Готовая вилла не отвечает представлениям о комфорте? Стандартные коттеджи и таунхаусы навевают скуку? Постройте свой собственный дом в Португалии: модульный, фермерский или дизайнерскую виллу с бассейном, винным погребом и теннисным кортом. Строительство нового дома на 15-30% дешевле покупки готового объекта. Владелец уверен в качестве, эргономике и дизайне. Рассказываем – как вопреки местной бюрократии и неспешности построить дом в Португалии.
Градостроительные планы муниципалитетов Португалии
В описаниях регионов Португалии мы нередко даем прямые ссылки на Генпланы, геопорталы муниципалитетов. Эта информация необходима для оценки целесообразности стройки, типа и конструктива здания, проектирования.
Муниципалитеты Португалии активно реконструируют бывшие промышленные и военные территории, застраивают прибрежную линию, формируют террасы жилых домов на склонах. Изучите градостроительные планы, чтобы получить комфортный дом:
- поблизости от яхт-клуба, парка, ТРЦ;
- подальше от промышленной зоны, свалки, скоростной трассы, нового аэропорта
- без риска перекрытого новостройкой панорамного вида или окружения высотными зданиями.
Три основные категории земель под застройку в Португалии:
- Городские земли. Строительство разрешено. Коммуникации, дороги расположены на участке или поблизости;
- Урбанизированные земли. Подвод дорог и коммуникаций за счет владельцев земельных участков – самостоятельно или под контролем девелопера.
- Деревенские земли. Жилой дом входит в агрокомплекс: склады, пункты приема и переработки продукции, конюшни, виноградники, плантации, мини-отели.
Важно, чтобы земля в Муниципальном генеральном плане классифицировалась как пригодная к жилой застройке. Участок может быть самостоятельным или входить в надел с уже разработанным и утвержденным Детальным Планом.
Разрешительная документация на строительство дома в Португалии
Порядок лицензирования и ввода в эксплуатацию здания детально описан в Декрете №555/99 от 16.12 о правовом режиме урбанизации и строительства. Частному застройщику сокращает срок строительство покупка земли с утвержденным проектом лицензирования + готовым к получению разрешением на строительство. Владельцу участка на территории с Детальным планом не нужно разрабатывать отдельные проекты подвода систем жизнеобеспечения, это существенно экономит время и нервы. Но изменить согласованные мощности, конфигурацию, техусловия вопреки разрешенных Детальным планом - крайне сложно.
Иностранцы предпочитают покупку земли в урбанизациях надежных девелоперов: владелец участка получает дом «под ключ», с разрешениями, контролем строительства, закупкой стройматериалов, обустроенной территорией, сдачей в эксплуатацию.
Информационный план застройщика
Согласно ст. 14 Декрета №555/99 частный застройщик представляет в муниципалитет предварительный информационный план: намерение строительства, краткое описание проекта. Унифицированной национальной формы заявки нет, каждый муниципалитет разрабатывает свой формат.
Важно: подать заявку можно до покупки участка, чтобы оценить реальность проекта. Муниципалитет уведомляет собственника о проявленном интересе третьей стороны.
Ответ через 20-30 дней. Письмо муниципалитета информирует:
- можно ли строить;
- нормативные и правовые ограничения: целевое назначение, высотность, магистральные коммуникации, сервитуты.
В определенных ситуациях потребуется дополнительное расширенное описание строительных ограничений с привязкой к местности. Чтобы оценить бюрократическую разрешительную систему Португалии, оцените 40+ шаблонов заявок и сертификатов для застройщиков на официальном сайте Порту.
Геодезия и проектные работы
Обязательно проведение топографической съемки лицензированной организацией, информацию можно найти на Портале архитекторов. Результаты геодезических изысканий: необходимы для оценки качества грунта, разработки архитектурно-конструктивной части проекта, планировании фундамента.
Разрабатывает архитектурный проект лицензированное архитектурно-конструкторское бюро. Архитектурная часть проекта дает общее представление о здании: эскиз, концепция, высота, площадь, этажность, количество и назначение помещений. Конструктивная - тип фундамента, стен, перекрытий, фасад, кровли. Ст. 20 Декрета: архитектурный проект проходит экспертизы, консультации, рассмотрение и утверждение городским советом за 30 дней.
Разработка отдельных инженерных проектов: канализация / септик, водопровод, газопровод, подключение электричества, вентиляция, связь. Инженерная часть проекта разрабатывается лицензированными специалистами, согласовывается с поставщиками услуг.
Отдельно согласовывается использование придомовых территорий, озеленение, распределение обязанностей между частным владельцем / членами концессии и муниципалитетом.
Лицензия на строительство дома в Португалии
Полный пакет строительной документации, включая архитектурную, конструктивную, инженерные части проекта утверждаются городским советом. собственник получает лицензию на проведение строительных работ. Срок действия лицензии 3 года.
