Цены недвижимости в Португалии растут или нет? Есть шанс купить квартиру в Лиссабоне или дом в Алгарве дешевле? Реалии рынка недвижимости Португалии активно обсуждаются в среде экспатов. Рассказываем - как развивается рынок недвижимости Португалии в 3-м квартале 2024 года - на фоне новаций португальского правительства, затянувшихся военных конфликтов в Украине и на Ближнем Востоке, бурлящей сферы туризма и откровенной заинтересованности банков в ипотечном кредитовании.
Источники для оценки динамики рынка недвижимости Португалии в 3-м квартале 2024 года
Институт статистики Португалии (INE) в августе публикует статистические сведения на 1 кв. 2024 года.
Из новых данных INE:
- средняя банковская стоимость квадратного метра жилья в июне 2024 года выросла на 8€ и составила 1618€, за один месяц банки провели 31700 оценок;
- затраты на строительство в годовом исчислении вырастут на 3,7%.
Для статьи используем оценки португальских и международных экспертов рынка недвижимости. Основа - доступные статистические данные по регионам Португалии от портала Idealista. По возможности эти данные сравним с барометром блога портала Imovirtual. Не забываем – порталы недвижимости фиксируют цену запроса; продавца, реальная сумма сделки отличается на 5-15%.
3-й квартал 2024 года: как выросли цены недвижимости Португалии
Доступна статистика Idealista в целом по Португалии за первое полугодие 2024 года. За год цена выросла на 7%. В июне 2019 года цена недвижимости Португалии в среднем составляла 1900€, за 5 лет цена квартир и домов выросла в 1,4 раза. В июне 2015 года цена составляла 1099€, за 9 лет стоимость недвижимости Португалии выросла в 2,44 раза.
Приводим график динамики цен продажи недвижимости Португалии c 2015 года. Наблюдаем уверенный подъем цен почти без резких скачков и следов пандемии.
Imovirtual приводит данные по средней стоимости недвижимости. Показатели динамики роста цен двух порталов существенно отличаются. Imovirtual утверждает, что за аналогичный период средняя цена жилья в Португалии выросла на 15,3%, с 305,000 до 360,000 евро, +15,3%. Отчет за июль 2024 года фиксирует динамический рост цен: +3,03% за один месяц.
Где в Португалии самая дорогая и самая дешевая недвижимость в середине 2024 года
Актуальная средняя цена недвижимости по регионам Португалии от Imovirtual за июль 2024 года, цена в евро:
Мадейра: лидер роста цен недвижимости середины 2024 года
Процентное соотношение цены квадратного метра к июню прошлого года Португалии от портала Idealista выводит в явные лидеры Мадейру: ошеломляющие +21,8%, средняя цена 3107 €/м². Похожую цифру дает Imovirtual: +20%, в среднем от 410,000 до 490,000 евро за объект.
Где больше всего подорожали квартиры и дома архипелага Мадейра в 2024 году:
- +34,3%, 2848€/м² – Понта ду Сол; здесь в 2021 году была создана первая деревня Цифровых Кочевников Португалии;
- +26,5% 3404€/м² – Кальета, городок на юге острова Мадейра с двумя насыпными песчаными пляжами;
- +21% 2175€/м² – Санта Крус, фрегезия на юго-востоке Мадейры, известна аэропортом и любимцем дайверов Reserva Natural Parcial do Garajau;
- +20,6% 2725€/м² – Рибейра Брава, спокойный курортный городок с очень непростым рельефом в 35 км. от Фуншала;
- +17,7% 2449€/м²– Камара де Лобуш – миниатюрный курорт с пляжами; начало экстремального хайкинг маршрута Levada Norte; славится каштановым ликером.
В столице архипелага Мадейра Фуншал цена недвижимости выросла за год на 15%, один м² стоит 3388€. На острове Порту-Санту цена жилья за год выросла на 16,7% 2247€/м².
Комфортный климат без морозов и жары, налоговые льготы, неплохое транспортное сообщение с разными регионами Европы, активное продвижение проектов для Цифровых кочевников заметно повысили интерес покупателей к недвижимости Мадейры.
Рост цен недвижимости на Азорских островах Португалии: статистика июня 2024 года
Поддерживает тренд роста цен недвижимости на островах Португалии архипелаг Азоры. Лидирует остров Сан Жоржи: +34,6% за год. Узкий остров со скалами и плодородными участками-файжи в небольших равнинах считается самым зеленым на Азорах. Скромнее динамика цен недвижимости на островах:
- Терсейра +14,4%, 1281€/м²;
- Пику +12,5%, 1458€/м².
