На Idealista продается отличная Т2 в Парке Наций по цене Амадоры? Не спешите передавать аванс: нужно все тщательно проверить и убедиться в отсутствии подводных камней.
В Португалии весьма неприятным сюрпризом для покупателей могут стать арендаторы жилья. Именно так – готовый арендный бизнес на рынке жилья Португалии сопряжен с уймой факторов, которые инвесторов отпугивают. Рассказываем, как купить квартиру или дом в Португалии с арендаторами и получить прибыль вместо головной боли.
Цель покупки жилья в Португалии и права арендаторов
Релокация и проживание собственной семьи, квартира для детей, родственников, для второй половины семейства после развода, корпоративное жилье для персонала. Покупка недвижимости не для сдачи, нужно вселяться быстро, ждать выселения арендаторов некогда.
Buy-to-let, покупка недвижимости для сдачи в аренду, пресловутый легитимный пассивный доход на территории Португалии. В большинстве стран наличие «готовых» нанимателей квартиры или дома инвесторов радует: не нужно тратить время и силы, легко проверить ответственность жильца; окупаемость начинается с момента перехода права собственности. У декларативно социалистической Португалии особый путь.
Покупка жилья с целью реконструкции и перепродажи. House flipping в Португалии развит слабо. Покупка недооцененных квартир и домов с целью ремонта и перепродажи или частные девелоперские проекты ревитализации пространства спотыкаются о португальские бюрократические процедуры (подробно о реконструкции дома читайте здесь) и законодательную защиту арендаторов.
В Португалии у арендаторов жилья весьма обширные права, быстрое освобождение объекта или изменение условий аренды проблематичны. Учтите это при покупке жилья с арендаторами в Португалии независимо от целей покупателя. Привлеките эксперта, чтобы разобраться в нюансах договора найма и законодательных новациях. Порой в Португалии выгоднее отказаться от покупки жилья с арендаторами.
Покупка жилья с арендаторами в Португалии: осмотр объекта
Согласно ст. 1081 Гражданского Кодекса Португалии (ГКП), наниматель-жилец обязан показывать жилье потенциальным арендаторам или покупателям в течение трех месяцев до выселения. Время показов согласовывается с владельцем либо предусмотрено ГКП: будни с 17.30 до 19.30, выходные 15.00-19.00.
Лицензия на жилое использование объекта в Португалии
После ввода в эксплуатацию квартир и домов муниципалитет выдает Licença de utilização, лицензию с указанием целевого использования. В Португалии жесткое разделение на жилые и нежилые помещения, к ним применяются разные строительные требования. Проживать в гараже или мастерской нельзя, сдавать в аренду под жилье нежилые помещения запрещают ст. 1067 и ст. 1070 ГКП. Ответственность за нецелевое использование недвижимости несет владелец.
Кто может жить в арендованном жилье в Португалии
Ст. 1093 ГКП: в квартире или доме имеют право проживать:
- сам арендатор;
- плюс все живущие с ним в общем хозяйстве (родственники по прямой линии, родственники до 3-й степени родства по боковой линии), партнеры, подопечные;
- плюс гости, не более 3-х человек.
Количество проживающих в арендованном помещении не зависит от площади и планировки квартиры. Доказать нарушение санитарных норм, нецелевое использование объекта или скрытую субаренду проблематично.
Покупка жилья в Португалии с арендаторами: есть письменный договор аренды или нет
Контракт есть. Читаем условия, проверяем регистрацию. Ст. 1069 ГКП прямо гласит: «договор городской аренды должен быть заключен в письменной форме»
Обязательные пункты договора аренды жилья в Португалии:
- сведения о каждой из сторон: имя-фамилия, дата и место рождения, семейное положение;
- точный адрес объекта;
- сумма, порядок оплаты и изменения арендной ставки;
- дата заключения договора;
- статус объекта – жилой / нежилой; если жилье непостоянное, указать причину;
- лицензия на использование, дата, номер, орган, выдавший лицензию;
- значение дохода – физлица или юрлица.
Арендодатель несет ответственность за регистрацию контракта на portaldasfinancas в течение 30 дней с момента заключения договора, внесения изменений или расторжения. Штраф за нарушение сроков регистрации до 3750€ плюс внушительный штраф за неуплату налогов. С 07.10.2023 года регистрировать договора найма на портале также имеют право арендаторы и субарендаторы.
Кто может не регистрировать контракт в Финансаш:
- арендодатели старше 65 лет;
- лица, чей доход от сдачи недвижимости жилого назначения не превысил двукратного Индекса социальной поддержки IAS.
Письменного контракта нет. Арендатор жилья в Португалии имеет право на проживание, если докажет, что использует жилье и оплачивает арендную плату минимум 6 месяцев. Такое использование квартиры или дома становится частью бессрочного контракта (отличие от срочного описано ниже).
Покупка жилья в Португалии с арендаторами: какими документами регулируется контракт
Договор сельской аренды (совокупность дома и сельхоз. построек, которые используются для ведения фермерского или крестьянского хозяйства) регулируется Указом-Законом 201/75. В остальных случаях применяется понятие городской аренды.
