Несмотря на глобальную неопределенность, Португалия остается инвестиционной гаванью игроков рынка недвижимости. В стране на юго-западе Европы низкие риски горячей фазы войны, сепаратистских настроений, межрелигиозных конфликтов, национализации активов иностранцев или масштабных природных катастроф. Строить, покупать или арендовать недвижимость в Португалии в этом году? Постараемся объективно оценить перспективы рынка недвижимости Португалии 2024 года.
Simplex 2024: законодательные новации рынка недвижимости Португалии
Опубликованный 8 января Декрет-закон 10/2024, известный как simplex do licenciamento urbanístico – часть комплекса правительственной программы на пути к «нулевому лицензированию».
Упрощена процедура подготовки строительных работ:
- застройщику с 2024 года не требуется получать разрешения муниципалитета на начало строительных работ, достаточно уведомления, договора ответственности проектировщиков и уплаты обязательных сборов;
- введен режим «молчаливого согласия»: спустя 20 дней после уведомления можно строить, если муниципалитет не выдал отказ;
- муниципалитетам ограничили права контроля при реконструкции зданий, изменении внутренней этажности, иным строительным процедурам.
Изменены отдельные нормы Общего регламента городского строительства RGUE, в т.ч. обустройство душа вместо ванной или проходной кухни. Для сравнения почитайте об этапах реконструкции старого дома в Португалии по правилам 2023 года. На 1.06. 2026 года запланирована отмена RGUE, с 05.01.2026 года вводится единая электронная градостроительная платформа.
Упрощен перевод сельскохозяйственных земель в статус городских под промышленность, логистику, жилье по доступным ценам.
При заключении договора купли-продажи недвижимости не требуется доказывать наличие технического паспорта и разрешение на использование autorização de utilização. Португальские нотариусы отсутствие разрешения не одобряют: высок риск покупки жилья с самозастроем, нарушениями строительных норм. Банки продолжают требовать лицензию при кредитовании и пересмотре условий финансирования; в случае отказа банка выдать кредит покупатель рискует потерять аванс, переданный по предварительному договору CPCV без разрешения на использование.
Законодательные новации могут привести к увеличению новостроек и реконструкций по инициативе частных лиц. Сколько объектов будут завершены и сданы в эксплуатацию, а сколько будут заморожены на разных стадиях – скоро увидим. В любом случае до покупки или со-инвестирования проекта стоит провести глубокую разведку надежности застройщика.
Влияние Mais Habitação на рынок недвижимости Португалии 2024
Законодательная инициатива доступности жилья негативно сказалась на инвестиционной привлекательности Португалии. Подробно о Mais Habitação читайте тут. Отмена режима NHR, принудительный вывод на рынок неиспользуемых помещений, ограничение роста цены аренды в новых договорах и другие новации снизили предсказуемость доходности аренды жилой и гостиничной недвижимости.
Изменились правила игры на рынке краткосрочной аренды, подробно о Alojamento Local читайте здесь. Вынужденно нивелирован интерес к покупке апартаментов в регионах с жестким лимитом AL; частично происходит перераспределение финансовых потоков на внутренние районы Португалии.
Владельцам предприятий по местному размещению предстоит до 25.06.2024 года уплата нового чрезвычайного налога Contribuição Extraordinária para o Alojamento Local (CEAL) по ставке 15%. Налоговая база CEAL рассчитывается по особой формуле, учитываются:
- площадь объекта;
- экономический коэффициент местного размещения;
- коэффициент городского давления (расчет по муниципалитетам утвержден распоряжением №455-Е/2023), площадь.
Ипотечные ставки Португалии 2024
Португальские банки готовы выдавать кредиты на покупку первичной и вторичной недвижимости иностранцам. Условия жестче: коренному португальцу с безупречной кредитной историей профинансируют до 85% покупки, иностранцы рассчитывают максимум на 60%.
В июне 2023 года доля проблемных ипотечных кредитов португальских банков составила 2,4%, это немного. На фоне роста инфляции и экономической рецессии Banco de Portugal «в качестве превентивной меры» вводит с 1 октября 2024 года резерв капитала на уровне 4% от обеспеченных ипотекой кредитных портфелей четырех крупнейших банков Португалии: Novo Banco, Banco BPI, Millennium BCP, Banco Santander Portugal. На долю лидеров ипотечного кредитования Португалии приходится 61% рынка.
