL, 85% португальских инвестиций в недвижимость – иностранные; основные покупатели из Бразилии, Великобритании и Ирландии. Иностранцы предпочитают покупать потенциально доходные активы. По итогам 2024 года от общего объема инвестиций в недвижимость 52% пришлось на объекты розничной торговли, 20% - гостиницы, 12% - офисные помещения и 12% - жилье.
Что реально происходит на рынке продажи жилья Португалии
Несмотря на ожидания адептов теории «ценового пузыря, который скоро лопнет», средний рост цен рынке продажи недвижимости Португалии развивается линейно. Используем открытые статистические данные авторитетного портала Idelista (июль 2025 года).
За год средняя стоимость квадратного метра жилья в Португалии подорожала на 8,5%. За 10 лет цена продажи кинт, домов и квартир выросла ровно в 3 раза: с 969 до 2926 €/1м².
Для сравнения: в соседней Испании после спада цен в 2011-20177 годах рынок также демонстрирует стабильный рост. Однако с июля 2015 по июль 2025 года стоимость недвижимости выросла в 1,64 раза. Сейчас Испания переживает новый виток цен: +14,7% за один год. О сравнении рынков недвижимости Португалии и Испании Okno.Agency писало здесь.
Цены недвижимости растут по всей Европе. По данным Eurostat, в I кв. 2025 года рост цен на 5,7% выше аналогичного показателя предыдущего года. Португалия занимает 6 строчку рейтинга стран Евросоюза по росту цены продажи недвижимости (по аренде на 11-м).
Традиционно список самых дорогих регионов для покупки недвижимости возглавляет Лиссабон: средняя цена 4451€/1м². Самые дорогие столичные районы Santo António (7450 €/1м²) и Estrela (7028 €/1м²). Дешевле всего в Лиссабоне стоит недвижимость муниципалитета Azambuja, 1723 €/1м² (за год цена выросла на 25%).
На островах Португалии действуют льготные налоговые ставки; активно развивается туристическая и сельскохозяйственная сфера. Спрос отразился на ценах: всего за год цены недвижимости некоторых (но не всех) муниципалитетов островной Португалии сильно взлетели:
- +44,9% - Faial, вулканический остров Азорского архипелага со столицей Horta; известен своей мариной и базой обслуживания трансатлантических лайнеров;
- +39,4% - Ribeira Grande, северный город на острове Сан-Мигел, Азоры;
- +34,8% - Lagoa, муниципалитет на юге острова Сан-Мигел, Азоры;
- +23,4% - Porto Santo, остров архипелага Мадейра; летом 2025 года местный муниципалитет заявил о планах инвестировать 6 млн евро на строительство жилья.
Заметно влияют на стоимость недвижимости в отдельных муниципалитетах локальные девелоперские проекты. Так, в округе Сетубал меньше всего подорожала недвижимость в тихой курортной Sesimbra (+2,5%) но параллельно выросли цены в Moita (+25,3%, очень перспективный район к югу от будущего нового аэропорта Лиссабона) и Sines (+24,3%, о нем читайте ниже).
Самое дешевое жилье Португалии реально найти в округе Guarda (средняя цена 774 €/1м²). Специалисты по спекулятивной перепродаже недвижимости не дремлют: в муниципалитете Celorico da Beira (самый северный в горах Серра-да-Эштрела и официальная столица знаменитого сыра); цена недвижимости за год выросла на 37,7%.
В Португалии два региона с отрицательной годовой динамикой цен недвижимости:
- São Jorge, остров на Азорах, минус 2,6%, сейчас ситуация меняется, за II кв. 2025 года +20,6%;
- Bragança, минус 1,2%. И это при том, что в муниципалитете Macedo de Cavaleiros (расположен у трасс А4 и IP2) цены выросли на 11,7%.