Изменения в первоначальный проект дома в Португалии
Все нюансы будущего дома продумайте на этапе архитектурно-инженерной части проектирования. Нельзя без разрешения муниципалитета построить вместо трех этажей пять, выдвинуть фасад к красной линии на 5-6 метров, сократить количество спален, увеличить пропускную способность канализационных стоков. Любое изменение проекта, увеличение/ уменьшение площади, этажей требует отдельного разрешения, иначе объект не будет принят в эксплуатацию.
Контракт с подрядчиком на строительство дома в Португалии
Строительство проходит исключительно под контролем профессиональных строителей. Декрет-закон 12/2004 предусматривает выдачу сертификатов и разрешений на строительство частным предпринимателям и компаниям, которые имеют технические и экономические возможности. Компании с сертификатами и разрешениями отличаются.
Выбор надежного подрядчика – половина успеха. Запросите предложения от нескольких региональных компаний. Основные критерии принятия оффера: опыт, репутация, стоимость и сроки строительства. На портале IMPIC хранятся реестры лицензированных строительных компаний, заказчик может проверить достоверность информации подрядчика.
Книга работ по строительству дома в Португалии
Каждая стройка проходит под контролем ответственного лица, которое ведет Книгу работ, контролирует соблюдение строительных норм, европейских директив, условий архитектурного проекта. В Книге работ отмечаются все лицензированные работы и действия, требующие разрешений. Книга представляется для ознакомления по первому требованию заказчику и контролерам. Независимо от уровня компетенции директора стройки, всю полноту ответственности за нарушения и ЧП несет заказчик.
Бюджет строительства дома в Португалии
Большинство сайтов строительных компаний Португалии снабжены онлайн-калькуляторами строительного бюджета. Цифры ориентировочные, учитывают основные строительные работы:
- подготовка участка, фундамент, стены, кровля;
- подвод и монтаж систем жизнеобеспечения;
- фасадные работы, установка дверей и окон;
- внутренние отделочные работы: штукатурка, покраска, укладка плитки.
Дополнительно рассчитывается:
- демонтаж и вывоз строительного мусора;
- стоимость строительно-отделочных материалов: цемент, камень, энергоэффективные окна, вентиляция, гидроизоляция, керамогранит, электрика и пр.;
- изготовление и монтаж встроенной мебели, закупка и подключение климатической техники, сантехники, кухонного оборудования, акустических систем;
- авторская ковка, мозаика, витражи;
- благоустройство участка: бассейны, ландшафтный дизайн, беседки, дорожки;
- освещение, установка систем «умный дом», систем видеонаблюдения.
Кредит на постройку дома в Португалии
Условия португальских банков для частных застройщиков сравнительно лояльные: срок кредита до 40 лет, льготные выплаты в первые 2-3 года, эффективная ставка до 5,5%. Обязательные условия: страхование заемщика и объекта строительства, возраст заемщика до 70-75 лет, подтверждение легальных доходов семьи. Онлайн-калькуляторы португальских банков помогают рассчитать стоимость кредита на постройку дома.
Португальская Лицензия пользователя: ввод дома в эксплуатацию
По окончании строительно-отделочных и ландшафтных работ наступает этап ввода здания в эксплуатацию и получение licença de habitação. Пакет экспертиз подтверждает точное соответствие архитектурному плану, градостроительным условиям, нормам экологической безопасности, энергоэффективности; предусмотренным муниципалитетом мощностям электросетей, канализации, иных коммуникаций.
Как повысить ликвидность нового дома в Португалии
Дом для постоянного проживания, загородная вилла или коттедж на перепродажу – важны комфорт, эргономика, функциональность, долговечность, дизайн. Португальский климат и современные строительные технологии диктуют особые критерии ликвидности:
- класс энергоэффективности А;
- сейсмостойкая конструкция;
- фундамент точно соответствует типу грунта, рельефу, конструктиву;
- низкоэмиссионные стеклопакеты с УФ-защитой;
- адаптируемый климат-контроль помещений, качественная вентиляция;
- безбарьерное пространство – если участок позволяет, отдайте предпочтение зданию в одном уровне;
- открытые пространства – терраса, патио, эксплуатируемая кровля.
В Португалии набирают популярность бюджетные сборные дома – модульные и каркасные. Они не требуют большого участка, дорогостоящего плитного фундамента, имеют высокий класс энергоэффективности, монтируются за несколько месяцев.
Виллы премиум-класса с авторским надзором именитых архитектурных бюро – эксклюзивные решения. Комплексная застройка участка, изготовление уникальных монолитных перекрытий, фасадных систем, двойного света, аквазон, интерьерного декора занимает до 3 лет.
Поможем подобрать оптимальный земельный участок под застройку, подскажем перспективные урбанизации поблизости от крупных городов и курортов Португалии. Иммиграция в Португалию – проект стратегический. Включите в свою стратегию новой жизни в европейской стране у океана строительство дома для жизни, среднесрочных инвестиций или пассивного дохода.
