- Чем отличаются alojamento local и городская аренда в Португалии?
- Сколько в Португалии сдается жилья?
- Где владельцу квартиры взять энергетический сертификат?
- Как отчитаться арендодателю на портале Finanças?
- Что можно вычесть из дохода для минимизации подоходного налога ISR?
Солнце, океан, великолепная природа, пляжи, портвейн – идиллическая картина жизни в Португалии для многих успешных домовладельцев-экспатов стала реальностью. Стабильным источником пассивного дохода стала сдача недвижимости в аренду. На этапе выбора программы иммиграции в Португалию предусмотрительные иностранцы изучают правила игры на местном рынке аренды жилья, сравнивают сегменты рынка, цены, ставки налогов. И задают сотни вопросов.
Узнайте ответы с учетом новаций 2023-2024 в нашем новом гиде для арендодателей Португалии.
Кратко о рынке аренды жилья в Португалии
По данным отчета JLL Living Destination – 2023, в Португалии сдается в аренду 15% жилого фонда: 923 тысячи домов и квартир. Национальный институт статистики Португалии зафиксировал 1,27 млрд евро уплаченного налога IRS от сдачи в аренду жилья в 2022 году; в среднем 1376 евро / объект. Подлежащие налогообложению доходы арендодателей Португалии выросли по сравнению с 2021 годом на 12,5%.
Рынок аренды жилья в Португалии переживает дефицит качественного жилья при стабильно растущем спросе. График роста цен на рынке аренды жилья Португалии за 2015-2023 годы, портал Idealista:
Онлайн-инструменты Idealista позволяют быстро сравнить динамику цен на рынках продажи и аренды жилья в разных округах и муниципалитетах, на континенте и островах Португалии. Местные нюансы – самые престижные и неблагополучные районы, перспективные новостройки и реновации, готовые под сдачу объекты узнайте у специалистов Okno.agency.
Традиционная аренда жилья и Alojamento Local
Португальское законодательство четко разграничивает сдачу жилья в среднесрочную / долгосрочную аренду и посуточную аренду. Стандартные португальские формулировки:
- Alojamento Local – лицензированная деятельность краткосрочной сдачи жилья, отличная от туристической (отели);
- Arrendamento mensal – сдача помесячная среднесрочная, до года;
- Arrendamento tradicional ou de longo prazo – долгосрочная классическая аренда жилья.
На законодательном уровне отличается городская аренда (сдача недвижимости для проживания) и сельская (сдача садов, сараев, конюшен, иных построек для с/х деятельности). Отдельные ставки и условия продления у аренды нежилых объектов, включая гаражи и паркоместа.
Alojamento Local: бизнес по местному размещению туристов в Португалии
Деятельность регламентирует Decreto-Lei n.º 128/2014. Местная аренда представляет собой пакет услуг: размещение в готовом для проживания помещении до 30 ночей встреча, уборка, другие услуги (постельное белье, посуда, иное). Полезная информация о местной аренде на портале EPortugal тут.
Преимущества alojamento local Португалии: популярность страны среди туристов и цифровых кочевников; высокая цена проживания; меньше проблем с выселением арендаторов.
Минусы: сезонность, заполняемость <100%/год, расходы на администрирование, клининг, рекламу. Пакетом законов Mais Habitação введены квоты количества объектов alojamento local в отдельных районах Португалии. Кондоминиум вправе запретить посуточную аренду квартир на своей территории.
Alojamento Local включает НДС, ставка 6%. Учитывая краткосрочность размещения, информировать Finanças о заключенных договорах аренды не нужно. Есть отличия в страховании объекта, уплате муниципального налога IMI.
Базовые условия получения лицензии Alojamento Local:
- в собственности одного владельца максимум 9 квартир в здании или размещение до 30 человек; исключение - общежития (в комнате минимум 4 кровати / меньше, если двухярусные);
- соответствие санитарным нормам, наличие окна/балкона, подключение к системам водопровода, канализации/септика, электропитания.
- книга жалоб (DL № 156/2005).
Обязательна регистрация с получением уникального регистрационного номера объекта в Balcão Único Eletrônico. Для идентификации на портале нужна карта гражданина или квалифицированный цифровой сертификат.
Если муниципалитет не возражает, предприятие получает регистрационный номер. Сроки регистрации:
- 10 дней квартира / дом;
- 20 дней – общежитие.
