Наследство в Португалии: что делать с недвижимостью
Если в наследство входит квартира, дом или земельный участок в Португалии, наследникам обычно нужно решить сразу несколько задач: подтвердить круг наследников, сообщить о наследстве налоговой службе, оформить имущество, договориться о разделе и только после этого решать, кто сохраняет объект и можно ли его продавать.
Наследственная недвижимость отличается от обычной покупки тем, что сначала нужно понять, кому и в каком объёме принадлежат права на наследство.
Содержание
С чего начинается оформление
После смерти человека его имущество и долги переходят в наследственную массу.
Один из первых практических шагов в Португалии связан с cabeça de casal, лицом, которое представляет наследство до раздела.
Если умерший оставил имущество, подлежащее регистрации, о смерти и наследстве нужно сообщить Autoridade Tributária. По текущей официальной инструкции это делается до конца третьего месяца, следующего за месяцем смерти.
Habilitação de herdeiros
Habilitação de herdeiros подтверждает, кто является наследником.
Она может понадобиться, чтобы оформлять имущество, взаимодействовать с банками, регистрировать наследственные права, переходить к разделу и готовить последующую продажу недвижимости.
На Balcão Heranças можно совместить несколько действий в одном процессе.
Официальные базовые тарифы сейчас составляют:
- habilitação de herdeiros: 150 €;
- habilitação de herdeiros с регистрацией: 375 €;
- раздел и регистрация: 375 €;
- habilitação, раздел и регистрация: 425 €.
К этим суммам могут добавляться расходы, зависящие от количества имущества и регистрационных действий.
Налог на наследство
Наследование относится к безвозмездным передачам для целей Imposto do Selo.
Супруг или партнёр в união de facto, прямые потомки и прямые предки освобождены от 10% Imposto do Selo, применяемого к безвозмездным передачам.
Другие получатели наследства, например братья, племянники или третьи лица, в общем случае платят 10% по облагаемому имуществу.
Даже когда наследник освобождён от налога, это не означает, что наследство можно не декларировать.
Налоговая льгота также не отвечает на вопрос, кто именно имеет право наследовать конкретное имущество. Состав наследников и доли проверяются отдельно.
Что происходит с квартирой или домом до раздела
До раздела наследники имеют права на наследство в целом. Конкретный объект может оставаться частью herança indivisa.
Из-за этого нельзя автоматически считать, что один наследник уже является единоличным собственником конкретной квартиры только потому, что семья между собой так договорилась.
Перед продажей или передачей объекта нужно проверить:
- оформлены ли наследники;
- зарегистрировано ли имущество;
- был ли произведён раздел;
- кто должен подписывать документы;
- есть ли необходимые полномочия;
- есть ли ипотека, penhora или другие обременения.
Если наследники хотят продать объект
Продажа наследственной недвижимости требует подготовки не меньше, чем обычная сделка, а иногда больше.
До выхода на финальную сделку нужно проверить цепочку наследования, регистрацию, налоговые обязанности, полномочия подписантов, документы объекта, обременения и договорённости между наследниками.
Если наследников несколько и часть живёт за пределами Португалии, может понадобиться доверенность и координация подписания из разных стран.
Если один наследник хочет оставить недвижимость себе
Возможен сценарий, когда один наследник получает объект, а другим передаётся другое имущество или денежная компенсация.
Здесь важно заранее проверить оценку имущества, доли, налоговые последствия, порядок раздела и дальнейшую регистрацию права собственности.
Такой переход не следует оформлять как обычную неформальную передачу квартиры между родственниками.
Недвижимость в международном наследстве
Если наследство связано с несколькими странами, дополнительно возникают вопросы наследственного права и документов, подтверждающих полномочия наследника за пределами страны смерти.
Для трансграничных наследств в ЕС в подходящих ситуациях может использоваться Certificado Sucessório Europeu. Он применяется к наследствам лиц, умерших 17 августа 2015 года или позднее.
Он не заменяет все национальные действия с недвижимостью, но может подтверждать статус и полномочия наследника в странах, где применяется соответствующий европейский режим.
Что проверить по самому объекту
Даже после оформления наследников стоит отдельно проверить недвижимость:
- Registo Predial;
- caderneta predial;
- ипотеку и другие обременения;
- долги и вопросы condomínio;
- фактическое состояние;
- арендаторов, если объект сдаётся;
- градостроительный статус, если есть перепланировки или старые постройки.
Наследование не устраняет проблемы, которые существовали у объекта до смерти собственника.
Когда нужен адвокат
Юридическая помощь особенно полезна, если наследников несколько, они находятся в разных странах, нет согласия по разделу, объект нужно продать, есть ипотека или другое обременение, возник спор о завещании или долях, документы объекта не совпадают или нужно координировать наследство и будущую сделку.
Консультация адвоката по недвижимости: 150 € / час.
Фиксированную цену всего наследственного процесса заранее не публикуем, потому что объём зависит от состава наследства, документов, количества наследников и наличия спора.