Инвестиционные проекты и стоимость жилья в Португалии
Не секрет, что цена жилой и коммерческой недвижимости во многом зависит от крупных инвестиционных проектов (о некоторых масштабных инвестиционных проектах Португалии Okno.Agency рассказывало в своем блоге здесь). Хотите заработать на перепродаже или строительстве – ищите инсайдерскую информацию, изучайте генпланы муниципалитетов.
Пример - округ Сетубал. За период с июля 2024 года меньше всего подорожала недвижимость в тихой курортной Sesimbra (+2,5%). Параллельно на 25,3% выросли цены в Moita. перспективном районе к югу от будущего нового аэропорта Лиссабона.
Небольшой город Sines в Сетубале развивается благодаря расширению порта, предприятиям по производству зеленого водорода и распределения сжиженного газа. Здесь строят завод литиевых аккумуляторов (китайские инвестиции) и работает один из крупнейших на юге Европы центр обработки данных Data Center Sines 4.0. За десять дет недвижимость Синиша выросла в цене в 3,6 раза; с 972 до 3491 €/1м². Стоимость аренды подорожала с 9,9 до 15,8 €/1м².
Спрос на жилье в Синише остается высоким. Летом 2025 года венчурный фонд Admar объявил о планах инвестировать 10 млн. евро в строительство жилья для высококвалифицированных специалистов, которые будут жить и работать в Синише.
Рынок аренды жилья в Португалии: реалии лета 2025 года
Средние показатели роста арендных ставок аналогичны рынку продаж. В июле 2015 года средняя цена аренды равнялась 5,5€/1м². Спустя 10 лет цена выросла в 3 раза, до 16,7€/1м². Самая дорогая аренда в лиссабонских районах Santo António (28,9€/1м²), Santa Maria Maior (28,0€/1м²), Misericórdia (27,3 €/1м²).
Арендодатели успешно адаптировались к законодательным ограничениям по увеличению арендных ставок для доступного жилья. По сравнению с июлем 2025 года средние ставки аренды в Португалии подорожали на 2,4%. Немного стабилизировались цены в Лиссабоне (+1,7%), Бежа (+2,3%), Порто (+3%), на Мадейре (+4,5%).
На фоне развития гибридных форматов работы продолжается тренд смещения интереса арендаторов к регионам со сравнительно доступными (диапазон арендных ставок 6,7-12,3 €/1м²) объектами аренды:
- на 36% выросли за год цены в Vila Real;
- +18,6% Viana do Castelo;
- +18,1% Castelo Branco;
- +15.7% Coimbra;
- +11,2% Portalegre.
В Лиссабоне лидерами роста арендных ставок стали муниципалитеты +10,6% Odivelas (+10,6%) и Lourinhã (+9,6%).
Медианная цена продажи жилья в Португалии 2025
Статистические данные ежеквартально публикует INE. Согласно опубликованному в июле 2025 года отчету, в I квартале 2025 года медианная национальная цена продажи жилья составила 1951 €/1м². Официально заявленная медианная цена за последние 12 месяцев на портале INE – 1845 €/1м².
Количество муниципалитетов с разными ценами продажи недвижимости (из отчета INE, цены марта 2025 г):
- 50 муниципалитетов – диапазон 1854-4412 €/1м²;
- 85 муниципалитетов – 1050-1845 €/1м²;
- 86 муниципалитетов – 650-1050 €/1м²;
- 82 муниципалитета 190-650 €/1м².
Лидеры по стоимости квадратного метра муниципалитеты Лиссабон (4492€/1м²) и Кашкайш (4477 €/1м²).
Реальная ипотечная ставка в Португалии
Интересную аналитику опубликовала компания Bestbrokers. Эксперты рассчитали реальные ипотечные ставки в странах Европы с учетом уровня инфляции. Португалия с показателем 1,5% находится на 18 месте антирейтинга.
Объем строительства в Португалии
Несмотря на явный кризис доступного жилья, строят в Португалии мало. По сравнению с объемами строительства в период 2000-2011 годы количество сданных объектов за 2012-2023 год сократилось в 5,4 раза. Среди основных причин эксперты называют невероятную бюрократизацию разрешительной системы и резкое удорожание себестоимости строительства.