Владелец квартиры или виллы обязан зарегистрировать свой объект в Registo Nacional de Alojamento Local (RNAL) на портале Turismo de Portugal. Регистрационный номер RNAL обязателен для размещения информации об объекте на электронных платформах и онлайн-агрегаторах.
Arrendamento mensal: баланс на грани законов Португалии
Аренда квартиры или дома на 3-6 месяцев популярна среди ожидающих решение по ВНЖ эмигрантов, студентов, стартаперов, «зимовщиков» и номадов. Среднесрочная аренда в Португалии – промежуточный вариант между посуточной и долгосрочной. Арендодатель рискует получить штраф за отсутствие лицензии или очутиться в непростом правовом поле «городской аренды».
К среднесрочной аренде относятся объекты, сданные в аренду студентам, туристам, рабочим, персоналу компаний. У таких контрактов статус непостоянного жилья или найма для временных целей. Срок совпадает с длительностью командировки, стажировки или обучения, не превышает 1 года. Нужно доказать целевое использование жилья для непостоянного найма. Иначе аренда перейдет в категорию «городской».
Владельцам жилья в Португалии стоит учесть: по новому законодательству любой договор городской аренды жилья на срок до 3 лет автоматически продлевается ровно на три года. Т.е. по договору на 8 месяцев, с 01.01 по до 01.08.2024 года, без указанного в договоре статуса временной аренды и без предварительного уведомления от владельца недвижимости о нежелании продлевать контракт арендатор вправе по умолчанию претендовать на проживание дополнительно ближайшие три года, до 01.08.2027.
Долгосрочная аренда жилья в Португалии: законодательный лабиринт
В правовом поле Португалии параллельно существуют несколько законных режимов сдачи жилья в аренду на длительный (от 1 года) срок. В каждом режиме значительно отличаются условия расторжения договоров, ставки подоходного налога, степень защиты интересов арендодателя.
О том, как купить квартиру или дом с арендатором, читайте здесь. До покупки квартиры или дома с арендаторами настоятельно рекомендуем провести юридическую экспертизу статуса арендаторов, условий договора аренды, сроков заключения и завершения контракта.
Какие документы нужны арендодателю для сдачи жилья в долгосрочную аренду?
Владелец недвижимости в Португалии уже имеет налоговый код и счет в португальском банке. К договору купли-продажи покупатель получает дополнения: Ficha Técnica de Habitaçã и Certificado Energetico. Объекты недвижимости жилого назначения получают муниципальную Licença de Habitação.
Перед сдачей в аренду объект должен на законных основаниях принадлежать конечному бенефициару и пройти регистрацию в Centidã de Teor. Для заключения договора аренды с привлечением уполномоченного представителя / агентства недвижимости / управляющей компании пакет документов дополняется доверенностью или контрактом. Для рекламы жилья понадобится Регистрационный номер RNAL. Проверьте комплектность и сроки действия отдельных документов.
Certificado Energetico для договоров аренды жилья в Португалии
Стандартный срок действия документа 10 лет, не утрачивает силу после смены владельца недвижимости или смене арендатора. Не нужен сертификат при сдаче отдельно стоящих зданий площадью до 50м² (например, пляжных домиков). Штраф за отсутствие:
- физлица 250-3740 евро;
- юрлица 2500-44890 евро.
Как заказать сертификат энергоэффективности. Государственным регулятором энергетической сертификации зданий в Португалии является компания ADENE. Пошаговую инструкцию заказа сертификата + списки сертифицированных специалистов найдете на сайте certifievalorizar.pt. Сравните сроки и цены разных экспертов.
Специалисту потребуются правоустанавливающая и техническая документация квартиры или дома. Эксперт рассчитывает сертификат, собственник регистрирует его в ADENE. Объектам присваивается класс энергоэффективности, от А до F.
Как оформить договор среднесрочной и долгосрочной аренды жилья в Португалии?
Нотариальное удостоверение не требуется, письменная форма обязательна для контрактов от 6 месяцев. Существует множество шаблонов и компаний, которые помогают составить контракт в соответствии с актуальными нормами законодательства Португалии.
Обязательные пункты договора долгосрочной аренды жилья в Португалии:
- Идентификация и контакты сторон.
- Licença de Habitação (исключение – дома без ремонта постройки до 1951 г).
