Претендент на визу D7 Португалии подает в пакете документов договор аренды жилья сроком на 12 месяцев. Это повышает шансы аппликанта, но не гарантирует получение вида на жительство. Иностранец рискует потерять немаленький депозит, на котором настоял владелец жилья.
Арендаторы квартиры с заключенным на 3 года договором аренды за 120 дней до окончания 1/3 срока действия договора уведомили владельца о желании расторгнуть контракт и съехать точно в день окончания годичной аренды. Арендодатель требует оплатить аренду еще за 120 дней: по его мнению, право арендатора на уведомление наступает после 1/3 срока аренды.
Собственник дом в связи с продажей объекта своевременно уведомил арендатора о нежелании продлевать контракт. Выселяться арендатор не желает, есть риск срыва сделки.
Всего лишь несколько примеров из тысяч спорных ситуаций на рынке аренды жилья в Португалии. Рассказываем – как с минимальными потерями для арендатора и арендодателя прекратить аренду квартиры или дома в Португалии - по условиям договора, обоюдному согласию, инициативе одной из сторон.
Аксиома: письменный договор аренды жилья в Португалии выгоден всем сторонам
По закону любой договор найма жилья сроком от 1 года в Португалии заключается письменной форме. Есть сотни готовых шаблонов, но не стоит забывать: в стране со свободой договора обе стороны имеют право согласовать условия и достичь компромисса. Есть исключения: ст. 1080 ГК Португалии об императивности предусматривает верховенство закона над договорами в части заключения, расторжения и прекращения городской аренды.
Заранее оговорите самые спорные моменты:
- конкретный срок найма жилья;
- срок уплаты ежемесячной арендной платы;
- размер депозита и аванса; статус аванса за последний месяц проживания (аванс или часть депозита);
- право / запрет субаренды, проживания с животными, косметического ремонта;
- порядок автопролонгации контракта (можно заключить договор на 5 лет и вписать в договор автоматическое продление не на 5 лет, а на 2 или 3 года);
- сроки и порядок подачи уведомлений о досрочном расторжении контракта для обеих сторон.
Информация для арендодателей. Уведомление Финансаш о заключенном контракте предусматривает уплату гербового сбора – 10% месячной арендной платы (исключение – объекты, подпадающие под условия программ «доступной аренды» на континенте и островах). При автоматической пролонгации контракта гербовый сбор в Португалии платить не нужно. При расторжении и заключении нового договора аренды жилья финансовый портал автоматически формирует новый счет на уплату гербового сбора.
Важно. Законную силу имеет контракт на португальском языке. Перевод на английский или русский делают исключительно для удобства клиента. Во избежание судебных споров, штрафов, потери авансовых платежей и депозитов иностранцам стоит получить подтверждение тождественности юридических формулировок перевода от сертифицированного переводчика.
Форма соглашения о расторжении / прекращении договора аренды в Португалии
Acordo para revogação do contrato de arrendamento требует письменной формы с подписанием двумя сторонами в большинстве случаев, кроме устных соглашений с немедленным исполнением.
Есть дополнительные условия по срокам выселения или возмездные условия (возврат депозита, пеня за просрочку арендной платы, компенсация за порчу имущества)? Нужно письменное соглашение, типовая форма здесь. Для арендодателя это основание для уведомления Финансаш.
Расторжение договора аренды в Португалии по соглашению сторон
Обе стороны в любой момент могут договориться о прекращении арендных отношений по обоюдному согласию. В этом случае не важны сроки контрактов, фактического проживания, письменных уведомлений.
Расторжение договора аренды жилья в Португалии по инициативе одной из сторон
Желание одного – всегда предмет переговоров и возможных споров. В этой ситуации каждый шаг инициатора стоит согласовывать с нормами португальского законодательства: рассматривайте переговоры, аргументы, переписку как часть потенциального судебного разбирательства.
Причины расторжения арендатором договора аренды жилья в Португалии
Арендаторам в большинстве ситуаций указывать причину не требуется. Уважительные причины - выезд из квартиры связан с непригодностью объекта для проживания, нарушением владельцем приватности, притеснениями, несоблюдением условий контракта и другими негативными факторами.
В этом случае стоит максимально точно, с привлечением компетентного юриста, сформулировать причины досрочного выезда в уведомлении. Послание, которое по своей форме и сути – готовый документ возможного судебного разбирательства, повышает шансы получить обратно 100% депозита либо претендовать на предусмотренные законодательством компенсации.
Причины расторжения арендодателем договора аренды в Португалии
У владельца жилья оснований досрочно выселить арендаторов во внесудебном порядке немного:
- Квартира / дом нужны для проживания семьи владельца либо его детей (потомки первой степени родства). Владельца ждет серьезный штраф, если сообщение о потребности в жилье для собственных нужд окажется обманом.
- Намечена масштабная (свыше 25% оценочной стоимости) реконструкция здания / квартиры, несовместимая с проживанием людей в момент ремонтных работ. Подтверждается письмом местного муниципалитета. В этом случае арендатор вправе требовать от владельца компенсацию в размере двухгодичной арендной платы.
- Арендатор три месяца подряд не выплачивает арендную плату либо четыре месяца подряд задерживает оплату на срок более 8-ми дней. Это основание для принудительного выселения и основная причина стандартного депозита в размере трехмесячной арендной платы при заключении контракта.