Активнее всего жилые дома и многоквартирные комплексы строят поблизости от Лиссабона и Порту. На инфографике портала Pordata хорошо видно муниципалитеты с самым интенсивным строительством жилья.
В среднем на одно домохозяйство Португалии приходится 2,4 персоны, это 8 место в Европе; жилье просторное – более половины квартир и домов имеют площадь от 61 до 119 м². Привычку к просторному жилью подтверждает статистика новостроек и реконструкций. В 2024 году было введено в эксплуатацию 25,311 новых и реконструированных жилых объектов. Из них:
- 14,8% - Т0-Т1;
- 25,8% - Т2;
- 44,9% - Т3;
- 14,2 – Т4+.
Покупатели жилья в Португалии обращают внимание на окружающую инфраструктуру; набор опций для резидентов (от обычной уборки территории и обслуживания бассейна до медицинского сервиса и консьерж сервиса 24/7 класса 5*); социальный статус соседей; класс энергосбережения; инженерные системы (отопление, кондиционирование, водоснабжение / канализация, коммуникации). Интересует покупателей класс сейсмостойкости здания, шумоизоляция и шумоподавление в квартирах, контроль доступа.
Simplex Urbanístico в Португалии
Попыткой разрубить Гордиев узел португальской бюрократии в строительной сфере стало принятие в январе 2024 года Simplex Urbanístico – Декрета-Закона 10/2024. Парламентарии разработали комплекс из 26 мер, включающих упрощение разрешительной системы на уровне муниципалитетов и государства; изменение системы оплаты сборов; внедрение на 100% до 2030 года методологии BIM; допустимость реклассификации земель и прочая. Принцип молчаливого согласия активируется на 30-й день для оценки архитектурных проектов и спустя 120-200 дней при принятии решений о лицензировании.
6% НДС для строительных проектов Португалии
23% или 6%? Битва за шестипроцентный НДС (IMA) Португалии набирает обороты. Льготную ставку ввели после запуска пакета законопроектов Mais Habitação, однако область применения ставки оставалась спорной. Решение Верховного суда конкретизировала условия применения 6% IMA в строительном секторе Португалии. Льготная ставка IMA применяется исключительно к проектам, которые отвечают двум базовым условиям:
- находятся в зоне городской реконструкции
- включены в утвержденную программу городской реконструкции.
Европейская директива о льготном налогообложении не включает архитектурные проекты, и это ограничивает возможности расширения льготного налогообложения для португальских застройщиков. В условиях жилищного кризиса португальские парламентарии продолжают озвучивать разные версии применения 6% ставки IMA в будущем. В том числе - для нового строительства. Сроки? «До окончания полномочий действующей исполнительной власти».
Строительство жилья на землях сельхозназначения в Португалии
30 декабря 2024 года португальские законодатели приняли Декрет-Закон №117/2024, который разрешает переклассификацию сельскохозяйственных земель в городские. Цель проста: расширить территории для строительство доступного жилья. В качестве аргумента преамбула закона ссылается на данные INE: в 2002 году было построено 125000 домов, а в 2022 году всего 22000.
Закон предусматривает возможность переклассификации (по упрощенной процедуре) в городскую земля под строительство жилья, инфраструктурных, промышленных и логистических объектов. Не подлежат реклассификации земли заповедников.
Статья 72-Б Декрета-Закона полностью посвящена особому режиму реклассификации земель под жилое строительство. Процедура становится проще: вместо одобрения проекта Комиссией по региональной координации и развитию право принятия решения возложено на муниципалитеты. Срок публичных консультаций от 20 дней.
Под льготные условия подпадают проекты, в которых 70+% общей надземной площади объекта отведено под социальное жилье или «жилье средней стоимости».
