Безмятежный архипелаг в Атлантическом океане стабильно лидирует в рейтинге роста цен на недвижимость Португалии. Налоговые региональные льготы, высокий уровень безопасности, прекрасный климат, Брексит, изменение жизненных приоритетов после пандемии, война в центре Европы – причин выбрать для инвестиций в недвижимость и постоянного проживания Мадейру немало. Разбираемся – каково состояние рынка недвижимости Мадейры в конце 2024 года.
Динамика цен рынка недвижимости Мадейры: статистика 2015-2024
Стоимость квартир и домов на архипелаге стабильно растет. На портале Idealista доступны данные начала 2015 года - 1130€/м²). За 9 лет средняя стоимость квадратного метра на Мадейре увеличилась в 2,8 раза: если в 2017 году дом 150м² стоил в среднем 169500€, сегодня его реально продать за 475950€; прибыль явно превышает депозитные ставки европейских банков.
На графике хорошо прослеживается реакция рынка на повышение спроса на недвижимость острова с периода пандемии и Брексита.
Остров Мадейра
Остров Порто-Санту
Пузырь на рынке недвижимости Мадейры?
В 2022 году Еврокомиссия в том же году о потенциальной переоценке недвижимости Португалии: страна на юге Европы оказалась единственной в Евросоюзе со стабильным ежегодным приростом цен +6% с 2017 года. В том же году эксперты Bloomberg отнесли к рискованным рынок недвижимости региона Мадейра.
Сравнение данных по 19 странам ОЭСР выявило превышение стоимости жилья Мадейры:
- на 56% по сравнению с арендной платой;
- на 47% по сравнению с доходами домохозяйств.
Прошло два года. График портала Idealista демонстрирует стабильный рост стоимости квартир и домов на главном острове архипелага Мадейра:
- по сравнению с октябрем 2022 года цены выросли на 27,4%: с 2034€/м² до 3173€/м²;
- среднегодовой прирост за два года +13,7%/ год;
- интенсивность усиливается: за год цены выросли на 16,5%;
Еще заметнее рост цен на Порто-Санто: за два года +34,7%. В среднем по архипелагу стоимость домов и квартир с 2022 года выросла на 24,2%, +12,1 в год.
А теперь посмотрим исходные данные мрачных прогнозов двухлетней давности:
- с октября 2017 года (1273€/м²) до октября 2022-го на Мадейре цены выросли на 37,4%, на Порто Санто (1020€/м²) на 36,7%;
- в среднем по архипелагу +7,41% ежегодно на протяжении пяти лет.
Пузырь Мадейры явно не лопнул. Напротив, заметно прибавил в объеме.
Сравнение цен недвижимости Мадейры с другими регионами Португалии. Средняя цена квадратного метра в 2015, 2022, 2024 годах.
За последние два года сравнимую с Мадейрой интенсивность роста цен демонстрирует Матозиньюш, но и в этом округе стоимость недвижимости выросла с 2022 года на 15,9%. Остальные регионы явно отстают от португальского лидера.
Мадейра и Канары: сравниваем цены на недвижимость
Канарские острова многие инвесторы рассматривают как альтернативу Мадейре. На испанском архипелаге график портала Idealista также демонстрирует рост цен с 2015 года – от 1309€/м² до 2719€/м², рост в 2,1 раза. Максимальная интенсивность на Тенерифе: от 1271 до 2865€/м².
В октябре 2022 года средняя цена квадратного метра на Тенерифе составляла 2098 €/м². За два года цены выросли на 26,8%, в среднем +13,4% в год. На Мадейре +13,7% - показатели почти идентичные. Стоимость квадратного метра на острове Мадейра на 9,7% дороже Тенерифе.
Основные причины инвестиционной привлекательности недвижимости Мадейры
Высокое качество жизни. Здесь не бывает снега, температура зимой +14-18°С, летом +20-25°С, нет дефицита пресной воды и отличная экологическая обстановка. На пляжах Мадейры можно смело купаться: температура от +18°С в марте до +24°С в августе. Туристический сезон на острове фактически круглогодичный.
Отличное транспортное сообщение. Несмотря на экстремальные условия, после модернизации в 2016 году международный аэропорт Криштиану Роналду принимает рейсы 37 авиакомпаний, включая популярных европейских лоукостеров. От Лиссабона до Фуншала лететь около 2 часов. Сезонный паром от Фуншала до Портимао доставляет пассажиров за сутки.
Серьезные инвестиции вложены в транспортную инфраструктуру Мадейры. Между островами архипелага регулярно курсируют паромы. За 40 лет на Мадейре построены 6 скоростных автомагистралей Via Rápida и Via Expresso с тоннелями и развязками, обеспечено круговое движение по периметру и поперек острова.
Льготы для инвесторов. Созданный в 80-х годах прошлого века Centro Internacional de Negócios da Madeira (CINM) обеспечивает работу Зоны свободной торговли, Индустриального Парка и Судового регистра.
Актуальные налоговые льготы для членов CINM:
- снижение ставки налога на прибыль 5% до 2028 года;
- 50% скидки налогооблагаемого дохода для отдельных производственных компаний Индустриального парка;
- освобождение от налога на выплату дивидендов; и прироста капитала (по совокупности определенных условий)
- скидка 80% на гербовый сбор.
- скидка 80% уплаты IMI и IMT, освобождение от иных местных сборов, при приобретении недвижимости, связанной с деятельностью компании.
В рамках стимулирования инвестиций и туризма на Мадейре снижены на 1% ставки НДС, максимальная 22%. В 2024 году на ряд товаров, включая продукты питания, транспорт, размещение в отелях, лекарства и книги сниженная дифференцированная ставка НДС составляет 4%.