- Четко сформулированное описание объекта (дом или квартира целиком / комната / иное).
- Цель аренды – временная для студентов и рабочих, городская в остальных случаях.
- Срок действия контракта.
- Ежемесячная арендная плата. Аванс за первый месяц проживания + иногда за последний месяц проживания.
- Залог (депозит, до 3 месяцев)
Дополнения в отдельных случаях:
- включенные в арендную плату коммунальные или иные расходы либо верхний предел эксплуатационных расходов;
- сведения о поручителе;
- сведения о супруге / партнере арендатора;
- сведения о совладельце объекта – со-арендодателе.
Договор аренды жилья в Португалии составляется минимум в 3-х экземплярах: по одному для сторон, один для Finanças. Есть поручитель – для него дополнительный экземпляр-оригинал.
Опись имущества (инвентаризация)
К договору аренды стороны прилагают подробную опись имущества и данные счетчиков. Документ составляется двумя сторонами. Предпочтительно перечислить все крупногабаритные предметы, бытовую технику, домашний текстиль и предметы декора. В отдельных случаях опись включает перечисление посуды, описание дефектов. Можно дополнить опись фото и видео материалами. Общий износ допускается. При выезде арендатора проводится сверка с описью.
Арендная плата в Португалии
В большинстве случаев размер оплаты – предмет консенсуса между сторонами. Есть исключения – социальные программы Португалии вводят ограничения на максимальную ставку аренды, тут нужна консультация специалиста. Предусмотрена ежегодная корректировка цены с учетом уровня инфляции или медианных ставок по региону.
По умолчанию дата выплаты арендной платы – 1-й день месяца. Стороны могут в контракте согласовать иную дату.
Важно! С 2023 года при перезаключении контракта или составлении договора аренды с новым арендатором владелец имеет право поднять оплату максимум на 2% от указанной в договоре.
Авансовый платеж за аренду жилья в Португалии
Авансовые платежи – суммы, не подлежащие возврату, это оговаривается в контракте. Обязательна предоплата за первый месяц проживания. Многие домовладельцы дополнительно требуют внести аванс за последний месяц проживания.
Депозит при долгосрочной аренде жилья в Португалии
Сумма, подлежащая возврату в полном объеме – при условии, что у арендодателя нет материальных претензий к арендатору либо арендатором не нарушены условия контракта. Максимальный размер гарантийного депозита в Португалии равен арендной плате за 3 месяца ( увы, часто бывает и больше).
Возврат депозита оговаривается при составлении соглашения о прекращении или расторжении договора аренды. Собственник имеет право оставить себе часть депозита для ремонта или покрытия иных убытков. Если сумма ущерба превышает размер гарантийного депозита, арендодатель имеет право выставить арендатору претензию на дополнительную компенсацию.
Арендодатель передает арендатору квитанцию о получении гарантийного депозита. При возврате депозита арендатор выдает владельцу соответствующую квитанцию, документ нужен для включения в статью расходов перед декларированием IRS.
Важно. В Португалии отсутствуют государственные механизмы защиты депозитов. Переданная арендодателю сумма может быть использована им по собственному усмотрению.
Налогообложение долгосрочной аренды в Португалии
О каждом новом заключенном контракте владелец обязан уведомить Finanças и уплатить гербовый сбор 10% размера месячной платы. Владельцы жилья могут выбирать между двумя режимами:
- Englobamento» - налогообложение всех глобальных доходов;
- Tributação Autónoma - автономное налогообложение.
Какой выбрать? Зависит от статуса налогового резидента и структуры источников дохода семьи. Новичкам-арендодателям, особенно иностранцам-нерезидентам и экспатам, рекомендуем проконсультироваться с опытным финансовым или налоговым консультантом.
Арендная деятельность категории F не облагается НДС.
Tributação Autónoma предусматривает уплату подоходного налога IRS. Действует шкала ставок IRS по «городской аренде»: дольше срок контракта, ниже ставка. Максимальная ставка IRS в 2023 году снизилась с 28% до 25%.
IRS – это налогооблагаемый доход, полученный путем вычета из валового дохода расходов.
Какие расходы может исключить из валовой массы арендодатель:
- муниципальный налог IMI, гербовый сбор;
- страховка, получение энергетического сертификата;
- ремонт, техническое обслуживание;
- счета кондоминиума;
- услуги агентства недвижимости или управляющей компании.