На плавающие ипотечные ставки банков Португалии влияет Euribor: 18% зависят от Euribor 3 мес., 41% – от Euribor 6 мес., 39% - Euribor 12 мес.; на 3% влияют иные реферальные комиссии. После резкого роста ставок Euribor с отрицательных значений до 4,5%, в 2024 году ожидается постепенное снижение ставки. Незначительное, до 3-3,5%.
По данным Banco dt Portugal, виды ипотечных кредитов распределяются так:
- 5,4% - фиксированная ставка;
- 66,1% - смешанный вид;
- 28,5% - плавающая ставка.
75% кредитных договоров на покупку постоянного жилья в Португалии имеют среднемесячный платеж в размере 524€. – статистика Banco de Portugal
В ноябре 2023 года диапазон ипотечных ставок на покупку жилья для постоянного проживания в Португалии составил 3,8 - 4,54%, это подтверждает Португальский Институт статистики. Как менялись значения средней фиксированной и плавающей ставок Португалии на покупку жилья:
Прогноз 2024: нежилая недвижимость Португалии
Объем инвестиций в коммерческую недвижимость Португалии за 2023 год сократился почти в два раза по сравнению с 2022-м. В этом году эксперты не видят оснований для резкого изменения тренда, объем инвестиций ожидается на уровне 1,2-2 млрд. евро.
Офисы. Гибридный формат работы изменил требования к площадям и функционалу помещений, актуален ESG-стандарт. Средняя заполняемость 850м². Спрос есть: цена офисов премиум класса от 28€/м² и немного растет. До 2026 года планируется построить 296000м² офисов, из них 61% уже забронированы.
Торговые площади. Максимальный спрос в туристических районах и потенциальных урбанизациях с современной инфраструктурой. Цена аренды флагманских магазинов в ТРЦ 130-140€/м².
Промышленность и логистика. Спрос превышает предложение. Актуальны дата-центры, площадки для морских контейнеров, логистические центры, келлеры, мультифункциональные промышленные здания.
Гостиницы. Португалия активно трансформирует событийный график: благодаря международным конференциям, медицинскому туризму, рекламе природных заповедников и спортивным состязаниям туристический поток стал круглогодичным В 2023 году в Португалии открылось 67 новых отелей. В 2024 ожидается открытие еще 55 гостиничных комплексов.
Тренды 2024: жилая недвижимость Португалии
Стабильно высокий спрос на португальскую недвижимость «пост-пандемического» формата: открытые приватные террасы, сады, эксплуатируемые крыши; комфортные условия для удаленной работы, трансформация пространства.
Меняется концепция представления о роскоши. Качественное жилье для счастливой жизни уже не ассоциируется с высокой покупательной способностью. Есть аренда, доказано номадами и экспатами «первой волны XXI века».
Растет процент пожилых жителей Португалии и одиночек. Рынок слабо реагирует на изменение структуры спроса на функциональное жилье для небольших семей.
Цифровое управление домом. Повышает на 10-60% себестоимость строительства, одновременно привлекает интерес 85% покупателей. Доступ к Интернету в Португалии между городами и сельской местностью отличается на 12%, один из худших показателей ЕС.
Устойчивые строительные технологии. Требования португальских инвесторов вполне прагматичные: рост цен на энергоносители плюс правительственные программы декарбонизации. С 2027 года по решению Европарламента здания с превышением выбросов СО2 будут облагаться дополнительным налогом.
Приток в Португалию иностранных покупателей влияет на соотношение спроса и предложения во всех сегментах рынка жилья. В Португалии лояльные иммиграционные программы для португалоязычных стран плюс миграция в Португалию на фоне эскалации военных действий.
Растет себестоимость жилых новостроек: увеличиваются фактические зарплаты в строительном секторе (индекс за 2023 год +12%), растут реальные цены стройматериалов, затраты на строительство в среднем выросли на 2,5%.
Сохраняется дефицит строительных проектов в эконом и бизнес сегментах. Объем строительства недостаточный. Так выглядит график выдачи лицензий на жилое строительство в Португалии от Banco de Portugal, временной диапазон 20 лет:
Цены жилья в Португалии и других странах Евросоюза
10 января 2024 года Евростат опубликовал статистику за три квартала 2023 года. В целом по Еврозоне цены на жилье упали на 2,1%. График отчетливо демонстрирует европейский тренд:
Антилидеры – Люксембург, Германия, Финляндия. Ожидаемо для жителей постсоветского пространства выросли цены в европейских странах Восточной Европы: Хорватия, Польша, Болгария, Литва. На западе Европы самый высокий рост цен на жилье в Португалии: +7,6%.