Прибавила в цене недвижимость на португальском острове Сан Мигел: +16,7% за год, 1767€/м², существенно ниже медианной стоимости недвижимости Португалии. Максимальную активность продемонстрировал муниципалитет Вила Франку ду Кампу – первая столица Азор, разрушенная землетрясением XVI века. Следы кратера вулкана хорошо видны благодаря форме бухты и скалистому острову.
Отрицательную динамику демонстрирует рынок недвижимости на острове Фаял Азорских островов – за год жилье подешевело на 2,6%, 1276€/м².
Где в Португалии на континенте заметно подорожала недвижимость за 2024 год?
Лидером годового роста цен недвижимости по результатам за первое полугодие 2024 года становится округ Визеу Центральной Португалии: в среднем по округу +13,3%, 1121€/м². Ускорился рост цен в середине 2023 года.
Лидеры роста цен недвижимости округа Визеу
1. Муниципалитет Тондела, +15,2%, 726€/м², плотность населения 78 чел/км². На территории муниципалитета термальными источниками Сангемиль; три ветряные электростанции; три промышленных зоны. Производят автомобильные компоненты, светопрозрачные конструкции, продукты питания.
2. Муниципалитет Сатан, +17,5%, 754€/м части винного региона Dao, преобладает аграрный сектор; 43,2% территории покрыто сосновыми лесами.
Интерес покупателей понятен: продолжается активное вымывание с рынка дешевой недвижимости в регионах поблизости от крупных городов и с хорошей транспортной инфраструктурой. От центра округа Визеу до Порту 129 км., Цена недвижимости в центральном городе округа Визеу 1534€/м². в 2,33 раза дешевле Порту 3578€/м². В Тонделе недвижимость стоит почти в пять раз дешевле Порту.
Динамика цен недвижимости континентальной Португалии в середине 2024 года
Правительственная политика в отношении «внутренних территорий» оказывает позитивное влияние на рынок недвижимости Португалии в регионах, далеких от океана. На 11,8% за год подорожала недвижимость в округе Сантарен Центральной Португалии, цены недвижимости начали расти с весны 2022 года.
Лидеры роста цен на недвижимость в португальском округе Сантарен, июль 2024:
- Муниципалитет Конштансия, +24,6%, 1222€/м² средняя цена недвижимости в июле 2024 года. Две промышленных зоны; крупнейшее предприятие с котировкой на Лондонской бирже ALTRI (производство эвкалиптовой целлюлозы).
- Муниципалитет Торриш Новаш; +21%, 992€/м². В муниципалитете пять промышленных зон, отличное транспортное сообщение с Лиссабоном, Порту и Алгарве
- Муниципалитет Шамушка, +17,3%, 750€/м². В 2006 году начал работу эко-промышленный парк Relvão (REIP) – на сонове разработанной технологическим университетом Лиссабона структуры отходы одних предприятий являются сырьем для соседних.
Округ Порталегре, +10,1%, 733€/м². График динамики цен на недвижимость округа Порталегре до 2022 года весьма драматичный, затем отмечается стабильный рост цен. Активнее всего цены растут в муниципалитете Созел: +24,3%, 621€/м², типичный район Алентежу с оливковыми рощами и пастбищами.
Прибрежный округ Лейрия. +10% к ценам недвижимости прошлого года, в среднем по округу 1631€/м². Абсолютный лидер муниципалитет Маринья-Гранде c широкими песчаными пляжами, 6 км до португальской трассы А1. По сравнению с прошлым годом в июле 2024 года стоимость недвижимости в Маринья-Гранде выросла на 21,9%, 1223€/м².
Округ Каштелу-Бранку, Центральная Португалия +10%, 867€/м². Лидер - фрегезия Cernache-do-Bonjardim-Nesperal-Palhais муниципалитет Серта: -30,0% в июле 2024, 947€/м². Внутри округа рынок недвижимости развивается неравномерно: многие муниципалитеты демонстрируют снижение цены по сравнению с прошлым годом.
Динамика цен недвижимости Большого Лиссабона в середине 2024 года
Столичный регион удерживает позитивную ценовую динамику рынка недвижимости: Idealista фиксирует +6% за год, средняя цена 4096€/м². Imovirtual отчитался о +7% за год. На графике Idealista не видно плато: стоимость квартир и домов постепенно увеличивается.
Только в одном муниципалитете Большого Лиссабона цена снизилась на 2,2%. Остальные регионы демонстрируют рост цен на недвижимость, диапазон от 3,3 до 18,8% в июне 2024 года.
Лидер динамики роста цен недвижимости Большого Лиссабона муниципалитет Арруда душ Виньюш, в июле 2024 года +18,1%. 1892€/м². Резкий рост цен отмечается с середины 2022 года. Местным бизнес-инкубатором поддержаны проекты в цифровой сфере на стыках с машиностроением, биотехнологиями, зеленой энергетикой.