Списки часто меняют, до заполнения декларации стоит проконсультироваться в Finanças.
Как арендодателю в Португалии зарегистрировать договор аренды жилья на портале Finanças?
Подлежат регистрации новые контракты, субаренда, дополнения, изменения и расторжения. Не требуют регистрации автопролонгации.
Срок регистрации договора аренды в Finanças – до конца месяца, в котором наступила аренда. Электронная регистрация на портале фискальной службы не требует предоставления бумажной копии контракта в отделение Finanças.
Для регистрации контракта арендодателю нужны:
- налоговый код;
- регистрация объект недвижимости;
- контракт с арендатором и дополнительные документы в случае расторжения или изменений.
Этапы регистрации нового договора аренды жилья на Finanças
- Зайдите на официальный сайт Finanças.
- Перейдите в специальный раздел, чтобы сообщить о начале контракта. Путь: Cidadãos / Serviços / Arrendamento / Contratos / Comunicar início. Или короткий через идентификацию здесь, раздел Arrendamento.
- Пройдите идентификацию с помощью NIF и пароля.
- В зоне аренды выберите раздел Comunicar início de contrato.
- Заполните поля:
- тип договора – аренда / субаренда;
- цель;
- срок действия договора;
- идентификация объекта;
- NIF арендатора;
- Размер и периодичность уплаты арендной платы; отдельные виды расходов (плата за кондоминиум, иное).
Система автоматически формирует счет на уплату гербового сбора.
Как арендодателю уплатить гербовый сбор 10%. Счет Finanças подлежит уплате до конца месяца, в котором началась аренда. Способы оплаты: на портале / через электронные сервисы / через банк.
Важно. Автопролонгация контракта не предусматривает регистрацию и уплату гербового сбора. Гербовый сбор 10% арендной платы за месяц подлежит оплате за регистрацию каждого нового договора.
Как оформить ежемесячные электронные квитанции о доходах на портале Finanças
Этот тип документации относится с категории налогоплательщиков F португальского налога с доходов IRS. Плательщики категории В относятся к бизнес-деятельности, там иная отчетность.
Ежемесячная квитанция о доходах Portal das Finanças выдается в двух экземплярах – для арендатора и арендодателя.
Алгоритм получения электронной квитанции:
- Зайти на портал Finanças.
- Авторизоваться в системе с помощью NIF и пароля.
- Перейти в нужный раздел: Cidadaãos / Servicos / Arrendamento / Recibos de Renda / Emitir Recibo de Renda.
- Портал открывает доступ ко всем договорам арендодателя. Выберите нужный.
- В разделе Emitir Recibo заполните данные и нужный период. После активации опции Emitir система просит подтверждения внесенных данных. Квитанция готова.
Как заполнить Приложение F в Декларации IRS?
Заполняют декларацию частные лица, для которых сдача жилья в аренду не является профессиональной деятельностью. Декларация сдается в апреле/мае. Отчет за календарный год: в 2025 году подается отчетность о доходах с 1 января по 31 декабря 2024 года.
Декларация IRS имеет приложение F. Укажите NIF, регистрационные данные объекта, общую сумму дохода и подлежащие вычету расходы. Система Finanças автоматически добавит чистую прибыль к иным налогооблагаемым источникам дохода – зарплатам, пенсиям, процентам.
Важно. Все финансовые документы, включая квитанции от арендатора и счета -фактуры поставщиков в Португалии нужно хранить 5 лет. Счета-фактуры должны отвечать нормам Евросоюза.
Расторжение и прекращение договора аренды в Португалии
Стороны могут достичь взаимоприемлемого соглашения без соблюдения формальных сроков и правил деловой переписки. Инициация расторжения контракта либо отказ от автоматической пролонгации в Португалии имеют четко сформулированные сроки и порядок коммуникации. Подробно читайте здесь.
Правила рынка аренды жилья в Португалии менялись неоднократно. Чтобы купить квартиру или дом в Португалии для сдачи в аренду проконсультируйтесь у наших экспертов. Поможем оценить ликвидность объекта в конкретном округе, муниципалитете и локации; провести юридическую экспертизу документов продавца и договора аренды (если он уже есть). Оказываем комплексные услуги по иммиграции в Португалию: стратегия выбора визы, налогового режима, региона, релокации семьи и бизнеса.