Гибкая инвестиционная политика. Местные власти и предприниматели чутко реагируют на тренды рынков недвижимости и туризма. Мадейра стала первым регионом Португалии, создавшим деревни Цифровых Кочевников с комфортными условиями для удаленной работы.
В рамках португальского Плана развития и устойчивости на Мадейре в 2024 году будет построено 600 квартир с контролируемыми ценами. Еще 800 запланировано ввести в эксплуатацию до 2026 года.
Схема муниципалитетов и фрегезий Мадейры
Рынок недвижимости Мадейры: муниципалитет Фуншал
Главный город на юге острова рядом с аэропортом и портом привлекает покупателей недвижимости развитой инфраструктурой. Международные школы, медицинские центры, супермаркеты, рынки, сервисные центры – все необходимое для жизни доступно в Фуншале. Город объединяет 10 фрегезий, муниципалитет выделяет ресурсы для реабилитации четырех зон.
С 2015 года цены недвижимости Фуншала выросли в 2,8 раза. За два последних года прирост составил 25,6%, средняя цена недвижимости Фуншала выросла с 2587 до 3473€/м². Так выглядит статистика рынка недвижимости отдельных районов Фуншал:
В отличие от традиционных дорогих новостроек на окраинах городов в Фуншале быстрее всего растут цены в центральной части города. Самый высокий рост в 2023-2024 годах показывает фрегезия Santa Luzia у Ботанического сада: +38,6%. Стабильный прирост цен в соседней прибрежной фрегезии Santa Maria Maior, +22,4%. Резкий всплеск цен в начале 2022 года зафиксирован в историческом центре города, приход Sé.
Стоимость квартир и домов Мадейры в Камара-ди-Лобуш
Волчье Логово (так назвали город в честь «морских волков» - тюленей-монахов) с 2015 года повысило цены продажи недвижимости с 1011 до 2436€/м², фаза роста стартовала летом 2020 года. За два последних года цены в любимом месте отдыха Уинстона Черчилля выросли на 23,4%. Улицы террасами поднимаются в горы, городской пляж достаточно узкий, часть променада на западной стороне города проходит вдоль электростанции.
Недвижимость Мадейры в Рибейра Брава
Компактный муниципалитет вытянулся вдоль устья реки и горного массива. Туристов привлекает в Рибейра-Брава ухоженный пляж с бассейном и красивые виды на океан. З два года стоимость квартир и домов в Рибейра Бравы выросла на 25,6%. С 2015 года цены выросли с1234 до 3473€/м², в 2,8 раз.
Цены недвижимости Мадейры в Понта-ду-Сол
Городок на юго-западном побережье острова может похвастаться длинным пляжем Прайя-да-Мадалена-ду-Мар с черным вулканическим песком. Именно в Понта-ду-Сол была открыта первая деревня цифровых кочевников с коворкингом и скоростным интернетом. Жилые дома и виллы для туристов в основном расположены на горных террасах в относительной удаленности от моря. Статистика Idealista позволяет проследить цены с марта 2023 года. В октябре 2024-го годовой прирост составил +35%.
Стоимость квартир и домов Мадейры в районе Кальета
Портал Idealista объединил несколько муниципалитетов на юго-западном побережье острова в один конгломерат. По автотрассам от населенных пунктов Кальеты до Фуншала реально доехать за 45 минут. Кальета – популярное место отдыха семей с детьми, здесь два широких песчаных пляжа, прикрытых волнорезами. Средняя цена жилья в Кальете 3491€/м². Максимальная цена в муниципалитете Эштейту-ду-Кальета: 4264€/м², за год недвижимость поднялась в цене на 45%. Активно застраивается поселок Паул-ду-Мар с небольшим каменистым пляжем и пристанью.
Недвижимость Мадейры на северо-западе острова
Северо-западная часть Мадейры отличается достаточно суровым климатом: сильный ветер, часто идут дожди. Сведения о статистике рынка недвижимости в Порту-Мониш, Сан-Виненте и Понта Делгада на портале Idealista скудные. Средняя цена жилья поблизости от суровых пляжей на фоне горных пиков 2070€/м², всего за один год квартиры и дома подорожали на 33,5%. Самое удобное место для постоянного проживания – Сан Висенте в окружении национального парка и маршрутов по левадам. Через город проходит автотрасса VE4, которая соединяет южное и северное побережье Мадейры.
Рынок недвижимости Мадейры на северо-востоке острова
В Сантану туристы приезжают полюбоваться знаменитыми треугольными разноцветными домиками. На океан можно полюбоваться со скал, пляжей фактически нет. Здесь самые доступные цены на жилье: в среднем 1461€/м². За два года цены на северо-восточном побережье острова выросли на 20%.
Цены квартир и домов Мадейры на восточном побережье
Один из самых перспективных районов для покупки недвижимости. В Канисал создан обширный индустриальный парк. К западу от центральной части города есть неплохой пляж с дайвинг-центром. В Машику одни из лучших песчаных пляжей острова, красивый променад, отличные парки, много супермаркетов. По данным Idealista средняя стоимость недвижимости на востоке острова 2054€/м², на 41% дешевле, чем в соседнем Фуншале.
При выборе объекта недвижимости Мадейры для постоянного проживания и сдачи в аренду стоит учитывать непростой рельеф местности, транспортную доступность, близость туристических магнитов, медицинских и торговых центров. Фаза роста цен на недвижимость Мадейры продолжается. Поможем выбрать оптимальный вариант для инвестиций, организуем комплексное сопровождение процесса иммиграции в Португалию.