Договор найма заключен после 1990 года и до 07 октября 2023 года. Взаимоотношения сторон регулируются Novo Regime do Arrendamento Urbano (NRAU), в документ неоднократно вносились изменения.
Договор заключен после 07 октября 2023 года. Подключаются механизмы госрегулирования рынка аренды, предусмотренные программой Mais Habitação, Закон 56/2023, подробно о программе Больше жилья читайте здесь.
Договор найма квартиры или дома заключен после 07 октября 2018 года (5 лет до вступления в силу Закона 56/2023). Введены ограничения цены при перезаключении договора или составлении контракта с новым жильцом (см. ниже).
Договор аренды жилья в Португалии заключен до 1990 года. Такие договора не регулируются NRAU, приоритет Гражданскому кодексу. Главная опасность для арендодателя: не могут быть выселены по его инициативе (исключительно по обоюдному согласию:
- арендаторы старше 65 лет;
- инвалиды;
- прожившие в доме более 15 лет.
Покупка жилья в Португалии с арендаторами в 2023 году: изменение цены аренды в договоре
Доступное жилье. С принятия в 2019 году изменений в NRAU в Португалии к доступному жилью применяется система коэффициентов, которые рассчитывает Национальный институт статистики; в 2023 году это 1,0543.
Доступным считается жилье с определенными характеристиками (площадь, парковка, доступность, энергоэффективность). Владельцы таких квартир и домов, сдавшие их на 5 лет по цене на 20% ниже среднерыночных ставок, освобождаются от уплаты IRS на доход по таким контрактам.
Любое жилье. После принятия Закона 56/2023 максимально допустимое увеличение стоимости аренды в новом договоре ограничено 2%. Новация применима ко всем контрактам, заключенным после 07.10.2018 г. Каким образом стороны будут соблюдать баланс интересов и рыночных цен – увидим вскоре. Законом не запрещено сдавать дорого мебель, бытовую технику, предметы интерьера.
Исключение – контракты, в которые вносились изменения не позднее 3-х лет до момента заключения нового договора. В этом случае применяются коэффициенты по NRAU.
Сроки договора аренды жилья в Португалии
Базовые правила определяет ст. 1094 ГКП:
- есть договора с указанным конечным сроком использования нанимателем объекта и без определенного срока;
- договор с фиксированным сроком может предусматривать бессрочную аренду после первого продления;
- по умолчанию сторон договор считается заключенным на срок 5 лет.
Крайний срок аренды в контракте не превышает 30 лет. По умолчанию сторон договор автоматически продлевается на равный указанному в контракте сроку.
Новации 2023 года на рынке аренды жилья в Португалии
1. Минимальный срок найма постоянного жилья – 1 год.
2. Если договор аренды заключен на срок менее 3-х лет и нет особых условий в контракте, они считаются автоматически продленными на 3 года. Возразить против продления владелец недвижимости не может. Исключение – квартира или дум нужны для проживания собственной семьи.
3. Период автоматического продления применяется для договоров с иными сроками. Пример: договора аренды на 5 лет автоматически продлевается еще на 2 года.
2. Чем дольше срок действия договора аренды жилья в Португалии, тем ниже ставка IRS для владельца, от 25% и ниже. Минимальный предел 5% для контрактов на срок 20+ лет. Условия:
- цена аренды не превышает 50% от средней цены аренды в муниципалитете;
- либо цена аренды в новом договоре минимум на 5% ниже предыдущего контракта.
В 2019 году появилось понятие Direito de Habitação Duradoura (DHD). Реальное право на долговременное жилище - фактически пожизненная аренда или альтернатива покупки недвижимости жилого назначения. Условия:
- арендатор выплачивает владельцу депозит 10-20% от муниципальной стоимости недвижимости и уплачивает ежемесячно арендную плату;
- депозит вносится на 30 лет;
- первые 10 лет у нанимателя есть право освободить объект с возвратом полной суммы депозита;
- после 11 года аренды владелец имеет право оставить себе 5%;
- к окончанию 30-ти летнего срока вся сумма депозита переходит в собственность арендодателя.
Такой арендатор имеет право доказать свое право на пожизненное проживание внесением первоначального взноса и ежемесячных выплат. Расторжение пожизненной аренды по инициативе владельца не предусмотрено (кроме неуплаты арендной платы и грубых нарушений), исключительно по согласию двух сторон.
Прекращение договора аренды жилья или отказ от пролонгации по инициативе арендодателя в Португалии
Спонтанно принять решение о продаже жилья с арендаторами в Португалии владельцам квартир и домов непросто. Ст. 1097 ГКП. оговаривает сроки, в которые арендодатель обязан уведомить арендатора об отказе от пролонгации контракта с указанным сроком найма:
- 240 дней для договоров сроком 6 и более лет;
- 120 дней для договоров сроком от 1 до 6 лет;
- 60 дней для контрактов сроком от 6 месяцев до года;
- 1/3 часть срока действия контракта со сроком до 6 месяцев.