Определение «жилья средней стоимости» изложено в п. 8 ст. 72-Б:
- не превышает медианную цену продажи жилья за 1м² на национальной территории;
- в случае превышения (см. п. а), цена должна быть в пределах вилки: менее 225% медианной национальной стоимости и не выше 125% медианной цены продажи жилья в муниципалитете.
Чтобы после перевод в статус городского участок не пустовал, законодатели предусмотрели граничный срок реализации градостроительных проектов: 5 лет. В исключительных случаях (и при условии начатых строительных работ) этот срок может быть продлен еще на 2,5 года.
Теоретически упрощенная процедура перевода земель из сельскохозяйственных в городские может заинтересовать девелоперов в строительстве доступного жилья в регионах с низкой медианной ценой: 30% новых квартир и домом можно продать без внимания на лимиты.
На практике португальским застройщикам придется лавировать между заданными законом лимитами и реальным рыночным спросом (особенно в депрессивных сельских районах). А еще учитывать налоги, стоимость покупки земли и стройматериалов, аренду стройтехники, расходы на планирование, подведение коммуникаций, лицензирование, зарплаты и маркетинг. Реальное влияние закона №117/2024 на рынок жилья Португалии покупатели почувствуют не ранее 2027 года.
Перспективы португальского рынка нежилой недвижимости
Португалия продолжает интересовать инвесторов. В 2024 году объем инвестиций в недвижимость Португалии составил 2,31 млрд. евро; плюс 40% к результатам 2023 года. 2025 год продолжает позитивный тренд: по данным отчета CBER Portugal, за первое полугодие 2025 года объем инвестиций в недвижимость превысил 1,23 млрд евро (+78% по сравнению с аналогичным периодом предыдущего года). Расчетный объем инвестиций – 2,5 млрд евро за 2025 год.
Благодаря активной модернизации межконтинентальных кабельных сетей Португалия стала одной из главных европейских стран по развитию центров обработки данных. По сведениям AICEP, в 2024 году рынок дата центров оценивался в 947 млн $. К 2030 году Португальский рынок центров обработки данных превысит 3,09 млрд $; среднегодовой рост +21,84%. Резкий рост объема дата-центров приведет к изменению доли Португалии в общеевропейском энергопотреблении: в 2024 году была 0,8%, к 2030 году будет 3,4%.
Вернулся интерес к престижной офисной недвижимости и бизнес-центрам класса В+. Уровень вакантных офисных площадей снижается; во II кв. 2025 года в Лиссабоне не были заняты 8,28% офисов. Инвестиции в розничную торговлю во втором квартале 2025 года составили 37% от общего объема. Меняется спрос в секторе торговой недвижимости: в городах небольшие магазины заметно проигрывают крупным торговым центрам. Даже в традиционных сельских регионах появление крупных супермаркетов резко снижает доходность семейных магазинчиков.
Португальская логистика после первого шока от торговых войн США демонстрирует резкий всплеск сделок: за в II кв. 2025 года объем инвестиций превысил 98 млн евро, это в 6 раз больше аналогичного периода предыдущего года. Однако заполняемость логистических комплексов снизилась. И существенно: на 32% за год. Основной интерес арендаторы проявляют к логистическим комплексами премиум-класса.
Стабильно развивается гостиничная недвижимость и строительство жилых комплексов премиум-класса с гостиничным сервисом. О некоторых проектах брендовой недвижимости Португалии читайте в блоге Okno.Agency здесь. Средняя заполняемость лиссабонских отелей в 2024 году 73,1%. За прошлый год в Португалии открыли 68 новых отелей, в сумме на 7790 мест. Крупнейшая сделка 2024 года - Conrad Algarve, 150 млн евро.
Где строить и что строить в Португалии? Как найти девелоперский проект с надежным застройщиком? Какие подводные камни грозят покупателю земельного участка или дешевых руин в португальской глубинке? Как расплатиться за покупку квартиры в Португалии криптовалютой и оформить ипотеку? Есть вопросы о рынке недвижимости Португалии? Обращайтесь, дадим честные ответы.