Средняя цена недвижимости в городских районах Лиссабона в июле 2024 года 5642€/м². Максимальную капитализацию показала недвижимость прибрежного района Беату: +23,2%, 5042€/м².
Динамика цен недвижимости Большого Порту середины 2024 года
Средний показатель Большого Порту +6,6%, выше, чем в Лиссабоне и наглядно характеризует активный рост цен недвижимости на Севере Португалии. Средняя цена квартир и домов Большого Порту 2656€/м², в 1,54 раза дешевле Лиссабона.
Отрицательная динамика отмечена в одном муниципалитете, остальные за год принесли владельцам недвижимости от 3,1 до 23,6% роста стоимости актива.
Лидер в июле 2024 года – муниципалитет Амаранте у реки Тавега, +20,9%, 1113€/м². 30 минут до крупнейших университетов Севера Португалии, 40 минут до аэропорта. Муниципалитет включен в регионы с приоритетной поддержкой бизнес-проектов.
В северной столице Португалии к июлю 2024 года цены за год выросли на 5,1%, 3578€/м². Лидирует муниципалитет Кампанья, +18,2%, 3216€/м². Проект урбанизации района с привлечением TGV и созданием нового путепровода улучшит транспортную инфраструктуру Кампаньи.
Ипотечные ставки Португалии в третьем квартале 2024 года
Медианная ставка жилищного кредитования продолжает снижаться: по данным INE, в июне заемщики платят по кредитам 4,513% годовых. В новых контрактах процентная ставки составляет 3,729%. График банковских ставок для покупки Жилья в Португалии с 2010 года, пунктирная линия – трендовые ставки за последние три месяца.
В новых контрактах процентная ставки составляет 3,729%. Лояльная политика банков снижает долю первоначального взноса и делает ипотечные кредиты более доступными: есть в июне 2023 года доля заемного капитала при покупке жилья в Португалии в среднем составляла 53%, то спустя год увеличилась до 61%.
Коммерческая недвижимость Португалии в середине 2024 года
По данным отчета глобальной компании JLL, за первое полугодие 2024 года предполагаемый объем инвестиций в коммерческую недвижимость Португалии составил 675 млн. евро. На фоне активного развития гибридных форм работы и активизации туристической сферы Португалии наблюдается инвесторы на 18% сократили вложения в сектор офисной недвижимости, при этом объем инвестиций в гостиницы вырос на 38%.
Заметное влияние на логистический и промышленный сектор недвижимости Португалии оказывают 3PL операторы. Сделки со складской и комбинированной коммерческой недвижимостью продемонстрировали рост на 35%, при этом 60% инвестиций освоены во втором квартале 2024 года.
Законодательство и динамика рынка недвижимости Португалии
С начала 2023 года на нервах иностранных инвесторов португальские законодатели наигрались вволю. Прошлый год оглушил программой Mais Habitação, с жестким регулированием рынка аренды, структурными изменениями иммиграционной программы Portugal Golden Visa и льготного налогового режима NHR.
В этом сезоне игры португальских политиков продолжаются: амбициозная программа Construir Portugal:
- фактически отменяет многие ограничения программы «Больше Жилья», в том числе чрезвычайный взнос на местное жилье CEAL;
- пытается разблокировать планы на 25000 домов Плана восстановления и устойчивости PRR,
- вносит изменения в Закон о почвах для использования под жилье сельскохозяйственных земель;
- независимо от гражданства покупателей жилой недвижимости Португалии в возрасте до 35 лет освободили от уплаты гербового сбора и IMT при покупке жилья до 316,000 евро.
Маятниковая иммиграционная и фискальная политика иностранных инвесторов откровенно настораживает. Но вопреки законодательной лихорадке рынок недвижимости Португалии сохраняет позитивную динамику:
- нет явных признаков надвигающегося экономического кризиса;
- выборы закончились;
- туристы вернулись;
- поток иммигрантов не иссякает.
Португалия лидирует на европейском рынке зеленой энергетики, все меньше зависит от внешних поставщиков энергоносителей; успешно использует свои транзитные возможности, открыта для иностранных инвестиций в промышленность, логистику и высокотехнологичные сферы.
Недвижимость и иммиграция в Португалию
Цена недвижимости чутко реагирует на глобальные и локальные процессы. Грамотная инвестиционная политика на уровне округа или муниципалитета неизбежно позитивно сказывается на стоимости жилья в небольших городах. Найти жилье в Португалии по приемлемой цене можно. Важно понимать перспективы локации, выбирать объекты для краткосрочных или среднесрочных проектов. Компания Okno.Agency успешно реализует собственные проекты на рынке недвижимости, оказывает помощь в поиске жилья экспатам, обеспечивает комплексное сопровождение процесса иммиграции в Португалию.