Существуют уважительные причины прекратить арендные отношения с арендатором, который:
- без разрешения владельца сдал квартиру в субаренду, завел животное, сделал перепланировку;
- использует вместо жилья в коммерческих целях;
- испортил имущество или конструктивные элементы жилья;
- нарушил правила противопожарной безопасности или норм общественного проживания (шум по ночам, наркопритон, перевалочная база беженцев).
В этой ситуации процесс выселения требует привлечения Отдела арендаторов и арендодателей (BAS) при Главном управлении юстиции, либо судебного вердикта.
Минимальные сроки аренды жилых и нежилых помещений в Португалии
Бессрочный договор и автоматическое продление – главные камни преткновения во взаимоотношениях наймодателей и нанимателей в Португалии при расторжении и прекращении аренды жилья. Обеим сторонам приходится контролировать сроки и проверять актуальные требования португальского законодательства, чтобы вовремя прекратить аренду.
Важно! Если в договоре указан срок аренды жилья до 3 лет, законом предусмотрена автопролонгация ровно на 3 года. Т.е. контракт сроком на 1, 1,5, 2 года будет автоматически продлен на 3.
Нередко экспатам в Португалии приходится заключать два контракта: отдельно на аренду жилья, отдельно на аренду гаража или парковочного места. У нежилых помещений в Португалии иные условия найма: стандартный минимальный срок аренды 5 лет с автоматическим продлением на аналогичный срок.
От аренды жилья (т.н городская аренда) отличаются условия найма хозяйственных построек и участков для ведения фермерской с/х деятельности (сельская аренда) К последним относятся склады, конюшни, сараи, подвалы, сады. Аренда сельской недвижимости не требует уплаты гербового сбора. Минимальный срок аренды 7 лет, автопролонгация на аналогичный срок.
Если нашли квартиру лучше или не устраивают арендаторы, необходимо заранее, в установленные законом сроки, уведомить вторую сторону о расторжении договора до срока либо об отказе от автоматического продолжения арендных отношений.
Сроки уведомлений арендатором и арендодателей Португалии
На рынке долгосрочной аренды жилья португальское законодательство установило четкие сроки для каждой из сторон. Сроки зависят от длительности контракта и автора послания. Правило простое – чем дольше срок действия контракта, тем раньше нужно уведомить контрагента.
Расторжение бессрочного договора аренды в Португалии по инициативе арендатора. Инициировать расторжение договора без объяснения причин арендатор может спустя 6 месяцев с момента вступления в силу соглашения. Сроки уведомления:
- от 60 дней – проживание до одного года;
- от 120 дней – проживание свыше одного года.
На практике арендатор имеет право инициировать разрыв арендных отношений после определенных законодательством сроков. Условие – компенсировать владельцу жилья стоимость аренды за каждый день пропущенного срока.
Сократить срок уведомления без переплат арендатор может по уважительным причинам и с доказательствами:
- безработица;
- тяжелая ситуация, которая привела к невозможности выполнять условия договора аренды (травма, нетрудоспособность);
- смерть супруга / партнера, с которым арендатор проживал по адресу объекта не менее года.
Форма уведомления арендаторов и арендодателей в Португалии
Законный способ – заказное письмо с уведомлением. Электронная переписка допускается, особенно на этапе предварительного уведомления о намерении расторгнуть контракт. Стороны имеют право в договоре аренды указать электронную переписку в качестве основного способа коммуникации.
Если в договоре в качестве уполномоченного представителя владельца недвижимости выступает управляющая компания / агентство недвижимости, или договор аренды корпоративного жилья заключен с юридическим лицом, письма направляются этим сторонам контракта.
В тексте письма важно соблюсти юридические формальности:
- четкая идентификация сторон договора;
- дата отправки письма;
- цель сообщения;
- адрес объекта недвижимости, соответствует данным контракта;
- причины прекращения / расторжения / отказа от продления;
- сведения о предполагаемой дате освобождения объекта.
Шаблоны писем на португальском языке:
- универсальный вариант aviso de rescisão contrato - письма о расторжении договора аренды жилья в Португалии;
- типовой текст письма арендатора о намерении выехать до окончания срока действия договора;
Обе стороны заинтересованы регулярной актуализации данных о почтовом и электронном адресе контрагента.
Копия письма с регистрационным номером хранится у отправителя.
Важно! Если в качестве стороны договора указано два и более человека (самый распространенный вариант - муж и жена, это часто рекомендуют предусмотрительные юристы), то уведомление направляется отдельно каждому лицу. При этом неважно – кто из них является плательщиком или получателем арендной платы по квитанциям.
Возврат депозита при прекращении договора аренды жилья в Португалии
В отличие от Великобритании и некоторых стран ЕС, переданные арендаторами депозиты за исполнение условий долгосрочной аренды жилья в Португалии не защищены специальными фондами; всегда есть риск невозврата полной или частичной суммы. Арендатору необходимо письменно истребовать возврат (devolução de caução arrendamento) в письменной форме с приложением доказательства даты выплаты и суммы депозита.
Рынок аренды в Португалии постоянно расширяется, квартиры и дома снимают долгосрочно португальцы, многочисленные экспаты, цифровые кочевники. Тысячи инвесторов рассматривают Португалию как надежную страну для капиталовложений в объекты долгосрочной аренды.
Okno.Agency оказывает комплексные услуги по сопровождению иммиграционного процесса в Португалии. Заключены партнерские соглашения с надежными португальскими финансовыми консультантами, риэлторами, застройщиками, сертифицированными переводчиками, управляющими компаниями. Поможем подобрать оптимальные объекты для подачи на визу, релокации бизнеса, инвестиций.