Обратите внимание на замедление темпов роста цен на жилье в Португалии – с 11,3% в IV кв. 2022 г. 7,6 в III кв. 2023 г. Хуже показатели у Чехии – с +6,9% роста до снижения на 2,9%, Венгрии – с 17,5% до 1,5%, Эстонии с 16,9% до 3,8%.
Цены жилой недвижимости Португалии 2024
Принятие решения о покупке и продаже основывается на знании рынка. Объективные факторы влияния на рынок жилой недвижимости Португалии в целом, Лиссабона, Порту и Алгарве найдете в нашем обзоре исследования Living Destination глобальной компании JLL.
Аналитические материалы для инвесторов и девелоперов Португалии с картами, графиками, сегментированием рынка доступны на платформе Confidencial Imobiliário. Эта компания зафиксировала во втором квартале максимальный разрыв между ценами предложения и реальной покупки (1541€/м² по данным INE)– симптом ценовой стабилизации. Рынок жилья Португалии не рухнул и не собирается: четыре квартала подряд объем продаж превышает 33 тыс. объектов, или в среднем 11 тыс. сделок в месяц.
Интересная аналитика доступна на портале Alfredo AI: информационная платформа на основе искусственного интеллекта отслеживает информацию официальных источников INE, Pordata + свыше 7 миллионов объявлений, размещенных на португальских универсальных сайтах объявлений, порталах недвижимости, сайтах агентства.
Так выглядит актуальный Índice de Preços Alfredo:
Популярный онлайн-инструмент аналогового метода сравнения цен предложения на рынке жилой недвижимости Португалии - портал Idealista. Ресурс аккумулирует информацию о продажах и аренде недвижимости Португалии с 2015 года. За это время цена выросла с 969€/м² до 2561€/м², прирост за 2023 год составил +5,3%.
Капитализация активов на рынке недвижимости Португалии превышает депозитные ставки португальских банков: в октябре 2023 года средняя ставка срочного депозита составила 2,93%.
Региональные лидеры цен жилой недвижимости Португалии по версии Idealista: Большой Лиссабон, Алгарве (Фару), Мадейра, Порту, Сетубал, Порту Санту (архипелаг Мадейра). Дешевле всего стоит недвижимость Португалии в округах:
- Гуарда (внутренний округ, 160 км до Авейру);
- Порталегре (внутренний район на границе с Испанией, 227 км от Лиссабона);
- Вила Реал (97 км от Порту).
Большинство экспертов уверены в сохранении тренда сдержанного роста цен на жилую недвижимость Португалии.
Рынок аренды жилья в Португалии 2024
Цены на аренду жилья в Португалии стабильно растут, темпы роста в 4 раза выше рынка продаж. Это отразилось и на госпоказателях: в 2024 году арендодатели имеют право повысить арендную плату на 6,94% для жилья, сданного в аренду до 1990 года. У новых договоров аренды ограничения до 2% в силе.
INE фиксирует медианную арендную ставку за 3-й кв. 2023 года на уровне 7,25€/м². У порталов недвижимости данные иные. График Idealista демонстрирует динамику цен на аренду жилья в Португалии: с 5€/м² в 2015-м до 15,5€/м² в декабре 2023-го. За год медианная цена аренды жилья в Португалии выросла на 20,4%.
Очевидные лидеры рынка аренды жилья Португалии в начале 2024 года: Большой Лиссабон, Большой Порту, Алгарве (Фару). Самые доступные квартиры и дома для арендаторов в Порталегре, Вила Реал, Сантарем, Каштелу Бранку.
Покупать или продавать недвижимость Португалии в 2024 году?
Сдержанный оптимизм – так можно назвать ожидания инвесторов и застройщиков Португалии на 2024 год. Рост стоимости недвижимости один из лучших в Европе, превышает доходы по депозитам. Доходность от аренды высокая благодаря экспатам и туристам. Впереди выборы в португальский парламент, адаптация к новым правилам игры на рынке аренды и строительства, надежды на снижение процентных ставок. На резкое снижение цен квартир и домов в Португалии-2024 покупателям точно рассчитывать не приходится.
Знаем, в каких районах Португалии запланированы строительные проекты с высокой доходностью, где недвижимость недооценена и максимально ликвидна. В рамках комплексного сопровождения иммиграции в Португалию поможем разобраться с актуальными условиями иммиграционных программ, покупкой и арендой недвижимости, переводами документов, схемами финансирования сделок.