Отказ от продления соглашения об аренде и заключения нового контракта с арендатором также сообщается жильцу в письменном виде.
Расторжение бессрочного договора аренды жилья по инициативе арендодателя в Португалии
Ст. 1101 ГКП. У владельца квартиры или дома есть три основания для расторжения контракта:
- Объект нужен самому наймодателю или его родственникам первой степени, уведомление минимум за 6 месяцев. Право прекращения договора аренды для заселения детей проверяется государством. Заселение родственников должно произойти за 3 месяца минимум на 2 года.
- Снос или масштабная реконструкция объекта, которая требует выселения проживающих в здании лиц. Уведомление минимум за 6 месяцев + подтверждение целесообразности реконструкции муниципалитетом.
П.6 ст. 1103 ГКП: арендодатель обязан а) выплатить арендатору компенсацию, равную двум годам аренды; б) гарантировать переселение арендатора на срок минимум три года.
- Уведомление арендатора минимум за 2 года до даты расторжения контракта.
Расторгнуть бессрочный договор аренды могут владельцы, которые:
- унаследовали квартиру или дом в Португалии;
- сохранили статус собственника после покупки (дарения/мены) минимум 2 года; (т.е. при покупке дома в 2023 году инициировать расторжение можно в 2025-м);
- минимум год не имеют собственного жилья или жилья в собственности потомков 1-й степени родства.
П. 9 ст. 1103 ГКП. Если родственники не заселились или реконструкция не началась на протяжении 6 месяцев, компенсация арендатору составляет 10 лет дохода арендодателя.
Расторжение срочного договора аренды жилья или отказ от пролонгации по инициативе арендатора в Португалии
Арендатор обязан уведомить арендодателя в срок:
- 120 дней - договор заключен на 6 и более лет;
- 90 дней - контракт от года до шести;
- 60 дней – контракт от 6 месяцев до года;
- 1/3 срока действия контракта, действительного менее 6 месяцев.
Если арендатор прожил в квартире более 1/3 оговоренного срока договора найма или его продления, сроки уведомления иные: 120 дней для контрактов от года, 60 дней для контрактов до года.
Расторжение бессрочного договора аренды по инициативе арендатора жилья в Португалии
Арендатор обязан уведомить наймодателя за 120 дней, если фактическая аренда длилась более года; за 60 дней, если аренда жилья не превысила года.
Первоочередное право арендатора на покупку жилья в Португалии
Ст. 1091 ГКП – у арендатора право первоочередной покупки жилья в Португалии, если договор заключен на срок 2 и более лет. Арендодатель обязан уведомить жильца заказным письмом с уведомлением о вручении. Срок ответа арендатора – 30 дней с момента вручения уведомления.
Продавать жилье третьим лицам владелец имеет право после истечения 30-ти дневного срока или получения письменного отказа арендатора.
Задолженность по арендной плате в Португалии: расторжение и выселение арендаторов
Арендодатель имеет право инициировать процесс расторжения контракта и принудительного выселения арендатора после накопления задолженности минимум за 3 месяца.
Новация 2023 года. Если жилец трижды задержал оплату на срок более 8-ми дней, владелец имеет право направить арендатору письменное уведомление и расторгнуть контракт после четвертой задержки оплаты аренды.
Выселение арендаторов из квартир и домов в Португалии
Программой «Больше жилья» в Португалии после 07 октября 2023 года на протяжении 120 дней запланировано создание сервиса арендаторов и арендодателей Balcão do Arrendatário e do Senhorio (BAS). Это специальный орган, который контролирует все вопросы, связанные с судебными решениями по взысканию задолженности по аренде и принудительному выселению из жилья.
Государственные гарантии по частичной уплате задолженности по арендной плате озвучены в Законе 56/2023. Условия:
- срок погашения наступил после окончания срока периода возражений в рамках специальной процедуры выселения;
- арендодатель заявил в одном иске требование по уплате долга и выселению;
- арендатор не погасил долг;
- арендатор не освободил помещение.
Запрет на дискриминацию и притеснения арендаторов жилья в Португалии
Португальское законодательство прямо запрещает дискриминацию арендаторов по расовым, этническим, гендерным, сексуальным, религиозным, политическим и иным причинам. Запрещено создавать для арендатора неприемлемые для проживания условия, запугивать, создавать враждебную среду.
Арендатор имеет право потребовать от владельца проведения ремонтных работ, если состояние помещений угрожает жизни и здоровью жителей.
Комплексное сопровождение иммиграции в Португалию
Наша компания оказывает комплексное сопровождение получения вида на жительства и гражданства Португалии. В пакет услуг входит выбор оптимальной программы иммиграции для основного заявителя и членов семьи; помощь с поиском объектов недвижимости, оценка ликвидности объектов, консультации по вопросам приобретения жилья в Португалии, нотариального оформления сделки, схем финансирования покупки, страхования недвижимости.
Сдача жилья в долгосрочную аренду может и должна приносить прибыль владельцам. Поможем оценить риски и проанализировать целесообразность покупки дома или квартиры с арендаторами в Португалии.
