Блог о переезде в Португалию: получение ВНЖ, ПМЖ и гражданства

Рынок недвижимости Португалии 2024: цены, динамика, законы, ипотека

недвижимость Португалии 2024
Несмотря на глобальную неопределенность, Португалия остается инвестиционной гаванью игроков рынка недвижимости. В стране на юго-западе Европы низкие риски горячей фазы войны, сепаратистских настроений, межрелигиозных конфликтов, национализации активов иностранцев или масштабных природных катастроф. Строить, покупать или арендовать недвижимость в Португалии в этом году? Постараемся объективно оценить перспективы рынка недвижимости Португалии 2024 года.

Simplex 2024: законодательные новации рынка недвижимости Португалии

Опубликованный 8 января Декрет-закон 10/2024, известный как simplex do licenciamento urbanístico – часть комплекса правительственной программы на пути к «нулевому лицензированию».
Упрощена процедура подготовки строительных работ:
  • застройщику с 2024 года не требуется получать разрешения муниципалитета на начало строительных работ, достаточно уведомления, договора ответственности проектировщиков и уплаты обязательных сборов;
  • введен режим «молчаливого согласия»: спустя 20 дней после уведомления можно строить, если муниципалитет не выдал отказ;
  • муниципалитетам ограничили права контроля при реконструкции зданий, изменении внутренней этажности, иным строительным процедурам.
Изменены отдельные нормы Общего регламента городского строительства RGUE, в т.ч. обустройство душа вместо ванной или проходной кухни. Для сравнения почитайте об этапах реконструкции старого дома в Португалии по правилам 2023 года. На 1.06. 2026 года запланирована отмена RGUE, с 05.01.2026 года вводится единая электронная градостроительная платформа.
Упрощен перевод сельскохозяйственных земель в статус городских под промышленность, логистику, жилье по доступным ценам.
При заключении договора купли-продажи недвижимости не требуется доказывать наличие технического паспорта и разрешение на использование autorização de utilização. Португальские нотариусы отсутствие разрешения не одобряют: высок риск покупки жилья с самозастроем, нарушениями строительных норм. Банки продолжают требовать лицензию при кредитовании и пересмотре условий финансирования; в случае отказа банка выдать кредит покупатель рискует потерять аванс, переданный по предварительному договору CPCV без разрешения на использование.
Законодательные новации могут привести к увеличению новостроек и реконструкций по инициативе частных лиц. Сколько объектов будут завершены и сданы в эксплуатацию, а сколько будут заморожены на разных стадиях – скоро увидим. В любом случае до покупки или со-инвестирования проекта стоит провести глубокую разведку надежности застройщика.
рынок недвижимости Португалии 2024

Влияние Mais Habitação на рынок недвижимости Португалии 2024

Законодательная инициатива доступности жилья негативно сказалась на инвестиционной привлекательности Португалии. Подробно о Mais Habitação читайте тут. Отмена режима NHR, принудительный вывод на рынок неиспользуемых помещений, ограничение роста цены аренды в новых договорах и другие новации снизили предсказуемость доходности аренды жилой и гостиничной недвижимости.
Изменились правила игры на рынке краткосрочной аренды, подробно о Alojamento Local читайте здесь. Вынужденно нивелирован интерес к покупке апартаментов в регионах с жестким лимитом AL; частично происходит перераспределение финансовых потоков на внутренние районы Португалии.
Владельцам предприятий по местному размещению предстоит до 25.06.2024 года уплата нового чрезвычайного налога Contribuição Extraordinária para o Alojamento Local (CEAL) по ставке 15%. Налоговая база CEAL рассчитывается по особой формуле, учитываются:
  • площадь объекта;
  • экономический коэффициент местного размещения;
  • коэффициент городского давления (расчет по муниципалитетам утвержден распоряжением №455-Е/2023), площадь.

Ипотечные ставки Португалии 2024

Португальские банки готовы выдавать кредиты на покупку первичной и вторичной недвижимости иностранцам. Условия жестче: коренному португальцу с безупречной кредитной историей профинансируют до 85% покупки, иностранцы рассчитывают максимум на 60%.
В июне 2023 года доля проблемных ипотечных кредитов португальских банков составила 2,4%, это немного. На фоне роста инфляции и экономической рецессии Banco de Portugal «в качестве превентивной меры» вводит с 1 октября 2024 года резерв капитала на уровне 4% от обеспеченных ипотекой кредитных портфелей четырех крупнейших банков Португалии: Novo Banco, Banco BPI, Millennium BCP, Banco Santander Portugal. На долю лидеров ипотечного кредитования Португалии приходится 61% рынка.
На плавающие ипотечные ставки банков Португалии влияет Euribor: 18% зависят от Euribor 3 мес., 41% – от Euribor 6 мес., 39% - Euribor 12 мес.; на 3% влияют иные реферальные комиссии. После резкого роста ставок Euribor с отрицательных значений до 4,5%, в 2024 году ожидается постепенное снижение ставки. Незначительное, до 3-3,5%.
euribor Португалия
По данным Banco dt Portugal, виды ипотечных кредитов распределяются так:
  • 5,4% - фиксированная ставка;
  • 66,1% - смешанный вид;
  • 28,5% - плавающая ставка.
75% кредитных договоров на покупку постоянного жилья в Португалии имеют среднемесячный платеж в размере 524€. – статистика Banco de Portugal
В ноябре 2023 года диапазон ипотечных ставок на покупку жилья для постоянного проживания в Португалии составил 3,8 - 4,54%, это подтверждает Португальский Институт статистики. Как менялись значения средней фиксированной и плавающей ставок Португалии на покупку жилья:
рост ипотечной ставки в Португалии

Прогноз 2024: нежилая недвижимость Португалии

Объем инвестиций в коммерческую недвижимость Португалии за 2023 год сократился почти в два раза по сравнению с 2022-м. В этом году эксперты не видят оснований для резкого изменения тренда, объем инвестиций ожидается на уровне 1,2-2 млрд. евро.
Офисы. Гибридный формат работы изменил требования к площадям и функционалу помещений, актуален ESG-стандарт. Средняя заполняемость 850м². Спрос есть: цена офисов премиум класса от 28€/м² и немного растет. До 2026 года планируется построить 296000м² офисов, из них 61% уже забронированы.
Торговые площади. Максимальный спрос в туристических районах и потенциальных урбанизациях с современной инфраструктурой. Цена аренды флагманских магазинов в ТРЦ 130-140€/м².
Промышленность и логистика. Спрос превышает предложение. Актуальны дата-центры, площадки для морских контейнеров, логистические центры, келлеры, мультифункциональные промышленные здания.
Гостиницы. Португалия активно трансформирует событийный график: благодаря международным конференциям, медицинскому туризму, рекламе природных заповедников и спортивным состязаниям туристический поток стал круглогодичным В 2023 году в Португалии открылось 67 новых отелей. В 2024 ожидается открытие еще 55 гостиничных комплексов.
коммерческая недвижимость Португалии 2024

Тренды 2024: жилая недвижимость Португалии

Стабильно высокий спрос на португальскую недвижимость «пост-пандемического» формата: открытые приватные террасы, сады, эксплуатируемые крыши; комфортные условия для удаленной работы, трансформация пространства.
Меняется концепция представления о роскоши. Качественное жилье для счастливой жизни уже не ассоциируется с высокой покупательной способностью. Есть аренда, доказано номадами и экспатами «первой волны XXI века».
Растет процент пожилых жителей Португалии и одиночек. Рынок слабо реагирует на изменение структуры спроса на функциональное жилье для небольших семей.
Цифровое управление домом. Повышает на 10-60% себестоимость строительства, одновременно привлекает интерес 85% покупателей. Доступ к Интернету в Португалии между городами и сельской местностью отличается на 12%, один из худших показателей ЕС.
Устойчивые строительные технологии. Требования португальских инвесторов вполне прагматичные: рост цен на энергоносители плюс правительственные программы декарбонизации. С 2027 года по решению Европарламента здания с превышением выбросов СО2 будут облагаться дополнительным налогом.
Приток в Португалию иностранных покупателей влияет на соотношение спроса и предложения во всех сегментах рынка жилья. В Португалии лояльные иммиграционные программы для португалоязычных стран плюс миграция в Португалию на фоне эскалации военных действий.
Растет себестоимость жилых новостроек: увеличиваются фактические зарплаты в строительном секторе (индекс за 2023 год +12%), растут реальные цены стройматериалов, затраты на строительство в среднем выросли на 2,5%.
Сохраняется дефицит строительных проектов в эконом и бизнес сегментах. Объем строительства недостаточный. Так выглядит график выдачи лицензий на жилое строительство в Португалии от Banco de Portugal, временной диапазон 20 лет:
строящееся жилье в Португалии

Цены жилья в Португалии и других странах Евросоюза

10 января 2024 года Евростат опубликовал статистику за три квартала 2023 года. В целом по Еврозоне цены на жилье упали на 2,1%. График отчетливо демонстрирует европейский тренд:
стоимость жилья в Евросоюзе
Антилидеры – Люксембург, Германия, Финляндия. Ожидаемо для жителей постсоветского пространства выросли цены в европейских странах Восточной Европы: Хорватия, Польша, Болгария, Литва. На западе Европы самый высокий рост цен на жилье в Португалии: +7,6%.
недвижимость дорожает в европе
Обратите внимание на замедление темпов роста цен на жилье в Португалии – с 11,3% в IV кв. 2022 г. 7,6 в III кв. 2023 г. Хуже показатели у Чехии – с +6,9% роста до снижения на 2,9%, Венгрии – с 17,5% до 1,5%, Эстонии с 16,9% до 3,8%.

Цены жилой недвижимости Португалии 2024

Принятие решения о покупке и продаже основывается на знании рынка. Объективные факторы влияния на рынок жилой недвижимости Португалии в целом, Лиссабона, Порту и Алгарве найдете в нашем обзоре исследования Living Destination глобальной компании JLL.
Аналитические материалы для инвесторов и девелоперов Португалии с картами, графиками, сегментированием рынка доступны на платформе Confidencial Imobiliário. Эта компания зафиксировала во втором квартале максимальный разрыв между ценами предложения и реальной покупки (1541€/м² по данным INE)– симптом ценовой стабилизации. Рынок жилья Португалии не рухнул и не собирается: четыре квартала подряд объем продаж превышает 33 тыс. объектов, или в среднем 11 тыс. сделок в месяц.
аналитика цен на недвижимость в Португалии
Интересная аналитика доступна на портале Alfredo AI: информационная платформа на основе искусственного интеллекта отслеживает информацию официальных источников INE, Pordata + свыше 7 миллионов объявлений, размещенных на португальских универсальных сайтах объявлений, порталах недвижимости, сайтах агентства.
Так выглядит актуальный Índice de Preços Alfredo:
индекс цен на жилье в Португалии
Популярный онлайн-инструмент аналогового метода сравнения цен предложения на рынке жилой недвижимости Португалии - портал Idealista. Ресурс аккумулирует информацию о продажах и аренде недвижимости Португалии с 2015 года. За это время цена выросла с 969€/м² до 2561€/м², прирост за 2023 год составил +5,3%.
стоимость недвижимости Португалии график 10 лет
Капитализация активов на рынке недвижимости Португалии превышает депозитные ставки португальских банков: в октябре 2023 года средняя ставка срочного депозита составила 2,93%.
Региональные лидеры цен жилой недвижимости Португалии по версии Idealista: Большой Лиссабон, Алгарве (Фару), Мадейра, Порту, Сетубал, Порту Санту (архипелаг Мадейра). Дешевле всего стоит недвижимость Португалии в округах:
  • Гуарда (внутренний округ, 160 км до Авейру);
  • Порталегре (внутренний район на границе с Испанией, 227 км от Лиссабона);
  • Вила Реал (97 км от Порту).
цены на жилье в регионах Португалии
Большинство экспертов уверены в сохранении тренда сдержанного роста цен на жилую недвижимость Португалии.

Рынок аренды жилья в Португалии 2024

Цены на аренду жилья в Португалии стабильно растут, темпы роста в 4 раза выше рынка продаж. Это отразилось и на госпоказателях: в 2024 году арендодатели имеют право повысить арендную плату на 6,94% для жилья, сданного в аренду до 1990 года. У новых договоров аренды ограничения до 2% в силе.
INE фиксирует медианную арендную ставку за 3-й кв. 2023 года на уровне 7,25€/м². У порталов недвижимости данные иные. График Idealista демонстрирует динамику цен на аренду жилья в Португалии: с 5€/м² в 2015-м до 15,5€/м² в декабре 2023-го. За год медианная цена аренды жилья в Португалии выросла на 20,4%.
стоимость аренды в Португалии в 2024
Очевидные лидеры рынка аренды жилья Португалии в начале 2024 года: Большой Лиссабон, Большой Порту, Алгарве (Фару). Самые доступные квартиры и дома для арендаторов в Порталегре, Вила Реал, Сантарем, Каштелу Бранку.
дорогая аренда жилья в Португалии

Покупать или продавать недвижимость Португалии в 2024 году?

Сдержанный оптимизм – так можно назвать ожидания инвесторов и застройщиков Португалии на 2024 год. Рост стоимости недвижимости один из лучших в Европе, превышает доходы по депозитам. Доходность от аренды высокая благодаря экспатам и туристам. Впереди выборы в португальский парламент, адаптация к новым правилам игры на рынке аренды и строительства, надежды на снижение процентных ставок. На резкое снижение цен квартир и домов в Португалии-2024 покупателям точно рассчитывать не приходится.
Знаем, в каких районах Португалии запланированы строительные проекты с высокой доходностью, где недвижимость недооценена и максимально ликвидна. В рамках комплексного сопровождения иммиграции в Португалию поможем разобраться с актуальными условиями иммиграционных программ, покупкой и арендой недвижимости, переводами документов, схемами финансирования сделок.
Недвижимость