Налоги и расходы при покупке недвижимости в Португалии

Из чего складываются расходы при покупке

Обычно покупателю нужно учитывать:

• IMT, налог на возмездную передачу недвижимости;
• Imposto do Selo, гербовый сбор;
• расходы на оформление и регистрацию сделки;
• юридическую проверку объекта и документов;
• расходы, связанные с ипотекой, если покупка финансируется банком;
• техническую инспекцию, если она нужна для конкретного объекта;
• ежегодный IMI после покупки.

Не все эти суммы можно точно посчитать по одной цене объекта. Часть зависит от назначения недвижимости, налогового статуса покупателя, VPT, способа оформления, наличия ипотеки и особенностей самого объекта.

IMT: главный налог при покупке

IMT рассчитывается по правилам, которые зависят от вида недвижимости и цели покупки. Для жилой недвижимости ставки могут быть прогрессивными. Для собственного постоянного жилья применяется одна таблица, для другой жилой недвижимости другая.

Налоговая база определяется с учётом цены сделки и valor patrimonial tributário, VPT. Если VPT выше заявленной цены, для расчёта налога может использоваться именно более высокая величина.

Поэтому перед подписанием договора важно проверить не только цену, о которой договорились стороны, но и актуальный VPT объекта.

Отдельное правило для нерезидентов с 2026 года

С 2026 года при покупке жилой недвижимости нерезидентом действует специальное правило: базовая ставка IMT составляет 7,5%, без обычных льгот и снижений, если покупатель не попадает в предусмотренные законом исключения.

Исключение, в частности, возможно, если покупатель:

• уже считается налоговым резидентом Португалии;
• становится налоговым резидентом Португалии в течение двух лет после покупки;
• использует объект для отвечающей установленным условиям долгосрочной жилой аренды.

Если условия для исключения выполняются уже после сделки, закон предусматривает возможность запросить перерасчёт и возврат разницы. Но рассчитывать на это автоматически нельзя. До покупки нужно проверить конкретный статус и план использования объекта.

IMT Jovem

Для покупателей, которые соответствуют требованиям режима IMT Jovem, действует отдельная льготная таблица для первой собственной постоянной квартиры или дома.

В 2026 году полное освобождение по соответствующей таблице предусмотрено до 330 539 €. Выше этого значения действует следующая ступень, а для более дорогих объектов применяются общие правила.

Возраст сам по себе не гарантирует льготу. Нужно проверить все условия режима, вид объекта, его назначение и налоговый статус покупателя.

Imposto do Selo: 0,8%

При возмездной покупке недвижимости применяется гербовый сбор по ставке 0,8%.

Его нужно учитывать отдельно от IMT. Если покупка идёт с ипотекой, у кредитной части могут возникать собственные налоговые и банковские расходы, которые нужно смотреть по конкретной FINE и документам банка.

Оформление и регистрация

Официальная стоимость Casa Pronta зависит от количества регистрационных действий.

Для одного регистрационного действия официальный тариф составляет 375 €. Если в одном процессе выполняется несколько действий, например покупка вместе с банковским финансированием, базовая стоимость составляет 700 € для одного объекта. За дополнительные объекты могут начисляться дополнительные суммы.

Это не означает, что любая сделка в Португалии всегда оформляется ровно за 375 € или 700 €. Способ оформления может отличаться, а дополнительные документы, доверенности, переводы и другие действия оплачиваются отдельно.

IMI после покупки

После приобретения собственник становится плательщиком ежегодного IMI. Он рассчитывается не от цены покупки, а от VPT и ставки, установленной для соответствующего муниципалитета.

Поэтому при сравнении двух объектов имеет смысл смотреть не только на цену покупки, но и на VPT, назначение объекта и возможные ежегодные расходы.

Что ещё заложить в бюджет

В зависимости от сделки могут понадобиться:

• проверка объекта и продавца;
• проверка CPCV и других договоров;
• перевод документов;
• доверенность;
• техническая инспекция;
• банковская оценка;
• страхование, если его требует банк;
• расходы на устранение юридических или технических проблем до сделки.

Для новостройки, земли, старого дома, объекта с арендатором или недвижимости с обременением бюджет проверки обычно отличается от простой покупки готовой квартиры без видимых проблем.

Как посчитать реальный бюджет

До сделки нужно ответить на несколько вопросов:

1. Покупатель является налоговым резидентом Португалии или нерезидентом?
2. Это собственное постоянное жильё, второе жильё или инвестиционный объект?
3. Какой VPT указан у объекта?
4. Есть ли право на IMT Jovem или другую льготу?
5. Покупка идёт за собственные средства или с ипотекой?
6. Сколько регистрационных действий потребуется?
7. Нужна ли юридическая или техническая проверка?

После этого можно считать сумму, которую нужно иметь к моменту сделки.

Где чаще всего ошибаются

Считают налог только от цены в объявлении

Цена объявления сама по себе не определяет налоговую базу. Нужно учитывать условия сделки и VPT.

Считают себя автоматически подходящими под льготу

Льготы зависят не только от возраста или цены. Важны назначение объекта и статус покупателя.

Не учитывают новое правило для нерезидентов

В 2026 году это может существенно изменить бюджет покупки жилой недвижимости.

Забывают про расходы на проверку

Экономия нескольких сотен евро на документах может привести к покупке объекта с проблемой, которая стоит намного дороже.

Как помогает OKNO

Если объект уже выбран, можно отдельно проверить его юридическую сторону и документы.

Если нужна координация всей сделки от проверки документов и CPCV до финального оформления: